Título original: El viento de los activos criptográficos ha llegado al sector inmobiliario de EE. UU.
El miércoles, hora local, el director de la Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda (FHFA), Pulte, publicó en las redes sociales: "Después de un estudio exhaustivo y siguiendo la visión del presidente Trump de convertir a EE.UU. en la 'capital de las criptomonedas', hoy ordené a Fannie Mae y Freddie Mac que comenzaran a prepararse para clasificar las criptomonedas como un activo elegible para solicitudes de hipoteca." Esta directiva marca un posible cambio significativo en los estándares de revisión de activos que el gobierno de EE.UU. apoya para las empresas al evaluar la elegibilidad para hipotecas, y también está en línea con el objetivo establecido de la administración Trump de promover la adopción de criptomonedas en EE.UU.
Finalmente, el viento de los activos criptográficos ha llegado a la industria inmobiliaria de Estados Unidos.
I. ¿Por qué clasificar las criptomonedas como activos reconocidos para la solicitud de préstamo colateral?
La razón principal es que el mercado inmobiliario de Estados Unidos está en crisis. Durante los últimos 50 años, la tasa de propiedad de viviendas en Estados Unidos se ha mantenido relativamente estable, con aproximadamente el 62% de la población poseyendo una vivienda. Sin embargo, en los últimos años, el número de nuevas solicitudes de vivienda ha disminuido drásticamente. Desde principios de 2022, cuando las tasas de hipoteca comenzaron a subir desde los mínimos históricos de la pandemia, el mercado inmobiliario de Estados Unidos ha continuado en declive. El año pasado, las ventas de viviendas cayeron a su nivel más bajo en casi 30 años, marcando el segundo año consecutivo de un estado de ventas débil. Hasta ahora este año, todavía está afectado por las altas tasas de interés y la presión de los precios de las viviendas, lo que dificulta cualquier mejora. Según datos de Redfin, hasta abril, el número de vendedores en el mercado inmobiliario nacional superaba al de compradores en casi un 34%.
Además, la cantidad de préstamos hipotecarios otorgados (es decir, el proceso en el que prestamistas y prestatarios colaboran para formar un préstamo hipotecario) cayó a niveles casi históricos a mediados de 2024, y apenas mejoró en el primer trimestre de 2025. La disminución en la cantidad otorgada, especialmente la disminución de los préstamos de refinanciamiento, se atribuye a dos factores principales: problemas de suministro de vivienda y costos de préstamo.
Predicción de la emisión de hipotecas desde 2012 hasta el tercer trimestre de 2026. Fuente: Statista
En primer lugar, el crecimiento de la oferta de viviendas no es suficiente para satisfacer la demanda. La construcción de viviendas está rezagada, más viviendas son compradas por inversores en lugar de compradores potenciales, y los propietarios ancianos aún optan por quedarse en casa en lugar de mudarse a una residencia de ancianos.
El costo de los préstamos también está aumentando, y muchas personas atribuyen la disminución en la cantidad de préstamos otorgados a las tasas de interés elevadas por la Reserva Federal para controlar la inflación. Sin embargo, no se puede ignorar el rigor de la revisión de préstamos por parte de los bancos debido a las secuelas de la crisis de las hipotecas subprime. Por ejemplo: el pago inicial no puede ser inferior al 20%, una puntuación de crédito superior a 700, debe haber una prueba de ingresos estables, etc. Muchas transacciones de vivienda se cancelan porque el comprador no puede obtener un préstamo.
Ante estos factores adversos, el gobierno de Estados Unidos busca formas de facilitar el acceso al crédito para los propietarios de viviendas, y finalmente ha puesto su esperanza en las criptomonedas.
