- Topik
71k Popularitas
28k Popularitas
8k Popularitas
4k Popularitas
4k Popularitas
30k Popularitas
16k Popularitas
23k Popularitas
12k Popularitas
3k Popularitas
- Sematkan
71k Popularitas
28k Popularitas
8k Popularitas
4k Popularitas
4k Popularitas
30k Popularitas
16k Popularitas
23k Popularitas
12k Popularitas
3k Popularitas
Web3 Pengacara Kedalaman menganalisis: Bagaimana perusahaan daratan dapat berhasil menerbitkan produk RWA di Hong Kong?
Proses tokenisasi aset global sedang menunjukkan tren perkembangan yang cepat. Menurut data dari platform RWA.xyz, hingga April 2025, total nilai aset RWA on-chain global telah melampaui 22 miliar dolar. Sementara itu, Deloitte juga memprediksi dalam laporan penelitian bahwa skala pasar real estat yang ditokenisasi akan mencapai 4 triliun dolar pada tahun 2035.
Dan dalam gelombang inovasi keuangan ini, Hong Kong, dengan keunggulan sistemiknya yang unik, telah dengan cepat berkembang menjadi pelopor dalam pengembangan yang sesuai di bidang RWA - dari proyek tokenisasi aset stasiun pengisian yang diluncurkan oleh Long New Group, hingga peluncuran dana tokenisasi yang sesuai pertama di Asia oleh Huaxia Fund. Berhasilnya sejumlah kasus acuan membuktikan potensi aplikasi cara pembiayaan inovatif ini di bidang aset riil.
Tim Crypto Salad telah berkecimpung dalam industri cryptocurrency selama bertahun-tahun, memiliki pengalaman yang kaya dalam merancang arsitektur proyek RWA serta menangani masalah kepatuhan lintas batas yang kompleks. Dalam artikel ini, kami akan menggabungkan pengalaman terbaru tim dalam proyek RWA dan hasil penelitian industri, serta menjelaskan dan menjawab pertanyaan di atas dari perspektif pengacara profesional.
（Gambar di atas adalah dasbor aset RWA global on-chain yang disusun oleh situs RWA.xyz）
Satu, Apa itu RWA?
RWA, yang dalam bahasa Inggris disebut "Real World Assets", yaitu tokenisasi aset dunia nyata, adalah suatu model keuangan inovatif yang berbasis teknologi blockchain. Ini memetakan aset fisik atau aset keuangan ke on-chain melalui teknologi blockchain, sehingga dapat diubah menjadi token digital yang memiliki likuiditas tinggi dan dapat dibagi. Proses konversi ini tidak hanya mewujudkan ekspresi digital dari aset tetapi juga memberikan transparansi dan kemampuan untuk dilacak yang belum pernah ada sebelumnya bagi aset-aset dunia nyata melalui teknologi blockchain.
Meskipun kita dapat menjelaskan substansi dan ekstensi konsep RWA ini pada tingkat teoretis, namun dalam praktik proyek yang konkret, semua pihak sulit untuk mencapai kesepakatan penuh.
"Apa sebenarnya RWA yang sebenarnya? proyek mana yang harus dipertimbangkan sebagai proyek RWA" – para profesional, regulator, dan pihak proyek semuanya memiliki perspektif dan perspektif mereka sendiri tentang masalah di atas. Berdasarkan pengalaman dan hasil penelitian proyek, tim Crypto Salad memberikan pandangan mereka sendiri dari perspektif kepatuhan hukum: "RWA sebenarnya adalah konsep yang luas, dan tidak ada jawaban standar. Semua proses tokenisasi aset melalui teknologi blockchain dapat disebut RWA." Untuk analisis mendalam tentang konsep RWA, lihat: "Dekripsi Pengacara Web3: RWA seperti apa yang Anda pahami?" 》
Dua, mengapa memilih RWA, apa keuntungannya?
