Judul Asli: Angin Aset Kripto Telah Meniup ke Industri Properti AS
Waktu setempat pada hari Rabu, Direktur Federal Housing Finance Agency (FHFA) AS Pulte mengunggah di media sosial: "Setelah penelitian mendalam, dan mengikuti visi Presiden Trump untuk menjadikan AS sebagai 'ibu kota cryptocurrency', hari ini saya memerintahkan Fannie Mae dan Freddie Mac untuk bersiap-siap, dengan mencantumkan cryptocurrency sebagai aset yang diakui dalam aplikasi hipotek." Instruksi ini menandai dukungan pemerintah AS terhadap perusahaan dalam kemungkinan perubahan signifikan dalam standar pemeriksaan aset untuk penilaian kelayakan hipotek, serta sejalan dengan tujuan pemerintah Trump untuk mendorong adopsi cryptocurrency di AS.
Akhirnya, angin aset kripto telah sampai ke industri real estat di Amerika Serikat.
I. Mengapa mata uang kripto harus dianggap sebagai aset yang dijaminkan dalam permohonan pinjaman?
Penyebab intinya adalah pasar real estat AS yang lesu. Selama 50 tahun terakhir, tingkat kepemilikan rumah di AS tetap relatif stabil, dengan sekitar 62% populasi memiliki tempat tinggal. Namun, dalam beberapa tahun terakhir, jumlah orang yang mengajukan permohonan perumahan baru telah turun tajam. Sejak awal 2022, ketika suku bunga hipotek meningkat dari titik terendah pandemi, pasar perumahan AS terus lesu. Penjualan rumah tahun lalu jatuh ke titik terendah dalam hampir 30 tahun, berada dalam kondisi lesu untuk tahun kedua berturut-turut. Hingga tahun ini, pasar masih tertekan oleh suku bunga tinggi dan harga rumah, sulit untuk melihat perbaikan. Data dari Redfin menunjukkan bahwa hingga April, jumlah penjual di pasar perumahan nasional melebihi jumlah pembeli hampir 34%.
Selain itu, jumlah pemberian hipotek (yaitu proses di mana pemberi pinjaman dan peminjam bekerja sama untuk membentuk hipotek) turun ke level terendah dalam sejarah menjelang pertengahan 2024, dan hampir tidak ada perbaikan pada kuartal pertama 2025. Penurunan jumlah pemberian, terutama penurunan jumlah refinancing, disebabkan oleh dua faktor utama: masalah pasokan perumahan dan biaya pinjaman.
Prediksi pemberian hipotek dari tahun 2012 hingga kuartal ketiga 2026. Sumber data: Statista
Pertama, pertumbuhan pasokan perumahan tidak cukup untuk memenuhi permintaan. Pembangunan perumahan tertinggal, lebih banyak perumahan dibeli oleh investor daripada calon pembeli rumah, dan pemilik rumah yang lebih tua masih memilih untuk tinggal di rumah mereka, daripada pindah ke panti jompo.
Biaya pinjaman semakin tinggi, banyak orang menyalahkan penurunan volume pinjaman pada kenaikan suku bunga oleh Federal Reserve untuk menekan inflasi. Namun, akibat dari krisis subprime tidak dapat diabaikan, tingkat pemeriksaan bank terhadap pinjaman juga sangat ketat. Misalnya: uang muka tidak boleh kurang dari 20%, skor kredit di atas 700, harus memiliki bukti sumber pendapatan yang stabil, dan lain-lain. Banyak transaksi rumah dibatalkan karena pembeli tidak dapat memperoleh pinjaman.
Menghadapi faktor-faktor yang tidak menguntungkan ini, pemerintah Amerika Serikat mencari cara untuk memudahkan pemilik rumah dalam meminjam uang, dan akhirnya berharap pada cryptocurrency.
