El miércoles, hora local, el director de la Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda (FHFA), Pulte, publicó en las redes sociales: "Después de un estudio exhaustivo y siguiendo la visión del presidente Trump de convertir a Estados Unidos en la 'capital de las criptomonedas', hoy he ordenado a Fannie Mae y Freddie Mac que comiencen a prepararse para clasificar las criptomonedas como activos elegibles en las solicitudes de hipoteca." Esta directiva marca un posible cambio significativo en los estándares de revisión de activos en la evaluación de la elegibilidad para préstamos hipotecarios, apoyando al mismo tiempo el objetivo establecido por el gobierno de Trump de promover las criptomonedas en Estados Unidos.
Finalmente, el viento de los activos criptográficos ha llegado al sector inmobiliario de Estados Unidos.
I. ¿Por qué clasificar las criptomonedas como activos determinantes para la solicitud de préstamos colaterales?
La razón principal es la recesión en el mercado inmobiliario de EE. UU. Durante los últimos 50 años, la tasa de propiedad de viviendas en EE. UU. se ha mantenido relativamente estable, con alrededor del 62% de la población poseyendo una vivienda. Sin embargo, en los últimos años, el número de nuevas solicitudes de vivienda ha disminuido drásticamente. Desde que las tasas de interés hipotecarias comenzaron a aumentar desde los mínimos pandémicos a principios de 2022, el mercado de viviendas en EE. UU. ha estado en un estado de debilidad continua. El año pasado, las ventas de viviendas cayeron a su punto más bajo en casi 30 años, marcando el segundo año consecutivo en un estado de ventas deprimido. Hasta ahora, este año sigue viéndose afectado por altas tasas de interés y precios de viviendas que limitan la mejora. Según Redfin, hasta abril, el número de vendedores en el mercado inmobiliario nacional superó al de compradores en casi un 34%.
Además, la cantidad de hipotecas otorgadas (es decir, el proceso en el que el prestamista y el prestatario colaboran para formar una hipoteca) cayó a niveles casi históricos a mediados de 2024, y casi no hubo mejoras en el primer trimestre de 2025. La disminución en el número de otorgamientos, especialmente en el número de refinanciaciones, se atribuye a dos factores principales: el problema de suministro de viviendas y el costo del crédito.
Predicción de la concesión de hipotecas desde 2012 hasta el tercer trimestre de 2026. Fuente: Statista
En primer lugar, el crecimiento de la oferta de vivienda no es suficiente para satisfacer la demanda. La construcción de viviendas está rezagada, más viviendas son compradas por inversores en lugar de compradores potenciales, y los propietarios ancianos aún eligen quedarse en casa en lugar de mudarse a hogares de ancianos.
El costo de los préstamos también está aumentando, y muchas personas atribuyen la disminución en el volumen de préstamos a la Reserva Federal, que ha aumentado las tasas de interés para controlar la inflación. Sin embargo, los efectos secundarios de la crisis de las hipotecas subprime también han hecho que los bancos sean más estrictos en la revisión de préstamos. Por ejemplo: el pago inicial no puede ser inferior al 20%, la puntuación de crédito debe ser superior a 700, y se debe tener una prueba de ingresos estables, entre otros. Muchas transacciones de viviendas se cancelan porque los compradores no pueden obtener el préstamo.
Ante estos factores adversos, el gobierno de Estados Unidos busca formas de facilitar el préstamo a los propietarios de viviendas y ha puesto su esperanza finalmente en las criptomonedas.
