في وقت متأخر من يوم الأربعاء بالتوقيت المحلي، نشر مدير هيئة تمويل الإسكان الفيدرالية الأمريكية (FHFA) بولتي على وسائل التواصل الاجتماعي: "بعد دراسة متعمقة، واتباع رؤية الرئيس ترامب لجعل أمريكا "عاصمة العملات المشفرة"، اليوم أصدرت أمرًا إلى فاني ماي وفريدي ماك لبدء الاستعداد لإدراج العملات المشفرة كأصل معتمد في طلبات الرهن العقاري." تشير هذه التعليمات إلى دعم الحكومة الأمريكية للشركات في تقييم معايير مراجعة الأصول الخاصة بمؤهلات الرهن العقاري، كما تتماشى مع الهدف المحدد لإدارة ترامب لدفع انتشار العملات المشفرة في أمريكا.
أخيرًا، وصلت رياح الأصول المشفرة إلى صناعة العقارات الأمريكية.
1. لماذا يجب اعتبار العملات المشفرة كأصول معترف بها في طلب القرض المضمون؟
السبب الرئيسي هو أن سوق العقارات في الولايات المتحدة يعاني من الركود. على مدى الخمسين عامًا الماضية، ظل معدل ملكية المنازل في الولايات المتحدة مستقرًا نسبيًا، حيث يمتلك حوالي 62% من السكان منازل. ومع ذلك، انخفض عدد الأشخاص الذين يتقدمون بطلب للحصول على سكن بشكل حاد في السنوات الأخيرة. منذ أوائل عام 2022، عندما ارتفعت معدلات الرهن العقاري من أدنى مستوياتها خلال الجائحة، ظل سوق العقارات في الولايات المتحدة يعاني من الركود. انخفضت مبيعات المنازل العام الماضي إلى أدنى مستوى لها في 30 عامًا، وكانت في حالة ركود للمبيعات للسنة الثانية على التوالي. ولا تزال تعاني هذا العام من ارتفاع معدلات الفائدة وأسعار المنازل التي تمنع حدوث أي تحسن. تظهر بيانات Redfin أنه اعتبارًا من أبريل، كان عدد البائعين في سوق العقارات الأمريكي أعلى بنحو 34% من عدد المشترين.
علاوة على ذلك، انخفض عدد القروض العقارية الممنوحة (أي العملية التي يتم من خلالها التعاون بين المقرض والمقترض لتشكيل قرض عقاري) إلى مستويات قريبة من الأدنى تاريخياً في منتصف عام 2024، ولم يحدث تحسين يُذكر في الربع الأول من عام 2025. يُعزى انخفاض عدد الإصدارات، وخاصة انخفاض عدد عمليات إعادة التمويل، إلى عاملين رئيسيين: مشكلة العرض السكني وتكاليف الاقتراض.
توقعات إصدار القروض العقارية من عام 2012 حتى الربع الثالث من عام 2026. مصدر البيانات: Statista
أولاً، فإن نمو إمدادات الإسكان غير كافٍ لتلبية الطلب. تأخر بناء المساكن، حيث يتم شراء المزيد من المساكن من قبل المستثمرين بدلاً من المشترين المحتملين، ولا يزال مالكو المنازل المسنين يختارون البقاء في منازلهم بدلاً من الانتقال إلى دور المسنين.
تزداد تكاليف الاقتراض بشكل متزايد، ويعزو العديد من الناس انخفاض حجم القروض الممنوحة إلى رفع الاحتياطي الفيدرالي لأسعار الفائدة لكبح التضخم. ولكن لا يمكن تجاهل شدة مراجعة البنوك للقروض بسبب عواقب أزمة الرهن العقاري. على سبيل المثال: يجب ألا تقل الدفعة المقدمة عن 20%، ويجب أن تكون درجة الائتمان 700 أو أعلى، ويجب تقديم دليل على مصدر دخل ثابت. تم إلغاء العديد من معاملات العقارات لأن المشترين لم يتمكنوا من الحصول على قروض.
في مواجهة هذه العوامل السلبية، تبحث الحكومة الأمريكية عن طرق تجعل من الأسهل على مالكي المنازل الاقتراض، وتأمل في النهاية أن يكون الحل في العملات المشفرة.