2. Visión general de la instrucción de la FHFA (FHFA)
El director de la Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda de EE. UU. (FHFA), Pulte, firmó el miércoles, hora local, esta directiva que clasifica las criptomonedas como activos reconocidos en las solicitudes de hipoteca, marcando la primera vez que las criptomonedas se integran en el núcleo del sistema de préstamos hipotecarios de EE. UU. A continuación se presenta el texto original de la directiva:
Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda de EE. UU. (FHFA)
Acerca de: emitir directrices que consideren las criptomonedas como un activo en la evaluación de riesgos (Fannie Mae y Freddie Mac)
Número de decisión: 2025-360
Emitir directrices que consideren las criptomonedas como un activo de los préstamos hipotecarios de vivienda unifamiliar otorgados a Fannie Mae y Freddie Mac.
Dado que Fannie Mae y Freddie Mac (en adelante, las “empresas”) proporcionan estabilidad y liquidez al mercado secundario de hipotecas residenciales mediante estándares prudentes, asegurando la propiedad sostenible a largo plazo de viviendas, desempeñan un papel clave en el sistema financiero de vivienda de EE. UU.
Dado que las criptomonedas son una clase de activos emergente, pueden ofrecer oportunidades para acumular riqueza fuera de los mercados de acciones y bonos.
Dado que, en el caso de que las criptomonedas no se conviertan a dólares antes de la liquidación del préstamo, normalmente no se consideran en el proceso de evaluación de riesgos de préstamos garantizados proporcionados a las "empresas".
Dado que la Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda de EE. UU. (FHFA) ha determinado que considerar activos adicionales de los prestatarios en la evaluación de riesgos de hipotecas residenciales unifamiliares a nivel empresarial puede permitir a las instituciones a nivel empresarial evaluar toda la información de activos que se puede utilizar como reservas y facilitar que los prestatarios con buena reputación logren la propiedad sostenible de viviendas. Por lo tanto, la Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda de EE. UU., como fiduciaria, instruye a las instituciones a nivel empresarial a preparar una propuesta que considere las criptomonedas como activos de reserva en sus respectivas evaluaciones de riesgos de hipotecas residenciales unifamiliares, sin necesidad de convertir las criptomonedas en dólares. Las instituciones a nivel empresarial solo deberían considerar aquellos activos de criptomonedas que puedan ser verificados y almacenados en intercambios centralizados regulados en EE. UU. y que cumplan con todas las leyes aplicables. Además, las instituciones a nivel empresarial también deberían considerar medidas adicionales de mitigación de riesgos basadas en su propia evaluación, incluyendo ajustes según la volatilidad del mercado y asegurando un ajuste adecuado del riesgo en la proporción de criptomonedas en las reservas. Antes de implementar cualquier cambio, las empresas deben presentar y obtener la aprobación de su junta directiva y luego presentarlo a la Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda de EE. UU. (FHFA) para su revisión.
Este comando entra en vigor de inmediato y debe implementarse lo antes posible, en la medida de lo razonablemente posible.
William J. Pálte Director de la Oficina Federal de Financiación de la Vivienda de EE. UU.
Tres, ¿cuál es el significado de clasificar las criptomonedas como activos de reconocimiento para la solicitud de préstamo colateral?
1. Mejorar la situación actual del mercado inmobiliario
Como se mencionó anteriormente, el mercado inmobiliario en Estados Unidos está deprimido, y esta política podría estimular la demanda en el mercado inmobiliario. Un mayor número de personas que poseen activos criptográficos se sumará a la lista de compradores, lo que puede aumentar la demanda del mercado, aliviar la situación de depresión en el mercado inmobiliario y desempeñar un papel positivo en la estabilización y promoción del desarrollo del mercado inmobiliario.
2. Beneficios para las instituciones de préstamos de criptomonedas
La Oficina Federal de Financiación de la Vivienda (FHFA) ha reconocido oficialmente las criptomonedas, lo que podría abrir más proyectos de préstamos federales a una considerable cantidad de prestatarios. En 2024, solo la Administración Federal de Vivienda ha otorgado más de 760,000 hipotecas de vivienda unifamiliar, con un total de 230,000 millones de dólares.