(1) Mengaktifkan skenario pembiayaan aset berat yang sulit dijangkau oleh keuangan tradisional
Pertama-tama, dengan mengambil aset seperti real estat, hak pendapatan infrastruktur, dan komoditas sebagai contoh, aset tersebut sulit dibiayai melalui instrumen keuangan tradisional karena masalah yang kompleks seperti atribut yang berat aset, kendala likuiditas, dan pengawasan kepatuhan. Model RWA menggabungkan teknologi blockchain untuk membagi kepemilikan aset fisik atau aset ekuitas ini, mengubahnya menjadi token digital yang sangat likuid, dan mengumpulkan dana investor melalui penerbitan token digital. RWA telah membuka cara baru untuk membiayai aset-aset ini, merevitalisasi aset-aset yang sebelumnya "tidak aktif" ini. Ini berarti bahwa pada saat ada sedikit saluran pembiayaan, kesulitan pembiayaan, dan biaya pembiayaan yang tinggi, RWA dapat menyediakan perusahaan dengan "metode hematopoietik" baru.
Dan bagi investor, kemampuan untuk memecah Token mengurangi ambang investasi untuk aset tertentu. Mengambil investasi properti sebagai contoh, dalam kerangka keuangan tradisional, investor yang ingin berinvestasi dalam properti sering kali harus menghabiskan ratusan ribu yuan untuk membeli hak milik seluruh properti. Ambang modal yang terlalu tinggi akan menutup pintu bagi banyak investor kecil dan menengah. Namun, dengan model RWA, investor mungkin hanya perlu mengeluarkan 50 dolar AS untuk membeli satu Token yang mewakili sebagian hak milik properti. Dengan memegang Token ini, investor akan dapat menikmati apresiasi nilai properti serta pendapatan investasi dari sewa.
(II) Menurunkan biaya pembiayaan, meningkatkan efisiensi pembiayaan
Dalam proses penerbitan sekuritas tradisional, perusahaan dan proyek harus melalui proses audit yang ketat dan panjang, di mana kualifikasi, skala, dan cara operasi proyek dari entitas penerbit harus memenuhi persyaratan yang tinggi. Mengambil penerbitan sekuritas yang didukung aset (Asset-Backed Security, selanjutnya disingkat ABS) sebagai contoh, standar regulasi dan persetujuan sangat ketat, yang pada gilirannya membatasi kebutuhan pembiayaan beberapa perusahaan.
Selain persyaratan kepatuhan lokal, pemodal memiliki persyaratan dan batasan akses yang relatif sedikit, tetapi masih perlu mematuhi aset dasar. Oleh karena itu, sampai batas tertentu, metode pembiayaan ini menghindari proses peninjauan yang panjang dan prosedur penerbitan yang rumit dalam proses pembiayaan tradisional, dan juga secara efektif mengurangi biaya pembiayaan.
(Tiga) Struktur Perdagangan Kustom
Pendanaan RWA memberikan fleksibilitas tanpa preseden bagi perusahaan untuk menyesuaikan struktur pendanaan sesuai dengan permintaan pasar dan tujuan pengembangan mereka. Perusahaan dapat merancang model distribusi hasil, mekanisme penebusan, mekanisme pembukaan token, dan ketentuan penting lainnya secara mandiri, serta menyesuaikan syarat penerbitan secara real-time berdasarkan dinamika pasar. Fleksibilitas yang tinggi ini memungkinkan perusahaan untuk secara akurat mencocokkan harapan dan preferensi risiko investor, sehingga meningkatkan ketepatan dan tingkat keberhasilan pendanaan.
Pada dasarnya, selain memperkenalkan teknologi blockchain untuk meningkatkan efisiensi dan transparansi pembiayaan, RWA juga mengubah logika pembiayaan dalam kerangka keuangan tradisional. Model pembiayaan tradisional, baik pembiayaan utang maupun ekuitas, sebagian besar bergantung pada kredit perusahaan sebagai dasar. Sebaliknya, RWA memanfaatkan teknologi blockchain untuk mewujudkan pemisahan yang efektif antara "kredit perusahaan" dan "kredit aset". Dengan cara ini, meskipun kondisi kredit penerbit umumnya biasa saja, selama aset yang mendasarinya cukup berkualitas, pembiayaan dapat dilakukan berdasarkan kredit aset itu sendiri.