٢. محتوى توجيهات إدارة التمويل الفيدرالية الأمريكية (FHFA)
وقع مدير هيئة التمويل الفيدرالية الأمريكية (FHFA) بولتي يوم الأربعاء بالتوقيت المحلي على الأمر الذي يدرج العملات المشفرة كأصول معترف بها في طلبات الرهن العقاري، مما يدل على إدخال العملات المشفرة لأول مرة في النظام الأساسي لقروض الإسكان الأمريكية. فيما يلي النص الأصلي للأمر:
وكالة التمويل الفيدرالية الأمريكية (FHFA)
حول: إصدار توجيه ينظر إلى العملات المشفرة كأصل في تقييم المخاطر (فاني ماي وفريدي ماك)
رقم القرار: 2025-360
إصدار التعليمات، اعتبار العملات المشفرة كأصل لقرض الرهن العقاري السكني المقدم إلى فاني ماي وفريدي ماك
نظرًا لأن فاني ماي وفريدي ماك (المعروفان باسم "الشركات") تقدمان الاستقرار والسيولة لسوق الرهن العقاري الثانوي من خلال معايير دقيقة لضمان ملكية سكنية طويلة الأمد مستدامة، مما يلعب دورًا حاسمًا في نظام التمويل السكني في الولايات المتحدة.
نظرًا لأن العملات المشفرة هي فئة أصول ناشئة، فقد تقدم فرصًا لتراكم الثروة خارج أسواق الأسهم والسندات.
نظرًا لعدم تحويل العملات المشفرة إلى دولارات قبل تسوية القرض، عادةً ما لا تؤخذ العملات المشفرة في الاعتبار خلال عملية تقييم مخاطر القرض المقدم "للشركات".
نظرًا لأن هيئة التمويل الفيدرالية الأمريكية (FHFA) قد حددت الآن أن أخذ الأصول الإضافية للمقترضين في الاعتبار في تقييم مخاطر الرهن العقاري على مستوى الشركات، قد يمكّن المؤسسات على مستوى الشركات من تقييم جميع معلومات الأصول المتاحة للاحتياطي، وتسهيل ملكية المنازل المستدامة للمقترضين ذوي السمعة الطيبة. لذلك، توجه هيئة التمويل الفيدرالية الأمريكية بصفتها الوصي، جميع المؤسسات على مستوى الشركات لإعداد اقتراح يأخذ في الاعتبار العملات المشفرة كأصول احتياطية في تقييم مخاطر الرهن العقاري على مستوى الشركات دون الحاجة إلى تحويل العملات المشفرة إلى دولارات أمريكية. يجب على جميع المؤسسات على مستوى الشركات أن تأخذ في الاعتبار فقط تلك الأصول من العملات المشفرة التي يمكن إثباتها وتخزينها في بورصات مركزية خاضعة للتنظيم في الولايات المتحدة وتتوافق مع جميع القوانين المعمول بها. بالإضافة إلى ذلك، يجب على جميع المؤسسات على مستوى الشركات النظر في تدابير إضافية لتخفيف المخاطر بناءً على تقييمها الخاص، بما في ذلك إجراء تعديلات وفقًا لتقلبات السوق، وضمان إجراء تعديلات كافية على المخاطر بالنسبة لنسبة العملات المشفرة في الاحتياطي. قبل تنفيذ أي تغييرات، يجب على الشركات تقديم طلب والحصول على موافقة مجلس إدارتها، ثم تقديمه إلى هيئة التمويل الفيدرالية الأمريكية (FHFA) للمراجعة.
هذا الأمر ساري المفعول على الفور، ويجب تنفيذه في أقرب وقت ممكن، في ظل الظروف المعقولة الممكنة.
ويليام ج. بالتي مدير هيئة التمويل الفيدرالية للإسكان الأمريكية
ثالثًا، ما هي أهمية تصنيف العملات المشفرة كأصول معتمدة لطلبات القروض المضمونة؟
1. تحسين وضع سوق العقارات
كما ذُكر سابقًا، فإن سوق العقارات الأمريكية في حالة ركود، وقد تحفز هذه السياسة الطلب في سوق العقارات. دخول المزيد من حاملي الأصول المشفرة إلى صفوف المشترين يمكن أن يزيد من الطلب في السوق، ويخفف من حالة الركود في سوق العقارات، مما يلعب دورًا إيجابيًا في استقرار ودفع تطوير سوق العقارات.
2. فوائد مؤسسات قروض العملات المشفرة
أقر مكتب التمويل الفيدرالي للإسكان (FHFA) رسميًا العملات المشفرة، مما قد يفتح أمام المزيد من المقترضين برامج قروض فدرالية كبيرة النطاق. في عام 2024، منح مكتب إدارة الإسكان الفيدرالي أكثر من 760,000 قرض عقاري سكني أحادي الأسرة، بإجمالي يصل إلى 230 مليار دولار.