Según la regla bancaria establecida por el Boletín de Contabilidad para Empleados No. 121 (Staff Accounting Bulletin No. 121) emitido por la Comisión de Bolsa y Valores de EE.UU. (SEC), la mayoría de los bancos no podrán ofrecer préstamos o hipotecas respaldados por criptomonedas antes del 23 de enero de 2025. Esta regla exige que las instituciones financieras clasifiquen las criptomonedas como pasivos en lugar de activos en su balance.
Sin embargo, los préstamos obtenidos a través de la Administración Federal de Vivienda (FHA), el Departamento de Asuntos de Veteranos (VA) y el Departamento de Agricultura de los Estados Unidos (USDA) no permiten actualmente que los prestatarios utilicen sus criptomonedas como garantía. De hecho, algunos préstamos federales incluso pueden no permitir que los dólares obtenidos de la venta de criptomonedas se utilicen para el pago inicial.
El fundador de la compañía de préstamos colaterales y bonos de bitcoin "People's Reserve", CJ Konstantinos, afirmó que el bitcoin puede ayudar a reducir aún más el riesgo en el mercado de valores respaldados por hipotecas regulado por la FHFA a través de la regulación de Fannie Mae y Freddie Mac.
3. Impulsar la integración de los activos criptográficos con el sistema financiero tradicional
La instrucción de la FHFA es un gran avance para las criptomonedas en el ámbito financiero tradicional, lo que significa que los activos digitales se integran en el sistema central de crédito de vivienda de Estados Unidos, y las criptomonedas desempeñan un papel importante en la vida de las personas, al igual que las monedas fiduciarias. También fomentará que la población aumente su comprensión de los activos criptográficos y acelerará su difusión en la vida cotidiana.
Cuatro, ¿qué opinan los profesionales de la industria?
Los partidarios de Bitcoin elogian la actitud abierta de Pulte, y algunos mencionan que los activos digitales ya incorporan funciones que los prestamistas prefieren, como registros en papel transparentes.
El economista jefe de Redfin, Daryl Fairweather: “Esta es una gran victoria para los defensores de las criptomonedas, ya que otorga a los activos digitales un trato equivalente al de otros activos.” Actualmente, la inversión en acciones se ha clasificado como un activo de reserva calificado, pero las instituciones de préstamo suelen aplicar una evaluación de descuento a las acciones volátiles o a las criptomonedas. “Siempre que se ajuste razonablemente la valoración según la volatilidad, es completamente viable incluir los activos criptográficos en las reservas.”
Economista jefe de Realtor.com Danielle Hale: "Si los dos gigantes aceptan criptomonedas como garantía, impulsará fuertemente a los bancos a cambiar las reglas actuales. Aquellos que originalmente tenían que vender activos criptográficos para cumplir con los requisitos—quizás esta sea la razón clave por la cual renunciaron a comprar una casa—ahora pueden calificar directamente para un préstamo, lo que en esencia amplía la piscina de compradores calificados."
El analista Mitchell Askew de Blockware, que ofrece minería de Bitcoin como servicio, afirma que la liquidez de este activo y su custodia transparente (es decir, su cadena de bloques pública) lo convierten en el "colateral perfecto" para préstamos hipotecarios.
También hay algunos profesionales de la industria que expresan su preocupación.
La empresa de préstamos colateralizados en Bitcoin, Strike, ha declarado que actualmente existen algunos riesgos en la forma actual de los préstamos de criptomonedas. La volatilidad es un factor principal. Si el precio de BTC cae drásticamente, el valor del préstamo aumentará, "lo que podría desencadenar un margen adicional o liquidación—siendo forzado a vender en un momento inadecuado."
