Waktu setempat pada hari Rabu, Direktur Federal Housing Finance Agency (FHFA) Amerika Serikat, Pulte, memposting di media sosial: "Setelah penelitian yang mendalam, dan mengikuti visi Presiden Trump untuk menjadikan Amerika sebagai 'ibu kota cryptocurrency', hari ini saya memerintahkan Fannie Mae dan Freddie Mac untuk bersiap-siap, dengan mencantumkan cryptocurrency sebagai aset yang diakui dalam permohonan hipotek." Instruksi ini menandakan bahwa pemerintah Amerika mungkin mendukung perubahan signifikan dalam standar evaluasi aset untuk kualifikasi hipotek, dan juga sejalan dengan tujuan pemerintahan Trump untuk mempromosikan cryptocurrency di Amerika.
Akhirnya, angin aset kripto telah menyentuh industri real estat di Amerika Serikat.
I. Mengapa cryptocurrency harus dianggap sebagai aset jaminan dalam aplikasi pinjaman?
Penyebab utamanya adalah pasar real estat di Amerika Serikat yang lesu. Selama 50 tahun terakhir, tingkat kepemilikan rumah di Amerika Serikat tetap relatif stabil, dengan sekitar 62% populasi memiliki tempat tinggal. Namun, dalam beberapa tahun terakhir, jumlah orang yang mengajukan permohonan untuk rumah baru telah turun drastis. Sejak awal 2022, ketika suku bunga hipotek mulai naik dari titik terendah selama pandemi, pasar properti di Amerika Serikat terus lesu. Penjualan rumah tahun lalu jatuh ke titik terendah dalam hampir 30 tahun, berada dalam kondisi lesu untuk tahun kedua berturut-turut. Hingga saat ini, tahun ini masih tertekan oleh suku bunga tinggi dan harga rumah yang membatasi, sehingga tidak terlihat perbaikan. Data dari Redfin menunjukkan bahwa pada bulan April, jumlah penjual di pasar properti AS hampir 34% lebih tinggi dibandingkan pembeli.
Selain itu, jumlah pemberian hipotek (yaitu proses di mana pemberi pinjaman dan peminjam bekerja sama untuk membentuk hipotek) akan turun ke hampir tingkat terendah dalam sejarah pada pertengahan 2024, dan hampir tidak ada perbaikan pada kuartal pertama 2025. Penurunan jumlah pemberian, terutama penurunan jumlah refinancing, disebabkan oleh dua faktor utama: masalah pasokan perumahan dan biaya pinjaman.
Prediksi pemberian hipotek dari tahun 2012 hingga kuartal ketiga 2026. Sumber: Statista
Pertama, pasokan perumahan yang tumbuh tidak cukup untuk memenuhi permintaan. Pembangunan perumahan tertinggal, lebih banyak rumah dibeli oleh investor daripada calon pembeli, dan pemilik rumah yang lebih tua masih memilih untuk tinggal di rumah mereka daripada pindah ke panti jompo.
Biaya pinjaman juga semakin tinggi, banyak orang menyalahkan penurunan volume pinjaman pada Federal Reserve yang menaikkan suku bunga untuk menahan inflasi. Namun, akibat dari krisis subprime tidak dapat diabaikan, tingkat ketatnya pemeriksaan pinjaman oleh bank juga signifikan. Misalnya: uang muka tidak boleh kurang dari 20%, skor kredit di atas 700, harus ada bukti sumber pendapatan yang stabil, dll. Banyak transaksi properti dibatalkan karena pembeli tidak dapat mendapatkan pinjaman.
Menghadapi faktor-faktor yang tidak menguntungkan ini, pemerintah Amerika Serikat mencari cara untuk memudahkan pemilik rumah meminjam, dan akhirnya berharap pada cryptocurrency.