Karakteristik ini memiliki persamaan dengan pola ABS yang disebutkan di atas. Namun, meskipun ada kesamaan dalam logika pembiayaan antara keduanya, perbedaan inti antara keduanya terletak pada kelompok investor yang dicakup dan efek ekosistem yang dihasilkan.
Pasar ABS sebagian besar didominasi oleh lembaga keuangan tradisional, dengan partisipan pasar yang relatif terbatas, dan subjek transaksi sebagian besar merupakan investor institusi. Karakteristik ini menyebabkan kedalaman transaksi keseluruhan ABS kurang, cakupan pasar juga relatif sempit, dan kurangnya pengaruh yang luas.
Dibandingkan, partisipan di pasar RWA lebih beragam dan bervariasi. Selain lembaga keuangan tradisional, pasar keuangan RWA juga akan menarik banyak investor kripto serta mitra ekosistem industri. Oleh karena itu, di pasar RWA, mulai dari institusi profesional hingga ritel biasa dan mitra, semuanya dapat dengan bebas membeli, menjual, dan menggunakan token tersebut, serta menjadi bagian penting dari ekosistem token.
Banyak investor membentuk ekosistem dan komunitas yang besar dan aktif di sekitar token RWA. Kekuatan kohesi komunitas yang dihasilkan dan daya tarik ekosistem akan memberikan dukungan kuat untuk pertumbuhan nilai jangka panjang token RWA, yang selanjutnya mendorong perkembangan pasar yang sehat.** Kemakmuran ekosistem on-chain juga dapat memberikan umpan balik positif untuk pengembangan bisnis off-chain proyek, dan secara signifikan meningkatkan suara merek proyek.**
dan model pengembangan umpan balik positif yang kolaboratif antara on-chain dan off-chain ini, adalah keunggulan sejati dari model RWA dibandingkan dengan metode pembiayaan tradisional, serta sulitnya mencapai model ABS.
Saat ini, pasar masih menumbuhkan dan memperluas basis investor RWA. Di jalur RWA saat ini, semua jenis produk tokenisasi aset keuangan memimpin. Karena kepatuhan yang tinggi, tingkat standarisasi yang tinggi, dan kesulitan pengambilan data aset keuangan yang rendah, token aset keuangan memiliki keunggulan unik dan efek demonstrasi di jalur RWA.
Gelombang tokenisasi aset keuangan dimulai dengan produk-produk seperti obligasi Treasury AS dan dana pasar uang dengan risiko aset dasar terendah, kasus khasnya adalah dana investasi token BUIDL yang diluncurkan oleh BlackRock, grup manajemen aset top dunia. Hingga saat ini, total kapitalisasi pasar BUIDL telah mencapai $2,89 miliar. **Selain aset keuangan berisiko rendah, saham berisiko tinggi, ETF, dan aset keuangan lainnya baru-baru ini memulai jalur cepat tokenisasi. Pada tanggal 22 dan 23 Mei, Kraken Exchange dan Ondo Finance mengumumkan bahwa mereka akan mempromosikan tokenisasi dan perdagangan on-chain aset keuangan seperti saham dan ETF, masing-masing. **
Dengan cepatnya penerapan dan pengembangan berbagai aset keuangan yang ter-tokenisasi serta stablecoin, ukuran investor dan likuiditas pasar RWA akan mencapai tingkat yang baru. Di masa depan, semakin banyak jenis produk RWA yang akan muncul dalam pandangan investor, sehingga menarik lebih banyak pengguna Web2 dan investor keuangan tradisional untuk memasuki ekosistem RWA. Seluruh roda penggerak ekosistem RWA akan berputar cepat, berkembang, dan membawa efek kekayaan baru serta peluang industri.
（Gambar di atas adalah diagram model pengembangan ekosistem RWA, hanya untuk referensi）
Tiga, bagaimana Hong Kong mengatur RWA?