وفقًا لقواعد البنوك التي أصدرتها لجنة الأوراق المالية والبورصات الأمريكية (SEC) بموجب "إشعار المحاسبة رقم 121 للموظفين" (Staff Accounting Bulletin No. 121)، لن تتمكن معظم البنوك من تقديم قروض مدعومة بالعملات المشفرة أو قروض الرهن العقاري قبل 23 يناير 2025. تتطلب هذه القاعدة من المؤسسات المالية تسجيل العملات المشفرة كخصوم بدلاً من أصول في الميزانية العمومية.
ومع ذلك، فإن القروض التي تم الحصول عليها من خلال إدارة الإسكان الفيدرالية (FHA)، ووزارة شؤون المحاربين القدامى (VA)، ووزارة الزراعة الأمريكية (USDA) لا تسمح حالياً للمقترضين باستخدام عملاتهم المشفرة كضمان. في الواقع، قد لا تسمح بعض القروض الفيدرالية حتى باستخدام الدولارات الناتجة عن بيع العملات المشفرة كدفعة مقدمة.
قال مؤسس شركة "احتياطي الشعب" (People's Reserve) CJ Konstantinos إن البيتكوين يمكن أن يساعد في تقليل مخاطر سوق سندات الرهن العقاري المدعومة من قبل هيئة التمويل الفيدرالية (FHFA) من خلال تنظيم فاني ماي وفريدي ماك.
3. تعزيز دمج الأصول المشفرة مع النظام المالي التقليدي
توجيهات FHFA تمثل اختراقاً كبيراً للعملات المشفرة في المجال المالي التقليدي، مما يعني أن الأصول الرقمية تم تضمينها في النظام الأساسي للإقراض السكني في الولايات المتحدة، حيث تلعب العملات المشفرة والعملات القانونية دوراً مهماً في حياة الناس. كما ستعزز من فهم الجمهور للأصول المشفرة وتسريع انتشارها في الحياة اليومية.
ما رأي الخبراء في الصناعة؟
أشاد مؤيدو البيتكوين بموقف بولتي المنفتح، حيث أشار البعض إلى أن الأصول الرقمية تتضمن بالفعل ميزات يفضلها المقرضون، مثل السجلات الورقية الشفافة.
كبير الاقتصاديين في ريدفين، داريل فيروزر: "هذه انتصار كبير لمناصري العملات المشفرة، حيث يمنح الأصول الرقمية معاملة تعادل الأصول الأخرى." تم تصنيف استثمارات الأسهم الحالية كأصول احتياطية مؤهلة، لكن المؤسسات المقرضة غالبًا ما تقوم بتقييم خصم على الأسهم الفردية ذات التقلبات العالية أو العملات المشفرة. "طالما أنه يتم تعديل التقييم بشكل معقول وفقًا للتقلبات، فإن تضمين الأصول المشفرة في الاحتياطيات يعد أمرًا ممكنًا تمامًا."
كبير الاقتصاديين في Realtor.com دانييل هيل: "إذا قبل عمالقة السوق العملات المشفرة كضمانات، فسوف يدفع ذلك البنوك بقوة لتغيير القواعد الحالية. أولئك الذين كانوا مضطرين لبيع الأصول المشفرة لتلبية المعايير - ربما كان هذا هو السبب الرئيسي في تخليهم عن شراء المنازل - يمكنهم الآن الحصول على مؤهلات القرض مباشرة، مما يوسع بشكل فعلي من قاعدة المشترين المؤهلين."
محلل Blockware لخدمات تعدين البيتكوين ميتشيل أسيك يقول: السيولة والاحتفاظ الشفاف لهذا الأصل (أي سلسلة الكتل العامة الخاصة به) تجعل منه "الكفالة المثالية" لقروض الإسكان.
هناك أيضًا بعض المتخصصين في الصناعة الذين أعربوا عن قلقهم حيال ذلك.
شركة القرض المضمون بالبيتكوين Strike تشير إلى أن القروض المشفرة بصيغتها الحالية تحمل بعض المخاطر. التقلبات هي عامل رئيسي. إذا انخفض سعر BTC بشكل كبير، فإن نسبة قيمة القرض سترتفع، "وهذا قد يؤدي إلى طلب ضمانات إضافية أو تصفية - البيع القسري في أوقات غير مناسبة."