Dua, Badan Perumahan Federal AS (FHFA) Gambaran Singkat Isi Instruksi
Direktur Federal Housing Finance Agency (FHFA) AS, Pulte, menandatangani perintah yang mengklasifikasikan cryptocurrency sebagai aset yang diakui untuk aplikasi hipotek pada hari Rabu waktu setempat, menandai untuk pertama kalinya cryptocurrency dimasukkan ke dalam sistem inti pinjaman perumahan di AS. Berikut adalah teks asli dari perintah tersebut:
Badan Keuangan Perumahan Federal AS (FHFA)
Tentang: Menerbitkan instruksi untuk menganggap cryptocurrency sebagai aset dalam penilaian risiko (Fannie Mae dan Freddie Mac)
Nomor keputusan: 2025-360
Mengeluarkan perintah, menganggap cryptocurrency sebagai aset untuk pinjaman perumahan satu keluarga yang diberikan kepada Fannie Mae dan Freddie Mac
Mengingat Fannie Mae dan Freddie Mac (disingkat "perusahaan") menyediakan stabilitas dan likuiditas untuk pasar sekunder hipotek perumahan melalui standar yang hati-hati, untuk memastikan kepemilikan rumah jangka panjang yang berkelanjutan, sehingga memainkan peran kunci dalam sistem keuangan perumahan AS.
Mengingat bahwa cryptocurrency adalah kelas aset yang sedang muncul, yang mungkin menawarkan peluang untuk mengakumulasi kekayaan di luar pasar saham dan obligasi.
Mengingat bahwa, dalam kasus di mana cryptocurrency tidak ditukar dengan dolar sebelum penyelesaian pinjaman, cryptocurrency biasanya tidak dipertimbangkan dalam proses penilaian risiko pinjaman yang diberikan kepada "perusahaan".
Mengingat bahwa Federal Housing Finance Agency (FHFA) telah menetapkan bahwa mempertimbangkan aset peminjam tambahan dalam penilaian risiko hipotek rumah tunggal berbasis perusahaan dapat memungkinkan lembaga berbasis perusahaan untuk menilai semua informasi aset yang tersedia untuk cadangan, dan memfasilitasi peminjam yang memiliki reputasi baik untuk mencapai kepemilikan rumah yang berkelanjutan. Oleh karena itu, Federal Housing Finance Agency sebagai wali, dengan ini menginstruksikan masing-masing lembaga berbasis perusahaan untuk menyiapkan proposal untuk mempertimbangkan cryptocurrency sebagai aset cadangan dalam penilaian risiko hipotek rumah tunggal mereka, tanpa perlu menukarkan cryptocurrency menjadi dolar AS. Masing-masing lembaga berbasis perusahaan hanya harus mempertimbangkan aset cryptocurrency yang dapat dibuktikan dan disimpan di bursa terpusat yang diatur di AS dan mematuhi semua hukum yang berlaku. Selain itu, masing-masing lembaga berbasis perusahaan juga harus mempertimbangkan langkah-langkah mitigasi risiko tambahan berdasarkan penilaian mereka sendiri, termasuk penyesuaian berdasarkan fluktuasi pasar, dan memastikan bahwa proporsi cryptocurrency dalam cadangan disesuaikan dengan risiko dengan tepat. Sebelum menerapkan perubahan apapun, masing-masing perusahaan harus mengajukan dan mendapatkan persetujuan dewan mereka, lalu mengajukan untuk ditinjau oleh Federal Housing Finance Agency (FHFA).
Perintah ini segera berlaku dan harus dilaksanakan secepat mungkin dalam keadaan yang wajar dan dapat dilakukan.
William J. Pálte Direktur Federal Housing Finance Agency Amerika Serikat
Tiga, apa arti mengklasifikasikan cryptocurrency sebagai aset yang diakui dalam permohonan pinjaman dengan jaminan?
1. Meningkatkan kondisi pasar real estat
Seperti yang disebutkan sebelumnya, pasar real estat AS sedang lesu, dan kebijakan ini mungkin akan merangsang permintaan di pasar real estat. Lebih banyak pemegang aset kripto yang bergabung sebagai pembeli dapat meningkatkan permintaan pasar, meringankan kondisi lesu di pasar real estat, dan berperan positif dalam menstabilkan serta mendorong perkembangan pasar real estat.
2. Kabar baik untuk lembaga peminjaman cryptocurrency
Federal Housing Finance Agency (FHFA) secara resmi mengakui cryptocurrency, yang mungkin akan membuka proyek pinjaman federal yang signifikan bagi lebih banyak peminjam. Pada tahun 2024, hanya Federal Housing Administration yang telah menerbitkan lebih dari 760.000 hipotek rumah satu keluarga, dengan total mencapai 230 miliar dolar.