(I) Prinsip Pengawasan
Sebagai tulang punggung regulasi pasar Hong Kong, SFC telah mengadopsi "pendekatan tembus pandang" dalam proses mengatur produk RWA. Inti dari prinsip ini adalah bahwa fokus regulasi inti bukan pada apakah produk tersebut dalam bentuk "token", tetapi pada atribut keuangan aset dunia nyata yang sesuai dengan token tersebut. Singkatnya, regulasi RWA di Hong Kong adalah untuk kembali ke esensi dari aset dasar, bukan bentuk token. Prinsip regulasi ini juga merupakan perwujudan konkret dari konsep "bisnis yang sama, risiko yang sama, aturan yang sama". **
(II) Dokumen Spesifikasi Khusus
1、November 2023, Komisi Sekuritas dan Berjangka Hong Kong (Securities and Futures Commission, SFC) mengeluarkan "Surat Edaran Terkait Tokenisasi Produk Investasi yang Diakui oleh SFC," yang menjelaskan konsep pengawasan bertingkat untuk penerbitan Token sekuritas.
Sesuai dengan ketentuan yang relevan, Token Sekuritas (Tokenised Securities) tunduk pada ketentuan Peraturan Sekuritas dan Berjangka, dan harus memenuhi persyaratan yang diajukan oleh Otoritas Jasa Keuangan dalam surat edaran di atas, termasuk kualifikasi penerbitan koin, pengungkapan informasi, serta kecocokan investor. Sementara itu, Token Non-Sekuritas termasuk dalam ruang lingkup pengawasan Peraturan Pemberantasan Pencucian Uang.
2、November 2023, Otoritas Jasa Keuangan Hong Kong menerbitkan "Surat Edaran Terkait Kegiatan Terkait Tokenisasi Sekuritas oleh Perantara".
Surat ini sekali lagi menekankan bahwa sekuritas yang di-tokenisasi meskipun diterbitkan menggunakan teknologi blockchain, namun pada dasarnya tetap merupakan sekuritas tradisional, dan harus mematuhi peraturan sekuritas yang berlaku. Selain itu, perantara dalam mendistribusikan, memperdagangkan, dan mengelola aset semacam ini harus melakukan due diligence, memastikan kesesuaian produk, dan memberitahukan terlebih dahulu kepada OJK.
3、Maret 2024, Otoritas Moneter Hong Kong meluncurkan 「Proyek Ensemble」。
Di antaranya, Sandbox Ensemble fokus pada eksplorasi aplikasi teknologi tokenisasi, di mana sudah ada beberapa proyek RWA yang berhasil dilaksanakan, mencakup obligasi hijau, kredit karbon, real estat, dan berbagai industri lainnya dalam keuangan rantai pasokan.
Secara keseluruhan, dari tahun 2023 hingga 2024, Otoritas Sekuritas dan Futures Hong Kong secara bertahap menerbitkan beberapa buletin dan dokumen panduan terkait produk investasi tokenisasi, yang semakin memperjelas standar regulasi spesifik untuk produk RWA (terutama sekuritas tokenisasi), sehingga memberikan pedoman yang jelas untuk perkembangan pasar RWA yang stabil.
（Gambar di atas adalah ringkasan kerangka regulasi terkait RWA）
Teks di atas secara spesifik menganalisis kerangka regulasi RWA di Hong Kong, sedangkan penguraian sistematis lengkap mengenai kebijakan regulasi aset virtual di Hong Kong dapat dilihat di bawah ini: "Menguasai dalam Satu Artikel: Penguraian Sistematis Kerangka Kebijakan Regulasi Aset Virtual di Hong Kong"
Tiga, apa saja poin kepatuhan yang perlu diperhatikan perusahaan daratan saat melakukan RWA di Hong Kong?