Dua, Otoritas Keuangan Perumahan Federal AS (FHFA) Ikhtisar Konten Instruksi
Direktur FHFA, Pulte, menandatangani instruksi yang mengklasifikasikan cryptocurrency sebagai aset yang dapat digunakan dalam aplikasi hipotek pada hari Rabu waktu setempat, menandai pertama kalinya cryptocurrency dimasukkan ke dalam inti sistem pinjaman perumahan di Amerika Serikat. Berikut adalah teks asli dari instruksi tersebut:
Badan Keuangan Perumahan Federal AS (FHFA)
Tentang: Mengeluarkan instruksi untuk menganggap cryptocurrency sebagai salah satu aset dalam penilaian risiko (Fannie Mae dan Freddie Mac)
Nomor Keputusan: 2025-360
Mengeluarkan instruksi untuk menganggap cryptocurrency sebagai aset dari pinjaman rumah satu keluarga yang diberikan kepada Fannie Mae dan Freddie Mac.
Mengingat Fannie Mae dan Freddie Mac (disingkat "perusahaan") menyediakan stabilitas dan likuiditas untuk pasar sekunder hipotek perumahan melalui standar yang hati-hati, guna memastikan kepemilikan rumah jangka panjang yang berkelanjutan, sehingga memainkan peran kunci dalam sistem keuangan perumahan AS.
Mengingat bahwa cryptocurrency adalah kelas aset yang muncul, yang mungkin menawarkan peluang untuk mengakumulasi kekayaan di luar pasar saham dan obligasi.
Mengingat bahwa, dalam situasi di mana cryptocurrency tidak ditukar menjadi dolar sebelum penyelesaian pinjaman, cryptocurrency biasanya tidak dipertimbangkan dalam proses penilaian risiko pinjaman yang diberikan kepada "perusahaan".
Mengingat bahwa Federal Housing Finance Agency (FHFA) telah menetapkan bahwa mempertimbangkan aset tambahan dari peminjam dalam penilaian risiko hipotek rumah tunggal di tingkat perusahaan dapat memungkinkan lembaga tingkat perusahaan untuk mengevaluasi semua informasi aset yang tersedia untuk cadangan, dan memfasilitasi peminjam yang memiliki reputasi baik untuk mencapai kepemilikan rumah yang berkelanjutan. Oleh karena itu, Federal Housing Finance Agency sebagai wali amanat, dengan ini menginstruksikan lembaga tingkat perusahaan untuk menyiapkan proposal yang mempertimbangkan cryptocurrency sebagai aset cadangan dalam penilaian risiko hipotek rumah tunggal mereka, tanpa perlu menukar cryptocurrency menjadi dolar. Lembaga tingkat perusahaan hanya boleh mempertimbangkan aset cryptocurrency yang dapat dibuktikan dan disimpan di bursa terpusat yang diatur di AS dan yang mematuhi semua hukum yang berlaku. Selain itu, lembaga tingkat perusahaan juga harus mempertimbangkan langkah-langkah mitigasi risiko tambahan berdasarkan penilaian mereka sendiri, termasuk penyesuaian berdasarkan fluktuasi pasar, dan memastikan bahwa proporsi cryptocurrency dalam cadangan disesuaikan dengan risiko yang memadai. Sebelum menerapkan perubahan apapun, lembaga harus mengajukan dan memperoleh persetujuan dari dewan mereka, kemudian mengajukan untuk ditinjau oleh Federal Housing Finance Agency (FHFA).
Perintah ini berlaku segera dan harus dilaksanakan sesegera mungkin dalam batas yang wajar dan dapat dilakukan.
William J. Pálte Direktur Federal Housing Finance Agency Amerika Serikat
Tiga, apa arti dari menetapkan cryptocurrency sebagai aset yang diakui untuk pengajuan pinjaman jaminan?
1. Meningkatkan kondisi pasar real estat
Seperti yang disebutkan sebelumnya, pasar real estat AS sedang lesu, kebijakan ini mungkin akan merangsang permintaan pasar real estat. Semakin banyak pemilik aset kripto yang memasuki barisan pembeli dapat meningkatkan permintaan pasar, meredakan kondisi lesu di pasar real estat, dan berperan positif dalam menstabilkan dan mendorong perkembangan pasar real estat.