Menurut peraturan Bank yang ditetapkan oleh Komisi Sekuritas dan Bursa Amerika Serikat (SEC) dalam Surat Pemberitahuan Akuntansi Staf No. 121, sebagian besar bank tidak dapat memberikan pinjaman atau hipotek yang didukung oleh cryptocurrency sebelum 23 Januari 2025. Aturan tersebut mengharuskan lembaga keuangan untuk mencatat cryptocurrency sebagai kewajiban, bukan sebagai aset, di neraca.
Namun, pinjaman yang diperoleh melalui program federal seperti Federal Housing Administration (FHA), Departemen Urusan Veteran (VA), dan Departemen Pertanian AS (USDA) saat ini tidak mengizinkan peminjam menggunakan cryptocurrency mereka sebagai jaminan. Nyatanya, beberapa pinjaman federal bahkan mungkin tidak mengizinkan penggunaan hasil penjualan cryptocurrency untuk pembayaran uang muka.
Pendiri perusahaan pinjaman dan obligasi Bitcoin "People's Reserve", CJ Konstantinos, menyatakan bahwa Bitcoin dapat membantu mengurangi risiko pasar sekuritas hipotek yang didukung oleh pinjaman hipotek yang diatur oleh FHFA (Federal Housing Finance Agency) melalui regulasi Fannie Mae dan Freddie Mac.
3. Mendorong penggabungan aset kripto dengan sistem keuangan tradisional
Perintah FHFA adalah terobosan besar bagi cryptocurrency di bidang keuangan tradisional, yang berarti aset digital diintegrasikan ke dalam sistem inti kredit perumahan AS, di mana cryptocurrency dan fiat memainkan peran penting dalam kehidupan masyarakat. Ini juga akan mendorong masyarakat untuk meningkatkan pemahaman mereka tentang aset kripto dan mempercepat adopsi dalam kehidupan sehari-hari.
Empat, bagaimana pandangan para profesional industri?
Para pendukung Bitcoin memuji sikap terbuka Pulte, beberapa orang menyatakan bahwa aset digital sudah memiliki fitur yang disukai kreditor, seperti catatan kertas yang transparan.
Kepala Ekonom Redfin, Darryl Fairweather: "Ini adalah kemenangan besar bagi para pendukung cryptocurrency, yang memberikan perlakuan setara pada aset digital dengan aset lainnya." Investasi saham saat ini telah dicantumkan sebagai aset cadangan yang memenuhi syarat, tetapi lembaga peminjam biasanya melakukan penilaian diskon terhadap saham individu yang sangat fluktuatif atau cryptocurrency. "Selama penilaian disesuaikan dengan fluktuasi secara wajar, memasukkan aset kripto ke dalam cadangan sepenuhnya dapat dilakukan."
Kepala Ekonom Realtor.com Danielle Hale: “Jika kedua raksasa menerima cryptocurrency sebagai jaminan, itu akan mendorong bank untuk mengubah aturan yang ada. Mereka yang sebelumnya harus menjual aset crypto untuk memenuhi syarat—mungkin ini adalah alasan utama mereka untuk menyerah membeli rumah—sekarang dapat langsung memenuhi syarat untuk pinjaman, yang pada dasarnya memperluas kolam pembeli yang memenuhi syarat.”
Analis Blockware untuk penambangan Bitcoin sebagai layanan, Mitchell Askew, menyatakan: Likuiditas dan pengelolaan transparan aset ini (yaitu blockchain publiknya) menjadikannya "jaminan sempurna" untuk pinjaman perumahan.
Ada juga beberapa orang dalam industri yang menyatakan kekhawatiran tentang hal ini.
Perusahaan pinjaman cryptocurrency Strike menyatakan bahwa ada beberapa risiko terkait pinjaman cryptocurrency dalam bentuk saat ini. Volatilitas adalah faktor utama. Jika harga BTC turun secara signifikan, rasio nilai pinjaman akan meningkat, "ini dapat memicu margin call atau likuidasi – terpaksa menjual pada waktu yang tidak tepat."