أحد المعلقين يعتقد أن مؤسسات الإقراض تواجه أيضًا مخاطر: "نموذج المخاطر في هذا المجال جنوني تمامًا. الافتراضات التقليدية للرهن العقاري تفترض أن دخل وأصول المقترضين مستقرة نسبيًا. الآن، أنت تواجه مقترضين قد تتقلب صافي ثرواتهم بنسبة 50% في أسبوع. كيف يمكنك اختبار ضغط المحفظة عندما تشمل ضماناتك مجموعة من الأصول من البيتكوين إلى رموز DeFi العشوائية؟
المحتوى هو للمرجعية فقط، وليس دعوة أو عرضًا. لا يتم تقديم أي مشورة استثمارية أو ضريبية أو قانونية. للمزيد من الإفصاحات حول المخاطر، يُرجى الاطلاع على إخلاء المسؤولية.
التشفير الأصول قد هبت إلى صناعة العقارات الأمريكية
دينغ تونغ، جين سي كاي جين
في وقت متأخر من يوم الأربعاء بالتوقيت المحلي، نشر مدير هيئة تمويل الإسكان الفيدرالية الأمريكية (FHFA) بولتي على وسائل التواصل الاجتماعي: "بعد دراسة متعمقة، واتباع رؤية الرئيس ترامب لجعل أمريكا "عاصمة العملات المشفرة"، اليوم أصدرت أمرًا إلى فاني ماي وفريدي ماك لبدء الاستعداد لإدراج العملات المشفرة كأصل معتمد في طلبات الرهن العقاري." تشير هذه التعليمات إلى دعم الحكومة الأمريكية للشركات في تقييم معايير مراجعة الأصول الخاصة بمؤهلات الرهن العقاري، كما تتماشى مع الهدف المحدد لإدارة ترامب لدفع انتشار العملات المشفرة في أمريكا.
أخيرًا، وصلت رياح الأصول المشفرة إلى صناعة العقارات الأمريكية.
1. لماذا يجب اعتبار العملات المشفرة كأصول معترف بها في طلب القرض المضمون؟
السبب الرئيسي هو أن سوق العقارات في الولايات المتحدة يعاني من الركود. على مدى الخمسين عامًا الماضية، ظل معدل ملكية المنازل في الولايات المتحدة مستقرًا نسبيًا، حيث يمتلك حوالي 62% من السكان منازل. ومع ذلك، انخفض عدد الأشخاص الذين يتقدمون بطلب للحصول على سكن بشكل حاد في السنوات الأخيرة. منذ أوائل عام 2022، عندما ارتفعت معدلات الرهن العقاري من أدنى مستوياتها خلال الجائحة، ظل سوق العقارات في الولايات المتحدة يعاني من الركود. انخفضت مبيعات المنازل العام الماضي إلى أدنى مستوى لها في 30 عامًا، وكانت في حالة ركود للمبيعات للسنة الثانية على التوالي. ولا تزال تعاني هذا العام من ارتفاع معدلات الفائدة وأسعار المنازل التي تمنع حدوث أي تحسن. تظهر بيانات Redfin أنه اعتبارًا من أبريل، كان عدد البائعين في سوق العقارات الأمريكي أعلى بنحو 34% من عدد المشترين.
علاوة على ذلك، انخفض عدد القروض العقارية الممنوحة (أي العملية التي يتم من خلالها التعاون بين المقرض والمقترض لتشكيل قرض عقاري) إلى مستويات قريبة من الأدنى تاريخياً في منتصف عام 2024، ولم يحدث تحسين يُذكر في الربع الأول من عام 2025. يُعزى انخفاض عدد الإصدارات، وخاصة انخفاض عدد عمليات إعادة التمويل، إلى عاملين رئيسيين: مشكلة العرض السكني وتكاليف الاقتراض.
! U3lLRNnyP0sE0uRnLhFDqIBhYCMJmJgOi5GPbMkW.jpeg
توقعات إصدار القروض العقارية من عام 2012 حتى الربع الثالث من عام 2026. مصدر البيانات: Statista
أولاً، فإن نمو إمدادات الإسكان غير كافٍ لتلبية الطلب. تأخر بناء المساكن، حيث يتم شراء المزيد من المساكن من قبل المستثمرين بدلاً من المشترين المحتملين، ولا يزال مالكو المنازل المسنين يختارون البقاء في منازلهم بدلاً من الانتقال إلى دور المسنين.
تزداد تكاليف الاقتراض بشكل متزايد، ويعزو العديد من الناس انخفاض حجم القروض الممنوحة إلى رفع الاحتياطي الفيدرالي لأسعار الفائدة لكبح التضخم. ولكن لا يمكن تجاهل شدة مراجعة البنوك للقروض بسبب عواقب أزمة الرهن العقاري. على سبيل المثال: يجب ألا تقل الدفعة المقدمة عن 20%، ويجب أن تكون درجة الائتمان 700 أو أعلى، ويجب تقديم دليل على مصدر دخل ثابت. تم إلغاء العديد من معاملات العقارات لأن المشترين لم يتمكنوا من الحصول على قروض.