2. Berita baik untuk lembaga pinjaman cryptocurrency
Biro Keuangan Perumahan Federal (FHFA) secara resmi mengakui cryptocurrency, yang mungkin akan membuka proyek pinjaman federal yang signifikan untuk lebih banyak peminjam. Pada tahun 2024, hanya Biro Manajemen Perumahan Federal yang telah memberikan lebih dari 760.000 hipotek rumah satu keluarga, dengan total mencapai 230 miliar dolar.
Menurut aturan perbankan yang dikeluarkan oleh Komisi Sekuritas dan Bursa AS (SEC) dalam "Pengumuman Akuntansi Staf No. 121" (Staff Accounting Bulletin No. 121), sebagian besar bank tidak dapat memberikan pinjaman atau hipotek yang didukung oleh cryptocurrency sebelum 23 Januari 2025. Aturan ini mengharuskan lembaga keuangan untuk mencatat cryptocurrency sebagai kewajiban di neraca, bukan sebagai aset.
Namun, pinjaman yang diperoleh melalui program federal seperti Federal Housing Administration (FHA), Departemen Urusan Veteran (VA), dan Departemen Pertanian AS (USDA) saat ini tidak memperbolehkan peminjam menggunakan cryptocurrency mereka sebagai jaminan. Faktanya, beberapa pinjaman federal bahkan mungkin tidak memperbolehkan penggunaan hasil penjualan cryptocurrency dalam bentuk dolar yang diselesaikan untuk uang muka.
Pendiri perusahaan pinjaman dan obligasi Bitcoin "People's Reserve", CJ Konstantinos, menyatakan bahwa Bitcoin dapat lebih lanjut membantu mengurangi risiko pasar sekuritas hipotek yang didukung oleh hipotek di bawah pengawasan Federal Housing Finance Agency (FHFA) melalui pengaturan Fannie Mae dan Freddie Mac.
3. Mendorong integrasi aset kripto dengan sistem keuangan tradisional
Instruksi FHFA adalah terobosan besar cryptocurrency di bidang keuangan tradisional, yang berarti aset digital dimasukkan ke dalam sistem inti kredit perumahan AS, dan cryptocurrency serta fiat memainkan peran penting dalam kehidupan masyarakat. Ini juga akan mendorong masyarakat untuk meningkatkan pemahaman mereka tentang aset kripto dan mempercepat adopsinya dalam kehidupan sehari-hari.
Empat, bagaimana pandangan para profesional di industri?
Para pendukung Bitcoin memuji sikap terbuka Pulte, dengan beberapa orang menyatakan bahwa aset digital telah dilengkapi dengan fitur yang disukai pemberi pinjaman, seperti catatan kertas yang transparan.
Kepala Ekonom Redfin, Darryl Fairweather: "Ini adalah kemenangan besar bagi para advokat cryptocurrency, yang memberikan perlakuan setara terhadap aset digital dengan aset lainnya." Saat ini, investasi saham telah dicantumkan sebagai aset cadangan yang memenuhi syarat, tetapi lembaga peminjam biasanya memberikan penilaian diskon pada saham individu atau cryptocurrency yang sangat volatil. "Selama penilaian disesuaikan secara wajar berdasarkan volatilitas, memasukkan aset kripto ke dalam cadangan adalah sepenuhnya mungkin."
Kepala Ekonom Realtor.com, Danielle Hale: "Jika kedua raksasa menerima cryptocurrency sebagai jaminan, itu akan secara kuat mendorong bank untuk mengubah aturan yang ada. Mereka yang sebelumnya harus menjual aset kripto untuk memenuhi syarat — mungkin ini adalah alasan kunci mereka menyerah untuk membeli rumah — sekarang dapat langsung memenuhi syarat untuk pinjaman, yang pada dasarnya memperluas kolam pembeli yang memenuhi syarat."
Analis Blockware untuk penambangan Bitcoin sebagai layanan, Mitchell Askew, menyatakan: Likuiditas aset ini dan pengelolaan transparan (yaitu blockchain publiknya) menjadikannya "jaminan sempurna" untuk pinjaman perumahan.