Dos, Visión general del contenido de la orden de la Oficina Federal de Financiamiento de la Vivienda de EE. UU. (FHFA)
El director de la Oficina Federal de Financiamiento de la Vivienda (FHFA) de EE. UU., Pulte, firmó el miércoles, hora local, la directiva que clasifica las criptomonedas como activos reconocidos en las solicitudes de hipoteca, marcando la primera vez que las criptomonedas se incorporan al núcleo del sistema de préstamos para vivienda en EE. UU. A continuación se presenta el texto original de la directiva:
Agencia Federal de Financiamiento de Vivienda de EE. UU. (FHFA)
Acerca de: Publicar instrucciones para considerar las criptomonedas como un activo en la evaluación de riesgos (Fannie Mae y Freddie Mac)
Número de decisión: 2025-360
Publicar la instrucción, considerar las criptomonedas como un activo de los préstamos hipotecarios de vivienda unifamiliar ofrecidos a Fannie Mae y Freddie Mac
Dado que Fannie Mae y Freddie Mac (en adelante, las "empresas") proporcionan estabilidad y liquidez al mercado secundario de hipotecas residenciales a través de estándares prudentes, asegurando la propiedad sostenible a largo plazo, desempeñan un papel clave en el sistema financiero de vivienda de EE. UU.
Dado que las criptomonedas son una clase de activos emergentes, pueden ofrecer oportunidades para acumular riqueza fuera de los mercados de acciones y bonos.
Dado que, en el caso de que las criptomonedas no se conviertan a dólares antes de la liquidación del préstamo, generalmente no se consideran en el proceso de evaluación de riesgos del préstamo hipotecario proporcionado a las 'empresas'.
Dado que la Oficina Federal de Financiación de la Vivienda de EE. UU. (FHFA) ha determinado que considerar activos adicionales de los prestatarios en la evaluación de riesgos de hipotecas de vivienda unifamiliares a nivel empresarial podría permitir a las instituciones a nivel empresarial evaluar toda la información sobre activos que se puede utilizar como reservas, y facilitar que prestatarios con buena reputación logren una propiedad sostenible de vivienda. Por lo tanto, la Oficina Federal de Financiación de la Vivienda de EE. UU., como fideicomisario, instruye a las instituciones a nivel empresarial a preparar una propuesta que considere las criptomonedas como activos de reserva en sus evaluaciones de riesgos de hipotecas de vivienda unifamiliares, sin necesidad de convertir las criptomonedas a dólares. Las instituciones a nivel empresarial solo deben considerar aquellos activos de criptomonedas que puedan ser demostrados y almacenados en intercambios centralizados regulados en EE. UU. y que cumplan con todas las leyes aplicables. Además, las instituciones a nivel empresarial también deben considerar medidas adicionales de mitigación de riesgos según su propia evaluación, incluyendo ajustes según la volatilidad del mercado, y asegurarse de que la proporción de criptomonedas en las reservas esté adecuadamente ajustada al riesgo. Antes de implementar cualquier cambio, las empresas deben presentar y obtener la aprobación de su junta directiva, y luego presentarlo a la Oficina Federal de Financiación de la Vivienda de EE. UU. (FHFA) para su revisión.
Este comando entra en vigor de inmediato y debe implementarse lo antes posible, dentro de lo razonablemente factible.
William J. Pálte Director de la Oficina Federal de Financiamiento de la Vivienda de EE. UU.
Tres, ¿cuál es el significado de clasificar las criptomonedas como activos reconocidos para la solicitud de préstamos con garantía?
1. Mejorar la situación actual del mercado inmobiliario
Como se mencionó anteriormente, el mercado inmobiliario en Estados Unidos está en declive, y esta política podría estimular la demanda en el mercado inmobiliario. Más personas con activos criptográficos que ingresen al grupo de compradores puede aumentar la demanda del mercado, aliviar la situación de declive del mercado inmobiliario y desempeñar un papel positivo en la estabilización y el impulso del desarrollo del mercado inmobiliario.
2. Buenas noticias para las instituciones de préstamos de criptomonedas
La Oficina Federal de Financiamiento de la Vivienda (FHFA) ha reconocido oficialmente las criptomonedas, lo que podría abrir proyectos de préstamos federales significativos para más prestatarios. En 2024, solo la Administración Federal de Vivienda otorgó más de 760,000 hipotecas para viviendas unifamiliares, con un total de 230,000 millones de dólares.
