Actifs immobiliers: nouvelles opportunités et défis sur le marché RWA

Les actifs réels ( RWA ) ne sont pas un nouveau concept sur le marché des cryptomonnaies, ils sont apparus dès 2018. La tokenisation d'actifs et l'émission de jetons de valeurs mobilières ( STO ) de l'époque présentent de nombreuses similitudes avec le concept de RWA d'aujourd'hui. Cependant, en raison d'une réglementation insuffisante et d'un manque d'avantages de rendement significatifs, ces premières tentatives n'ont pas réussi à former une échelle de marché mature.

En 2022, avec l'augmentation des taux d'intérêt aux États-Unis, le rendement des obligations d'État américaines a clairement dépassé les taux d'emprunt des stablecoins dans l'industrie cryptographique. Par conséquent, la tokenisation des obligations d'État américaines en tant qu'actifs réels (RWA) devient de plus en plus attrayante pour l'industrie cryptographique. Certains projets DeFi matures et institutions financières traditionnelles commencent à explorer les RWA.

Au cours des deux dernières années, un petit nombre de projets RWA immobiliers ont émergé sur le marché. Ils visent à élargir le marché des investissements immobiliers, à diversifier les produits d'investissement et à abaisser les barrières à l'entrée. Cet article procédera à une analyse de cas de ces projets, explorant les avantages et les inconvénients de la conception des RWA immobiliers ainsi que le marché potentiel. Étant donné que ces projets ciblent principalement l'immobilier nord-américain, la discussion portera principalement sur les politiques, réglementations et conditions pertinentes du marché nord-américain.

Méthodes de tokenisation du marché immobilier

Le marché immobilier recèle d'énormes opportunités d'investissement. Une étude de Statista en mars 2023 montre que la valeur du marché immobilier coté en Amérique du Nord s'élève à 13 000 milliards de dollars, tandis que la valeur du marché immobilier coté mondial est de 26 600 milliards de dollars.

Les principales revendications du marché immobilier tokenisé sont de réaliser un ou plusieurs des objectifs suivants : créer des produits d'investissement immobilier plus diversifiés et flexibles, attirer un public d'investisseurs plus large, et accroître la liquidité et la valeur des actifs immobiliers. Ces produits se manifestent généralement sous trois formes principales :

1. Financement de la propriété immobilière fragmentée.

2. Produit d'indice du marché immobilier dans des zones spécifiques.

3. Prêts garantis par des jetons immobiliers.

De plus, la tokenisation des biens immobiliers sur la blockchain a également le potentiel d'améliorer la transparence des actifs immobiliers et la démocratie de la gouvernance.

Les fiducies de placement immobilier ( REIT ) sont un type d'entreprise qui détient des biens immobiliers générateurs de revenus et les gère ou les finance. Les REIT offrent des opportunités d'investissement similaires à celles des fonds communs de placement, permettant aux investisseurs ordinaires de bénéficier des rendements immobiliers et de favoriser le développement du marché immobilier local. Les REIT et les RWA immobiliers présentent de nombreuses similitudes en matière d'opportunités d'investissement immobilier fragmentées, réduisant efficacement le seuil d'investissement et améliorant la liquidité des actifs immobiliers. Cependant, les REIT traditionnels ne fournissent généralement pas aux investisseurs d'opportunités de gestion ou de propriété, maintenant un modèle d'exploitation centralisé. Néanmoins, leur examen des actifs, leur exploitation et leur structure d'investissement dans le cadre d'un cadre réglementaire strict fournissent un cadre de référence pour les projets RWA immobiliers.

Grâce à l'observation des opérations des projets RWA dans l'immobilier au cours des deux dernières années, nous avons acquis une compréhension claire de leurs avantages et inconvénients.

En général, les projets RWA immobiliers présentent les avantages et inconvénients mentionnés ci-dessus. Cependant, en examinant des cas spécifiques de manière approfondie, on constate qu'en raison des différences de gestion et de méthodes de produit, chaque projet rencontre des situations réelles différentes en exploitation.

Analyse de cas

Ce chapitre analyse trois projets immobiliers RWA. Chaque projet utilise une méthode différente pour tokeniser le marché immobilier, et chacun d'eux est représentatif dans son domaine. Il convient de noter que ces projets en sont encore à un stade précoce, et que leurs produits n'ont pas encore fait l'objet d'une validation et d'un test de marché étendus sur le long terme.

RealT

RealT a été lancé en 2019, et est l'un des premiers projets RWA dans l'immobilier, se concentrant sur la tokenisation de l'immobilier résidentiel américain pour les investisseurs de détail principalement sur Gnosis via la blockchain Ethereum et Gnosis ( ).