Un comentarista considera que las instituciones de préstamo también enfrentan riesgos: “El modelo de riesgo en este aspecto es simplemente loco. Las hipotecas tradicionales asumen que los ingresos y activos del prestatario son relativamente estables. Ahora, te enfrentas a prestatarios cuyos activos netos pueden fluctuar un 50% en una semana. ¿Cómo puedes realizar pruebas de estrés en tu cartera cuando tus garantías incluyen una variedad de activos que van desde Bitcoin hasta tokens DeFi aleatorios?”
El contenido es solo de referencia, no una solicitud u oferta. No se proporciona asesoramiento fiscal, legal ni de inversión. Consulte el Descargo de responsabilidad para obtener más información sobre los riesgos.
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Deng Tong, Jinse Caijing
Título original: El viento de los activos criptográficos ha llegado al sector inmobiliario de EE. UU.
El miércoles, hora local, el director de la Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda (FHFA), Pulte, publicó en las redes sociales: "Después de un estudio exhaustivo y siguiendo la visión del presidente Trump de convertir a EE.UU. en la 'capital de las criptomonedas', hoy ordené a Fannie Mae y Freddie Mac que comenzaran a prepararse para clasificar las criptomonedas como un activo elegible para solicitudes de hipoteca." Esta directiva marca un posible cambio significativo en los estándares de revisión de activos que el gobierno de EE.UU. apoya para las empresas al evaluar la elegibilidad para hipotecas, y también está en línea con el objetivo establecido de la administración Trump de promover la adopción de criptomonedas en EE.UU.
Finalmente, el viento de los activos criptográficos ha llegado a la industria inmobiliaria de Estados Unidos.
I. ¿Por qué clasificar las criptomonedas como activos reconocidos para la solicitud de préstamo colateral?
La razón principal es que el mercado inmobiliario de Estados Unidos está en crisis. Durante los últimos 50 años, la tasa de propiedad de viviendas en Estados Unidos se ha mantenido relativamente estable, con aproximadamente el 62% de la población poseyendo una vivienda. Sin embargo, en los últimos años, el número de nuevas solicitudes de vivienda ha disminuido drásticamente. Desde principios de 2022, cuando las tasas de hipoteca comenzaron a subir desde los mínimos históricos de la pandemia, el mercado inmobiliario de Estados Unidos ha continuado en declive. El año pasado, las ventas de viviendas cayeron a su nivel más bajo en casi 30 años, marcando el segundo año consecutivo de un estado de ventas débil. Hasta ahora este año, todavía está afectado por las altas tasas de interés y la presión de los precios de las viviendas, lo que dificulta cualquier mejora. Según datos de Redfin, hasta abril, el número de vendedores en el mercado inmobiliario nacional superaba al de compradores en casi un 34%.
Además, la cantidad de préstamos hipotecarios otorgados (es decir, el proceso en el que prestamistas y prestatarios colaboran para formar un préstamo hipotecario) cayó a niveles casi históricos a mediados de 2024, y apenas mejoró en el primer trimestre de 2025. La disminución en la cantidad otorgada, especialmente la disminución de los préstamos de refinanciamiento, se atribuye a dos factores principales: problemas de suministro de vivienda y costos de préstamo.
Predicción de la emisión de hipotecas desde 2012 hasta el tercer trimestre de 2026. Fuente: Statista
En primer lugar, el crecimiento de la oferta de viviendas no es suficiente para satisfacer la demanda. La construcción de viviendas está rezagada, más viviendas son compradas por inversores en lugar de compradores potenciales, y los propietarios ancianos aún optan por quedarse en casa en lugar de mudarse a una residencia de ancianos.
El costo de los préstamos también está aumentando, y muchas personas atribuyen la disminución en la cantidad de préstamos otorgados a las tasas de interés elevadas por la Reserva Federal para controlar la inflación. Sin embargo, no se puede ignorar el rigor de la revisión de préstamos por parte de los bancos debido a las secuelas de la crisis de las hipotecas subprime. Por ejemplo: el pago inicial no puede ser inferior al 20%, una puntuación de crédito superior a 700, debe haber una prueba de ingresos estables, etc. Muchas transacciones de vivienda se cancelan porque el comprador no puede obtener un préstamo.