Seorang komentator berpendapat bahwa lembaga pemberi pinjaman juga menghadapi risiko: "Model risiko di bidang ini sangat gila. Hipotesis hipotek tradisional mengasumsikan bahwa pendapatan dan aset peminjam relatif stabil. Sekarang, Anda berhadapan dengan peminjam yang nilai bersihnya dapat berfluktuasi 50% dalam seminggu. Ketika jaminan Anda mencakup berbagai aset dari Bitcoin hingga token DeFi acak, bagaimana Anda melakukan stres tes pada portofolio?
Konten ini hanya untuk referensi, bukan ajakan atau tawaran. Tidak ada nasihat investasi, pajak, atau hukum yang diberikan. Lihat Penafian untuk pengungkapan risiko lebih lanjut.
Angin enkripsi aset telah menerpa industri real estat di Amerika Serikat.
Deng Tong, Jinsede Caijing
Waktu setempat pada hari Rabu, Direktur Federal Housing Finance Agency (FHFA) Amerika Serikat, Pulte, memposting di media sosial: "Setelah penelitian yang mendalam, dan mengikuti visi Presiden Trump untuk menjadikan Amerika sebagai 'ibu kota cryptocurrency', hari ini saya memerintahkan Fannie Mae dan Freddie Mac untuk bersiap-siap, dengan mencantumkan cryptocurrency sebagai aset yang diakui dalam permohonan hipotek." Instruksi ini menandakan bahwa pemerintah Amerika mungkin mendukung perubahan signifikan dalam standar evaluasi aset untuk kualifikasi hipotek, dan juga sejalan dengan tujuan pemerintahan Trump untuk mempromosikan cryptocurrency di Amerika.
Akhirnya, angin aset kripto telah menyentuh industri real estat di Amerika Serikat.
I. Mengapa cryptocurrency harus dianggap sebagai aset jaminan dalam aplikasi pinjaman?
Penyebab utamanya adalah pasar real estat di Amerika Serikat yang lesu. Selama 50 tahun terakhir, tingkat kepemilikan rumah di Amerika Serikat tetap relatif stabil, dengan sekitar 62% populasi memiliki tempat tinggal. Namun, dalam beberapa tahun terakhir, jumlah orang yang mengajukan permohonan untuk rumah baru telah turun drastis. Sejak awal 2022, ketika suku bunga hipotek mulai naik dari titik terendah selama pandemi, pasar properti di Amerika Serikat terus lesu. Penjualan rumah tahun lalu jatuh ke titik terendah dalam hampir 30 tahun, berada dalam kondisi lesu untuk tahun kedua berturut-turut. Hingga saat ini, tahun ini masih tertekan oleh suku bunga tinggi dan harga rumah yang membatasi, sehingga tidak terlihat perbaikan. Data dari Redfin menunjukkan bahwa pada bulan April, jumlah penjual di pasar properti AS hampir 34% lebih tinggi dibandingkan pembeli.
Selain itu, jumlah pemberian hipotek (yaitu proses di mana pemberi pinjaman dan peminjam bekerja sama untuk membentuk hipotek) akan turun ke hampir tingkat terendah dalam sejarah pada pertengahan 2024, dan hampir tidak ada perbaikan pada kuartal pertama 2025. Penurunan jumlah pemberian, terutama penurunan jumlah refinancing, disebabkan oleh dua faktor utama: masalah pasokan perumahan dan biaya pinjaman.
Prediksi pemberian hipotek dari tahun 2012 hingga kuartal ketiga 2026. Sumber: Statista
Pertama, pasokan perumahan yang tumbuh tidak cukup untuk memenuhi permintaan. Pembangunan perumahan tertinggal, lebih banyak rumah dibeli oleh investor daripada calon pembeli, dan pemilik rumah yang lebih tua masih memilih untuk tinggal di rumah mereka daripada pindah ke panti jompo.
Biaya pinjaman juga semakin tinggi, banyak orang menyalahkan penurunan volume pinjaman pada Federal Reserve yang menaikkan suku bunga untuk menahan inflasi. Namun, akibat dari krisis subprime tidak dapat diabaikan, tingkat ketatnya pemeriksaan pinjaman oleh bank juga signifikan. Misalnya: uang muka tidak boleh kurang dari 20%, skor kredit di atas 700, harus ada bukti sumber pendapatan yang stabil, dll. Banyak transaksi properti dibatalkan karena pembeli tidak dapat mendapatkan pinjaman.