في مواجهة هذه العوامل السلبية، تبحث الحكومة الأمريكية عن طرق تجعل من الأسهل على مالكي المنازل الاقتراض، وتأمل في النهاية أن يكون الحل في العملات المشفرة.
٢. محتوى توجيهات إدارة التمويل الفيدرالية الأمريكية (FHFA)
وقع مدير هيئة التمويل الفيدرالية الأمريكية (FHFA) بولتي يوم الأربعاء بالتوقيت المحلي على الأمر الذي يدرج العملات المشفرة كأصول معترف بها في طلبات الرهن العقاري، مما يدل على إدخال العملات المشفرة لأول مرة في النظام الأساسي لقروض الإسكان الأمريكية. فيما يلي النص الأصلي للأمر:
! EzXk8idx9gM0Bof8KkS1nUY8AOhl9gq2bLPZ0NE1.jpeg
ثالثًا، ما هي أهمية تصنيف العملات المشفرة كأصول معتمدة لطلبات القروض المضمونة؟
1. تحسين وضع سوق العقارات
كما ذُكر سابقًا، فإن سوق العقارات الأمريكية في حالة ركود، وقد تحفز هذه السياسة الطلب في سوق العقارات. دخول المزيد من حاملي الأصول المشفرة إلى صفوف المشترين يمكن أن يزيد من الطلب في السوق، ويخفف من حالة الركود في سوق العقارات، مما يلعب دورًا إيجابيًا في استقرار ودفع تطوير سوق العقارات.
2. فوائد مؤسسات قروض العملات المشفرة
أقر مكتب التمويل الفيدرالي للإسكان (FHFA) رسميًا العملات المشفرة، مما قد يفتح أمام المزيد من المقترضين برامج قروض فدرالية كبيرة النطاق. في عام 2024، منح مكتب إدارة الإسكان الفيدرالي أكثر من 760,000 قرض عقاري سكني أحادي الأسرة، بإجمالي يصل إلى 230 مليار دولار.
وفقًا لقواعد البنوك التي أصدرتها لجنة الأوراق المالية والبورصات الأمريكية (SEC) بموجب "إشعار المحاسبة رقم 121 للموظفين" (Staff Accounting Bulletin No. 121)، لن تتمكن معظم البنوك من تقديم قروض مدعومة بالعملات المشفرة أو قروض الرهن العقاري قبل 23 يناير 2025. تتطلب هذه القاعدة من المؤسسات المالية تسجيل العملات المشفرة كخصوم بدلاً من أصول في الميزانية العمومية.
ومع ذلك، فإن القروض التي تم الحصول عليها من خلال إدارة الإسكان الفيدرالية (FHA)، ووزارة شؤون المحاربين القدامى (VA)، ووزارة الزراعة الأمريكية (USDA) لا تسمح حالياً للمقترضين باستخدام عملاتهم المشفرة كضمان. في الواقع، قد لا تسمح بعض القروض الفيدرالية حتى باستخدام الدولارات الناتجة عن بيع العملات المشفرة كدفعة مقدمة.
قال مؤسس شركة "احتياطي الشعب" (People's Reserve) CJ Konstantinos إن البيتكوين يمكن أن يساعد في تقليل مخاطر سوق سندات الرهن العقاري المدعومة من قبل هيئة التمويل الفيدرالية (FHFA) من خلال تنظيم فاني ماي وفريدي ماك.
3. تعزيز دمج الأصول المشفرة مع النظام المالي التقليدي
توجيهات FHFA تمثل اختراقاً كبيراً للعملات المشفرة في المجال المالي التقليدي، مما يعني أن الأصول الرقمية تم تضمينها في النظام الأساسي للإقراض السكني في الولايات المتحدة، حيث تلعب العملات المشفرة والعملات القانونية دوراً مهماً في حياة الناس. كما ستعزز من فهم الجمهور للأصول المشفرة وتسريع انتشارها في الحياة اليومية.
ما رأي الخبراء في الصناعة؟
أشاد مؤيدو البيتكوين بموقف بولتي المنفتح، حيث أشار البعض إلى أن الأصول الرقمية تتضمن بالفعل ميزات يفضلها المقرضون، مثل السجلات الورقية الشفافة.
هناك أيضًا بعض المتخصصين في الصناعة الذين أعربوا عن قلقهم حيال ذلك.