Según la Regla del Banco emitida por la Comisión de Valores de Estados Unidos (SEC) en el Boletín de Contabilidad para Empleados No. 121, la mayoría de los bancos no podrán ofrecer préstamos o hipotecas respaldados por criptomonedas antes del 23 de enero de 2025. Esta regla requiere que las instituciones financieras clasifiquen las criptomonedas como pasivos en lugar de activos en su balance.
Sin embargo, los préstamos obtenidos a través de la Administración Federal de Vivienda (FHA), el Departamento de Asuntos de Veteranos (VA) y el Departamento de Agricultura de los Estados Unidos (USDA) no permiten actualmente a los prestatarios utilizar sus criptomonedas como garantía. De hecho, algunos préstamos federales pueden ni siquiera permitir que los dólares obtenidos de la venta de criptomonedas se utilicen para el pago inicial.
El fundador de la empresa de préstamos y bonos respaldados por Bitcoin "People's Reserve", CJ Konstantinos, afirmó que Bitcoin puede ayudar a reducir aún más el riesgo en el mercado de valores respaldados por hipotecas regulado por la FHFA mediante la regulación de Fannie Mae y Freddie Mac.
3. Promover la integración de los activos criptográficos con el sistema financiero tradicional.
La directiva de la FHFA es un gran avance para las criptomonedas en el ámbito financiero tradicional, lo que significa que los activos digitales se incorporan al sistema central de crédito hipotecario de EE. UU., y las criptomonedas desempeñan un papel importante en la vida de las personas, al igual que las monedas fiduciarias. También impulsará a la población a mejorar su comprensión de los activos criptográficos y acelerará su difusión en la vida cotidiana.
Cuarto, ¿qué opinan los profesionales de la industria?
Los partidarios de Bitcoin elogiaron la actitud abierta de Pulte, y algunos señalaron que las funciones que los prestamistas prefieren, como los registros transparentes en papel, ya están integradas en los activos digitales.
El economista jefe de Redfin, Darryl Fairweather: "Esta es una gran victoria para los defensores de las criptomonedas, ya que otorga a los activos digitales un trato equivalente al de otros activos." Actualmente, la inversión en acciones se ha clasificado como un activo de reserva calificado, pero las instituciones de préstamo suelen aplicar descuentos a acciones individuales con alta volatilidad o criptomonedas. "Siempre que se ajusten razonablemente las valoraciones según la volatilidad, incluir los activos criptográficos en las reservas es completamente viable."
Economista jefe de Realtor.com, Danielle Hale: “Si los dos gigantes aceptan criptomonedas como colateral, impulsará fuertemente a los bancos a cambiar las reglas actuales. Aquellos que antes tenían que vender activos criptográficos para cumplir con los requisitos—quizás esta sea la razón clave por la que abandonaron la compra de vivienda—ahora pueden calificar directamente para un préstamo, lo que en esencia amplía la base de compradores elegibles.”
El analista Mitchell Askew de Blockware, un servicio de minería de Bitcoin, afirmó: La liquidez de este activo y su custodia transparente (es decir, su cadena de bloques pública) lo convierten en el "collateral perfecto" para préstamos hipotecarios.
También hay algunos profesionales de la industria que expresan su preocupación.
La empresa de préstamos colateralizados con Bitcoin, Strike, ha indicado que existen algunos riesgos en los préstamos de criptomonedas en su forma actual. La volatilidad es un factor principal. Si el precio de BTC cae drásticamente, la relación valor del préstamo aumentará, "lo que podría desencadenar un llamado de margen o liquidación, obligando a vender en un momento inadecuado."