Alasan mengapa RWA diterbitkan harus dilakukan dengan arsitektur lintas batas adalah karena di dalam wilayah daratan Tiongkok, penerbitan token tidak dapat melanggar garis merah regulasi. Pada 4 September 2017, Bank Rakyat Tiongkok dan tujuh departemen lainnya mengeluarkan "Pengumuman tentang Pencegahan Risiko Pembiayaan Penerbitan Token", yang menegaskan bahwa tidak ada organisasi atau individu yang boleh terlibat secara ilegal dalam kegiatan penerbitan dan pembiayaan token, dan semua kegiatan penerbitan dan pembiayaan token harus segera dihentikan.
Oleh karena itu, perilaku penerbitan koin proyek RWA di daratan Cina harus dilakukan di luar negeri. Di antara mereka, Hong Kong telah menjadi salah satu pilihan optimal untuk proyek RWA perusahaan Cina karena kerangka regulasi yang lengkap, sikap kebijakan yang ramah, serta ekosistem industri yang kaya. Tulisan berikut akan menganalisis poin-poin kepatuhan kunci dan pemikiran desain kerangka untuk melaksanakan proyek RWA di Hong Kong dari tiga aspek: aset dasar, data on-chain, dan aliran dana.
（Gambar di atas adalah diagram kerangka keseluruhan untuk penerbitan RWA di Hong Kong）
(I) Kepatuhan Aset Dasar
1. Penetapan Hak Aset
Karena sifat RWA adalah tokenisasi aset dunia nyata, pemegang token akan secara langsung atau tidak langsung memiliki hak kepemilikan tertentu atas aset dunia nyata. Oleh karena itu, untuk memastikan bahwa RWA token dapat diterbitkan, diperdagangkan, dan ditebus secara legal, pemilik aset dasar, yaitu pihak proyek RWA harus memastikan bahwa mereka memiliki hak kepemilikan yang legal dan jelas atas aset tersebut.
Tim kepatuhan proyek RWA perlu melakukan due diligence yang mendetail terhadap aset dasar selama proses pelaksanaan proyek, untuk memastikan legalitas kepemilikan. Secara khusus, tim kepatuhan akan melakukan pemeriksaan sengketa kepemilikan, mengumpulkan dan memverifikasi dokumen bukti kepemilikan aset dasar, informasi pendaftaran publik, situasi litigasi, informasi tentang jaminan, hipotek, atau pembekuan oleh pengadilan, dan informasi terkait lainnya.
2、audit aset
Setelah menyelesaikan penetapan kepemilikan aset, pihak proyek juga perlu menyewa lembaga audit profesional untuk melakukan audit terhadap aset dasar.
Laporan audit akan memberikan data referensi untuk penetapan harga aset dan penerbitan di masa mendatang, yang mencakup tetapi tidak terbatas pada elemen berikut:
3、Pemisahan Aset
Seperti yang disebutkan sebelumnya, nilai inti RWA terletak pada pembiayaan langsung yang didasarkan pada kredit aset berkualitas, sehingga terlepas dari model pembiayaan tradisional yang berbasis pada kredit perusahaan. Oleh karena itu, saat melaksanakan proyek RWA, perlu untuk memisahkan aset dasar dari entitas operasional sebenarnya dari pihak proyek, sehingga dapat mencapai isolasi risiko antara entitas operasional dan aset dasar.
Berikut ini akan menggabungkan contoh nyata yang sedang dipromosikan oleh tim Crypto Salad, untuk menjelaskan salah satu desain arsitektur dari pemisahan aset:
（Gambar di atas adalah diagram desain kerangka pemisahan aset, hanya untuk referensi）
Secara keseluruhan, melalui struktur pemisahan aset ini, pihak proyek dapat mengalihkan kepemilikan aset ke bawah nama perusahaan SPV, mewujudkan pemisahan risiko sekaligus memudahkan pengemasan dan penerbitan aset selanjutnya. Sementara itu, entitas operasional yang sebenarnya meskipun tidak lagi memiliki kepemilikan aset tersebut, dapat terus mengelola dan mengoperasikan aset dasar melalui perjanjian layanan.