RealT achète des biens immobiliers résidentiels et les tokenise conformément aux réglementations américaines. La gestion, l'entretien et la collecte des loyers de ces biens sont confiés à des tiers gestionnaires. Après déduction des frais, les loyers générés par les biens sont répartis entre les détenteurs de tokens. Bien que RealT soit responsable du processus de tokenisation, il existe une séparation légale avec les sociétés détenant les actifs immobiliers. Comme l'indique leur site web, si cette société fait défaut, les détenteurs de tokens ont le droit de désigner une autre société pour gérer le bien immobilier détenu. Cependant, l'accord n'oblige pas RealT à participer aux investissements dans les tokens immobiliers qu'ils mettent sur le marché. Les utilisateurs détenant des tokens immobiliers peuvent percevoir chaque mois une part du loyer de la maison, le montant à percevoir devant être réduit d'environ 2,5 % de la réserve d'entretien et d'environ 10 % de frais de gestion habituels.

Prenons l'exemple d'un bien immobilier à Montgomery, la valeur totale des tokens immobiliers est de 323 020 dollars, chaque token est au prix de 52,10 dollars, et un total de 6 200 tokens a été émis. Ce bien génère un revenu locatif mensuel de 2 600 dollars. Après déduction des frais d'exploitation et de gestion totalisant 622 dollars, le bénéfice net mensuel est de 1 978 dollars, soit un total annuel de 23 736 dollars. Par conséquent, chaque token reçoit une distribution de 3,83 dollars, ce qui entraîne un rendement annuel de 7,35 %.

Pour cette propriété, RealT propose 100% de tokens sur le marché, ce qui signifie que RealT n'a pas besoin d'investir aux côtés des clients, maintenant ainsi un modèle opérationnel presque sans risque. L'organisme de gestion perçoit 8% des loyers et le reste des frais de maintenance, la plateforme d'investissement ne facture que 2% pour la tokenisation des propriétés, le choix de l'organisme de gestion et la supervision de la gestion. Grâce à cette méthode, l'équipe de RealT peut économiser beaucoup de temps de gestion, se concentrant sur la recherche de propriétés qualifiées et leur tokenisation sur le marché.

Cependant, bien que la décentralisation de la propriété aide à répartir les risques entre les investisseurs, elle introduit également des défis. Lorsque la part d'investissement des investisseurs est trop faible, les coûts de gestion de l'entreprise deviennent trop élevés et deviennent insoutenables. Un rapport explique les conflits d'intérêts entre les détenteurs de tokens immobiliers et RealT. RealT choisit une institution de gestion pour gérer ses biens immobiliers ; si RealT détient une part importante des biens, elle s'efforcera de réduire les coûts de gestion ; car une mauvaise gestion aurait un impact négatif important sur eux. Cependant, si la part de RealT est trop élevée, cela réduira d'abord la liquidité des tokens, et ensuite les petits actionnaires immobiliers ne rempliront pas leurs responsabilités de supervision. Tous les détenteurs de tokens s'attendent à ce que les grands actionnaires supervisent l'efficacité et la diligence de l'institution de gestion employée. D'autre part, si RealT détient une très petite part, il se peut qu'elle n'ait pas suffisamment de motivation pour sélectionner diligemment l'institution de gestion et participer activement à la supervision, rendant ainsi la supervision efficace de l'institution de gestion très difficile pour de nombreux petits investisseurs.

Découvrez les dix derniers jetons immobiliers épuisés sur le marché RealT et utilisez un explorateur de blockchain pertinent pour trouver combien de détenteurs chaque propriété a. Comme le montre le graphique, RealT divise les propriétés en différents nombres de jetons afin de garantir que le prix de chaque jeton soit d'environ 50 dollars. La plupart des propriétés sont situées à Détroit et il y a environ 500 détenteurs de jetons, dont deux propriétés ont plus de 1 000 détenteurs. Maintenant, combinez le nombre de jetons de chaque détenteur pour calculer l'étendue des investissements des investisseurs RealT.

Environ 90 % des investisseurs de RealT investissent moins de 500 dollars, environ 9 % des investisseurs investissent entre 500 et 2 000 dollars, et 1 % des investisseurs investissent plus que ce montant. Cela indique que RealT a réussi, dans une certaine mesure, à créer un marché d'investissement immobilier pour les investisseurs particuliers et à augmenter la liquidité du marché du logement.

D'après les données de transaction consultées sur l'adresse du portefeuille du réseau principal de RealT, Gnosis, RealT a distribué environ 6 millions de dollars de loyers. Les frais de la plateforme varient en fonction des coûts d'entretien, des assurances et des taxes, s'élevant à environ 2,5 % à 3 % des loyers, ce qui représente un revenu de plateforme d'environ 150K à 180K dollars au cours des deux dernières années. Cependant, puisque RealT n'est pas contraint de participer à l'investissement immobilier, et que si la participation est choisie, il n'y a pas de limite ou d'indication spécifique sur le degré de participation, le profit que RealT tire des revenus locatifs reste inconnu.