Un comentarista considera que las entidades de préstamos también enfrentan riesgos: “El modelo de riesgo en este aspecto es simplemente una locura. Los préstamos hipotecarios tradicionales suponen que los ingresos y activos del prestatario son relativamente estables. Ahora, te enfrentas a prestatarios cuyos activos netos pueden fluctuar un 50% en una semana. ¿Cómo realizas pruebas de estrés en tu cartera cuando tus garantías incluyen una variedad de activos, desde Bitcoin hasta tokens aleatorios de DeFi?”
El contenido es solo de referencia, no una solicitud u oferta. No se proporciona asesoramiento fiscal, legal ni de inversión. Consulte el Descargo de responsabilidad para obtener más información sobre los riesgos.
La encriptación de activos ha llegado al sector inmobiliario de Estados Unidos.
Deng Tong, Jinse Caijing
El miércoles, hora local, el director de la Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda (FHFA), Pulte, publicó en las redes sociales: "Después de un estudio exhaustivo y siguiendo la visión del presidente Trump de convertir a Estados Unidos en la 'capital de las criptomonedas', hoy he ordenado a Fannie Mae y Freddie Mac que comiencen a prepararse para clasificar las criptomonedas como activos elegibles en las solicitudes de hipoteca." Esta directiva marca un posible cambio significativo en los estándares de revisión de activos en la evaluación de la elegibilidad para préstamos hipotecarios, apoyando al mismo tiempo el objetivo establecido por el gobierno de Trump de promover las criptomonedas en Estados Unidos.
Finalmente, el viento de los activos criptográficos ha llegado al sector inmobiliario de Estados Unidos.
I. ¿Por qué clasificar las criptomonedas como activos determinantes para la solicitud de préstamos colaterales?
La razón principal es la recesión en el mercado inmobiliario de EE. UU. Durante los últimos 50 años, la tasa de propiedad de viviendas en EE. UU. se ha mantenido relativamente estable, con alrededor del 62% de la población poseyendo una vivienda. Sin embargo, en los últimos años, el número de nuevas solicitudes de vivienda ha disminuido drásticamente. Desde que las tasas de interés hipotecarias comenzaron a aumentar desde los mínimos pandémicos a principios de 2022, el mercado de viviendas en EE. UU. ha estado en un estado de debilidad continua. El año pasado, las ventas de viviendas cayeron a su punto más bajo en casi 30 años, marcando el segundo año consecutivo en un estado de ventas deprimido. Hasta ahora, este año sigue viéndose afectado por altas tasas de interés y precios de viviendas que limitan la mejora. Según Redfin, hasta abril, el número de vendedores en el mercado inmobiliario nacional superó al de compradores en casi un 34%.
Además, la cantidad de hipotecas otorgadas (es decir, el proceso en el que el prestamista y el prestatario colaboran para formar una hipoteca) cayó a niveles casi históricos a mediados de 2024, y casi no hubo mejoras en el primer trimestre de 2025. La disminución en el número de otorgamientos, especialmente en el número de refinanciaciones, se atribuye a dos factores principales: el problema de suministro de viviendas y el costo del crédito.
Predicción de la concesión de hipotecas desde 2012 hasta el tercer trimestre de 2026. Fuente: Statista
En primer lugar, el crecimiento de la oferta de vivienda no es suficiente para satisfacer la demanda. La construcción de viviendas está rezagada, más viviendas son compradas por inversores en lugar de compradores potenciales, y los propietarios ancianos aún eligen quedarse en casa en lugar de mudarse a hogares de ancianos.
El costo de los préstamos también está aumentando, y muchas personas atribuyen la disminución en el volumen de préstamos a la Reserva Federal, que ha aumentado las tasas de interés para controlar la inflación. Sin embargo, los efectos secundarios de la crisis de las hipotecas subprime también han hecho que los bancos sean más estrictos en la revisión de préstamos. Por ejemplo: el pago inicial no puede ser inferior al 20%, la puntuación de crédito debe ser superior a 700, y se debe tener una prueba de ingresos estables, entre otros. Muchas transacciones de viviendas se cancelan porque los compradores no pueden obtener el préstamo.