(II) Kepatuhan Data On-Chain
Karena regulasi yang ketat di negara kita saat ini terkait dengan transmisi data lintas batas dan pertukaran data, sebagian besar proyek RWA tidak akan memilih untuk mentransfer data terkait ke luar negeri dan melakukan peredaran serta pengungkapan di blockchain.
Dalam proses penelitian, tim salad kripto menemukan bahwa di bawah premis untuk memenuhi persyaratan kepatuhan "Undang-Undang Keamanan Data" dan "Undang-Undang Perlindungan Informasi Pribadi" China, tim proyek lebih cenderung memilih model "dua rantai dan satu jembatan" untuk mencapai data on-chain.
Secara spesifik, data aset RWA dipilih untuk diunggah ke dalam rantai aliansi di dalam negeri dan menyelesaikan pembuktian, sedangkan token RWA yang bersangkutan dikerahkan di rantai publik berkinerja tinggi di luar negeri. Token RWA yang beredar di luar negeri dan data yang diunggah ke dalam negeri dipetakan dan diikat melalui jembatan lintas rantai.
Desain arsitektur seperti itu tidak hanya memecahkan masalah penyimpanan bukti on-chain dari data terkait aset yang mendasari RWA, memastikan transparansi dan ketertelusuran data aset, tetapi juga menghindari garis merah kepatuhan transmisi data lintas batas. **
（Gambar di atas adalah diagram dari mode "dua rantai satu jembatan", hanya untuk referensi）
Selain model "dua rantai satu jembatan", proyek RWA juga dapat bergantung pada Zona Eksperimen Aliran Data Lintas Batas Pelabuhan Perdagangan Bebas Hainan (selanjutnya disebut "Pelabuhan Data Perdagangan Bebas Hainan") untuk menyelesaikan pengunggahan dan peredaran data lintas batas. Berdasarkan informasi terkait yang telah diungkapkan, tim Crypto Salad menyimpulkan bahwa, saat ini, kerangka inti solusi data keluar Hainan adalah sebagai berikut:
Tim Crypto Salad menemukan bahwa dalam memajukan proyek secara praktis, selain persyaratan kepatuhan pada tahap aliran data, pengumpulan, penyimpanan, penghilangan data sensitif, dan pengemasan aset dasar RWA juga akan memiliki beberapa poin kepatuhan kunci dan persyaratan pengawasan administratif. Karena keterbatasan ruang, bagian ini tidak akan dibahas lebih lanjut.
(Tiga) Kepatuhan Aliran Dana
Karena negara kami menerapkan kontrol ketat terhadap valuta asing, dana yang dihimpun dari penerbitan RWA di luar negeri tidak dapat langsung dialihkan ke entitas operasional domestik, sehingga perlu dirancang oleh tim kepatuhan kerangka dan jalur pengumpulan serta perputaran dana luar negeri.
Berdasarkan pengalaman proyek tim Crypto Salad, setelah proyek RWA menyelesaikan pembiayaan melalui penerbitan token di luar negeri, biasanya dana yang masuk ke SPV di luar negeri akan dikumpulkan melalui saluran dana dan akhirnya dialirkan ke entitas operasional yang sebenarnya. Dan ada tiga pilihan saluran dana dalam struktur ini:
Dalam merancang struktur aliran dana, tim kepatuhan umumnya perlu mempertimbangkan faktor-faktor berikut dalam desain: beban pajak, ambang batas masuk, persyaratan prosedur, biaya kepatuhan, dan lain-lain. Dan dalam proses pelaksanaan proyek, tim proyek juga harus memperhatikan kepatuhan sebagai prioritas. Persiapan dokumen pengajuan untuk berbagai entitas saluran dana, tanggapan terhadap pendapat jendela, serta penyesuaian dan perbaikan kerangka yang sesuai, semuanya memerlukan dukungan penuh dari tim pengacara profesional.
（Gambar di atas adalah diagram saluran dana proyek RWA, hanya untuk referensi）
Hanya mewakili pandangan pribadi penulis artikel ini, tidak merupakan konsultasi hukum dan pendapat hukum terhadap hal tertentu.