Ante estos factores adversos, el gobierno de Estados Unidos busca formas de facilitar el acceso al crédito para los propietarios de viviendas, y finalmente ha puesto su esperanza en las criptomonedas.
2. Visión general de la instrucción de la FHFA (FHFA)
El director de la Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda de EE. UU. (FHFA), Pulte, firmó el miércoles, hora local, esta directiva que clasifica las criptomonedas como activos reconocidos en las solicitudes de hipoteca, marcando la primera vez que las criptomonedas se integran en el núcleo del sistema de préstamos hipotecarios de EE. UU. A continuación se presenta el texto original de la directiva:
Tres, ¿cuál es el significado de clasificar las criptomonedas como activos de reconocimiento para la solicitud de préstamo colateral?
1. Mejorar la situación actual del mercado inmobiliario
Como se mencionó anteriormente, el mercado inmobiliario en Estados Unidos está deprimido, y esta política podría estimular la demanda en el mercado inmobiliario. Un mayor número de personas que poseen activos criptográficos se sumará a la lista de compradores, lo que puede aumentar la demanda del mercado, aliviar la situación de depresión en el mercado inmobiliario y desempeñar un papel positivo en la estabilización y promoción del desarrollo del mercado inmobiliario.
2. Beneficios para las instituciones de préstamos de criptomonedas
La Oficina Federal de Financiación de la Vivienda (FHFA) ha reconocido oficialmente las criptomonedas, lo que podría abrir más proyectos de préstamos federales a una considerable cantidad de prestatarios. En 2024, solo la Administración Federal de Vivienda ha otorgado más de 760,000 hipotecas de vivienda unifamiliar, con un total de 230,000 millones de dólares.
Según la regla bancaria establecida por el Boletín de Contabilidad para Empleados No. 121 (Staff Accounting Bulletin No. 121) emitido por la Comisión de Bolsa y Valores de EE.UU. (SEC), la mayoría de los bancos no podrán ofrecer préstamos o hipotecas respaldados por criptomonedas antes del 23 de enero de 2025. Esta regla exige que las instituciones financieras clasifiquen las criptomonedas como pasivos en lugar de activos en su balance.
Sin embargo, los préstamos obtenidos a través de la Administración Federal de Vivienda (FHA), el Departamento de Asuntos de Veteranos (VA) y el Departamento de Agricultura de los Estados Unidos (USDA) no permiten actualmente que los prestatarios utilicen sus criptomonedas como garantía. De hecho, algunos préstamos federales incluso pueden no permitir que los dólares obtenidos de la venta de criptomonedas se utilicen para el pago inicial.
El fundador de la compañía de préstamos colaterales y bonos de bitcoin "People's Reserve", CJ Konstantinos, afirmó que el bitcoin puede ayudar a reducir aún más el riesgo en el mercado de valores respaldados por hipotecas regulado por la FHFA a través de la regulación de Fannie Mae y Freddie Mac.
3. Impulsar la integración de los activos criptográficos con el sistema financiero tradicional
La instrucción de la FHFA es un gran avance para las criptomonedas en el ámbito financiero tradicional, lo que significa que los activos digitales se integran en el sistema central de crédito de vivienda de Estados Unidos, y las criptomonedas desempeñan un papel importante en la vida de las personas, al igual que las monedas fiduciarias. También fomentará que la población aumente su comprensión de los activos criptográficos y acelerará su difusión en la vida cotidiana.
Cuatro, ¿qué opinan los profesionales de la industria?
Los partidarios de Bitcoin elogian la actitud abierta de Pulte, y algunos mencionan que los activos digitales ya incorporan funciones que los prestamistas prefieren, como registros en papel transparentes.
También hay algunos profesionales de la industria que expresan su preocupación.