D'un point de vue structurel, RealT a créé Real Token Inc. dans l'État du Delaware en tant qu'entité centrale de l'entreprise. Cette entité ne possède aucun actif immobilier ; elle sert uniquement d'entité opérationnelle pour le projet RealT. De plus, RealT a également établi Real Token LLC dans l'État du Delaware en tant que société mère pour une série d'entreprises immobilières. Tout comme Real Token Inc., Real Token LLC ne possède aucun actif immobilier ; son objectif principal est de simplifier les procédures juridiques, permettant aux utilisateurs d'investir dans toutes les propriétés en signant uniquement avec une entreprise. Enfin, RealT a créé une série de LLC correspondantes pour chaque propriété dans laquelle elle investit. En tant que filiale de Real Token LLC, chaque série de LLC possède une propriété spécifique et des jetons correspondants. Cette structure vise à garantir qu'un problème financier ou juridique d'une propriété n'affecte pas les autres propriétés ou l'exploitation de la société mère sous RealT.

Parcl

Parcl est une plateforme d'investissement DeFi qui permet aux utilisateurs de trader les variations de prix du marché immobilier mondial. Parcl est utilisé pour rendre les actifs synthétiques liés à l'immobilier accessibles sur le marché via une architecture AMM. Parcl a lancé Parcl LabsPrice Feed pour créer un indice immobilier spécifique à une région basé sur son historique de ventes. La durée de l'historique peut varier en fonction de la fréquence des transactions immobilières. Une fois l'indice créé, les investisseurs ont l'opportunité de spéculer sur les tendances des prix des biens immobiliers, établissant des positions haussières ou baissières sur les prix de l'immobilier dans la région.

Cette méthode, en raison de l'absence de transactions immobilières réelles, permet à Parcl d'éviter les problèmes juridiques liés à l'exploitation immobilière réelle. Vous pourriez également vous demander si cela compte vraiment comme un projet RWA immobilier, car cela ne correspond pas aux critères mentionnés ci-dessus. Cependant, c'est un projet RWA relativement populaire qui a reçu des investissements de nombreuses entreprises connues, et il est raisonnable de l'inclure dans la discussion sur la diversification des produits RWA immobiliers en raison de son caractère unique.

Le testnet de Parcl a été lancé sur Solana en mai 2022, et son TVL est actuellement de 16 millions de dollars. Cependant, après plus d'un an d'opération, Parcl semble n'avoir suscité que peu d'attention, avec un volume de transactions quotidien de moins de 10 000 dollars et moins de 50 utilisateurs actifs par jour.

Les produits Parcl sont faciles à utiliser et se mettent à jour rapidement. Les fournisseurs de prix et le marché des indices de Parcl Labs sont relativement matures. En termes d'opérations, l'équipe Parcl lance activement Parcl Point, Real Estate Royale et d'autres programmes d'acquisition d'utilisateurs. Malgré ces avantages et le soutien de nombreuses institutions d'investissement réputées, Parcl maintient une attention et une part de marché relativement faibles, avec une base d'utilisateurs limitée et un volume de transactions restreint. Cela prouve peut-être dans une certaine mesure que le marché des cryptomonnaies n'est pas encore prêt à accueillir des produits d'indices immobiliers.

Reinno

Certaines grandes entreprises de cryptomonnaie explorent également des produits dans la direction des actifs réels (RWA) liés à l'immobilier. Certaines entreprises ont annoncé que leur équipe de monnaie numérique de banque centrale tentait de soutenir les utilisateurs dans la tokenisation des biens immobiliers et l'octroi de prêts hypothécaires en conséquence. Une autre entreprise collabore également avec des partenaires pour soutenir le prêt hypothécaire lié à l'immobilier. RealT propose également une option d'utilisation de l'immobilier tokenisé comme garantie de prêt, mais ce service est uniquement limité aux tokens immobiliers qu'ils émettent. En essence, ce service ressemble davantage à un produit de prêt de tokens et n'améliore pas substantiellement la liquidité des capitaux des propriétaires immobiliers individuels.

Reinno est un projet abandonné lancé en 2020 et ayant cessé ses activités en 2022. Bien qu'il n'ait pas laissé beaucoup de traces sur le marché, il a introduit deux produits liés aux actifs réels (RWA) dans le secteur immobilier qui méritent d'être mentionnés.

Le premier produit est un service de prêt basé sur l'immobilier tokenisé. Lorsque les propriétaires immobiliers ont besoin de financement, ils peuvent soumettre les documents de propriété à Reinno. Une fois approuvé, Reinno créera une société à but spécial dans le Delaware. Ensuite, Reinno créera un contrat intelligent pour le token immobilier, que les propriétaires peuvent déposer et utiliser comme garantie pour emprunter des fonds, le montant du prêt étant basé sur la valeur du token.

Le deuxième produit est le financement hypothécaire. Après que les utilisateurs ont acheté des biens immobiliers avec un prêt hypothécaire bancaire, ils peuvent tokeniser la propriété pour obtenir un financement. Les fonds obtenus sont utilisés pour rembourser le prêt hypothécaire bancaire, puis le client rembourse ce prêt à l'accord à un taux d'intérêt fixe.

L'exploitation de Reinno reste un intermédiaire.