Menghadapi faktor-faktor yang tidak menguntungkan ini, pemerintah Amerika Serikat mencari cara untuk memudahkan pemilik rumah meminjam, dan akhirnya berharap pada cryptocurrency.
Dua, Badan Perumahan Federal AS (FHFA) Gambaran Singkat Isi Instruksi
Direktur Federal Housing Finance Agency (FHFA) AS, Pulte, menandatangani perintah yang mengklasifikasikan cryptocurrency sebagai aset yang diakui untuk aplikasi hipotek pada hari Rabu waktu setempat, menandai untuk pertama kalinya cryptocurrency dimasukkan ke dalam sistem inti pinjaman perumahan di AS. Berikut adalah teks asli dari perintah tersebut:
Tiga, apa arti mengklasifikasikan cryptocurrency sebagai aset yang diakui dalam permohonan pinjaman dengan jaminan?
1. Meningkatkan kondisi pasar real estat
Seperti yang disebutkan sebelumnya, pasar real estat AS sedang lesu, dan kebijakan ini mungkin akan merangsang permintaan di pasar real estat. Lebih banyak pemegang aset kripto yang bergabung sebagai pembeli dapat meningkatkan permintaan pasar, meringankan kondisi lesu di pasar real estat, dan berperan positif dalam menstabilkan serta mendorong perkembangan pasar real estat.
2. Kabar baik untuk lembaga peminjaman cryptocurrency
Federal Housing Finance Agency (FHFA) secara resmi mengakui cryptocurrency, yang mungkin akan membuka proyek pinjaman federal yang signifikan bagi lebih banyak peminjam. Pada tahun 2024, hanya Federal Housing Administration yang telah menerbitkan lebih dari 760.000 hipotek rumah satu keluarga, dengan total mencapai 230 miliar dolar.
Menurut peraturan Bank yang ditetapkan oleh Komisi Sekuritas dan Bursa Amerika Serikat (SEC) dalam Surat Pemberitahuan Akuntansi Staf No. 121, sebagian besar bank tidak dapat memberikan pinjaman atau hipotek yang didukung oleh cryptocurrency sebelum 23 Januari 2025. Aturan tersebut mengharuskan lembaga keuangan untuk mencatat cryptocurrency sebagai kewajiban, bukan sebagai aset, di neraca.
Namun, pinjaman yang diperoleh melalui program federal seperti Federal Housing Administration (FHA), Departemen Urusan Veteran (VA), dan Departemen Pertanian AS (USDA) saat ini tidak mengizinkan peminjam menggunakan cryptocurrency mereka sebagai jaminan. Nyatanya, beberapa pinjaman federal bahkan mungkin tidak mengizinkan penggunaan hasil penjualan cryptocurrency untuk pembayaran uang muka.
Pendiri perusahaan pinjaman dan obligasi Bitcoin "People's Reserve", CJ Konstantinos, menyatakan bahwa Bitcoin dapat membantu mengurangi risiko pasar sekuritas hipotek yang didukung oleh pinjaman hipotek yang diatur oleh FHFA (Federal Housing Finance Agency) melalui regulasi Fannie Mae dan Freddie Mac.
3. Mendorong penggabungan aset kripto dengan sistem keuangan tradisional
Perintah FHFA adalah terobosan besar bagi cryptocurrency di bidang keuangan tradisional, yang berarti aset digital diintegrasikan ke dalam sistem inti kredit perumahan AS, di mana cryptocurrency dan fiat memainkan peran penting dalam kehidupan masyarakat. Ini juga akan mendorong masyarakat untuk meningkatkan pemahaman mereka tentang aset kripto dan mempercepat adopsi dalam kehidupan sehari-hari.
Empat, bagaimana pandangan para profesional industri?
Para pendukung Bitcoin memuji sikap terbuka Pulte, beberapa orang menyatakan bahwa aset digital sudah memiliki fitur yang disukai kreditor, seperti catatan kertas yang transparan.
Ada juga beberapa orang dalam industri yang menyatakan kekhawatiran tentang hal ini.