Ante estos factores adversos, el gobierno de Estados Unidos busca formas de facilitar el préstamo a los propietarios de viviendas y ha puesto su esperanza finalmente en las criptomonedas.
Dos, Visión general del contenido de la orden de la Oficina Federal de Financiamiento de la Vivienda de EE. UU. (FHFA)
El director de la Oficina Federal de Financiamiento de la Vivienda (FHFA) de EE. UU., Pulte, firmó el miércoles, hora local, la directiva que clasifica las criptomonedas como activos reconocidos en las solicitudes de hipoteca, marcando la primera vez que las criptomonedas se incorporan al núcleo del sistema de préstamos para vivienda en EE. UU. A continuación se presenta el texto original de la directiva:
Tres, ¿cuál es el significado de clasificar las criptomonedas como activos reconocidos para la solicitud de préstamos con garantía?
1. Mejorar la situación actual del mercado inmobiliario
Como se mencionó anteriormente, el mercado inmobiliario en Estados Unidos está en declive, y esta política podría estimular la demanda en el mercado inmobiliario. Más personas con activos criptográficos que ingresen al grupo de compradores puede aumentar la demanda del mercado, aliviar la situación de declive del mercado inmobiliario y desempeñar un papel positivo en la estabilización y el impulso del desarrollo del mercado inmobiliario.
2. Buenas noticias para las instituciones de préstamos de criptomonedas
La Oficina Federal de Financiamiento de la Vivienda (FHFA) ha reconocido oficialmente las criptomonedas, lo que podría abrir proyectos de préstamos federales significativos para más prestatarios. En 2024, solo la Administración Federal de Vivienda otorgó más de 760,000 hipotecas para viviendas unifamiliares, con un total de 230,000 millones de dólares.
Según la Regla del Banco emitida por la Comisión de Valores de Estados Unidos (SEC) en el Boletín de Contabilidad para Empleados No. 121, la mayoría de los bancos no podrán ofrecer préstamos o hipotecas respaldados por criptomonedas antes del 23 de enero de 2025. Esta regla requiere que las instituciones financieras clasifiquen las criptomonedas como pasivos en lugar de activos en su balance.
Sin embargo, los préstamos obtenidos a través de la Administración Federal de Vivienda (FHA), el Departamento de Asuntos de Veteranos (VA) y el Departamento de Agricultura de los Estados Unidos (USDA) no permiten actualmente a los prestatarios utilizar sus criptomonedas como garantía. De hecho, algunos préstamos federales pueden ni siquiera permitir que los dólares obtenidos de la venta de criptomonedas se utilicen para el pago inicial.
El fundador de la empresa de préstamos y bonos respaldados por Bitcoin "People's Reserve", CJ Konstantinos, afirmó que Bitcoin puede ayudar a reducir aún más el riesgo en el mercado de valores respaldados por hipotecas regulado por la FHFA mediante la regulación de Fannie Mae y Freddie Mac.
3. Promover la integración de los activos criptográficos con el sistema financiero tradicional.
La directiva de la FHFA es un gran avance para las criptomonedas en el ámbito financiero tradicional, lo que significa que los activos digitales se incorporan al sistema central de crédito hipotecario de EE. UU., y las criptomonedas desempeñan un papel importante en la vida de las personas, al igual que las monedas fiduciarias. También impulsará a la población a mejorar su comprensión de los activos criptográficos y acelerará su difusión en la vida cotidiana.
Cuarto, ¿qué opinan los profesionales de la industria?
Los partidarios de Bitcoin elogiaron la actitud abierta de Pulte, y algunos señalaron que las funciones que los prestamistas prefieren, como los registros transparentes en papel, ya están integradas en los activos digitales.
También hay algunos profesionales de la industria que expresan su preocupación.