Ada juga beberapa orang dalam industri yang mengungkapkan kekhawatiran tentang ini.
Perusahaan pinjaman kripto Strike yang berbasis di Bitcoin menyatakan bahwa ada beberapa risiko terkait dengan bentuk pinjaman kripto saat ini. Volatilitas adalah faktor utama. Jika harga BTC turun drastis, rasio nilai pinjaman akan meningkat, "ini dapat memicu permintaan margin tambahan atau likuidasi—dipaksa menjual pada waktu yang tidak tepat."
Seorang komentator berpendapat bahwa lembaga peminjam juga menghadapi risiko: "Model risiko di bidang ini benar-benar gila. Hipotesis hipotek tradisional mengasumsikan bahwa pendapatan dan aset peminjam relatif stabil. Sekarang, Anda menghadapi peminjam yang mungkin mengalami fluktuasi 50% dalam kekayaan bersih dalam seminggu. Ketika jaminan Anda mencakup berbagai aset mulai dari Bitcoin hingga token DeFi acak, bagaimana Anda melakukan pengujian stres pada portofolio?"
Konten ini hanya untuk referensi, bukan ajakan atau tawaran. Tidak ada nasihat investasi, pajak, atau hukum yang diberikan. Lihat Penafian untuk pengungkapan risiko lebih lanjut.
Kredit rumah di AS "menerima koin"! Aset Kripto dapat membantu Anda membeli rumah
Deng Tong, Jinfeng Caijing
Judul Asli: Angin Aset Kripto Telah Meniup ke Industri Properti AS
Waktu setempat pada hari Rabu, Direktur Federal Housing Finance Agency (FHFA) AS Pulte mengunggah di media sosial: "Setelah penelitian mendalam, dan mengikuti visi Presiden Trump untuk menjadikan AS sebagai 'ibu kota cryptocurrency', hari ini saya memerintahkan Fannie Mae dan Freddie Mac untuk bersiap-siap, dengan mencantumkan cryptocurrency sebagai aset yang diakui dalam aplikasi hipotek." Instruksi ini menandai dukungan pemerintah AS terhadap perusahaan dalam kemungkinan perubahan signifikan dalam standar pemeriksaan aset untuk penilaian kelayakan hipotek, serta sejalan dengan tujuan pemerintah Trump untuk mendorong adopsi cryptocurrency di AS.
Akhirnya, angin aset kripto telah sampai ke industri real estat di Amerika Serikat.
I. Mengapa mata uang kripto harus dianggap sebagai aset yang dijaminkan dalam permohonan pinjaman?
Penyebab intinya adalah pasar real estat AS yang lesu. Selama 50 tahun terakhir, tingkat kepemilikan rumah di AS tetap relatif stabil, dengan sekitar 62% populasi memiliki tempat tinggal. Namun, dalam beberapa tahun terakhir, jumlah orang yang mengajukan permohonan perumahan baru telah turun tajam. Sejak awal 2022, ketika suku bunga hipotek meningkat dari titik terendah pandemi, pasar perumahan AS terus lesu. Penjualan rumah tahun lalu jatuh ke titik terendah dalam hampir 30 tahun, berada dalam kondisi lesu untuk tahun kedua berturut-turut. Hingga tahun ini, pasar masih tertekan oleh suku bunga tinggi dan harga rumah, sulit untuk melihat perbaikan. Data dari Redfin menunjukkan bahwa hingga April, jumlah penjual di pasar perumahan nasional melebihi jumlah pembeli hampir 34%.
Selain itu, jumlah pemberian hipotek (yaitu proses di mana pemberi pinjaman dan peminjam bekerja sama untuk membentuk hipotek) turun ke level terendah dalam sejarah menjelang pertengahan 2024, dan hampir tidak ada perbaikan pada kuartal pertama 2025. Penurunan jumlah pemberian, terutama penurunan jumlah refinancing, disebabkan oleh dua faktor utama: masalah pasokan perumahan dan biaya pinjaman.
Prediksi pemberian hipotek dari tahun 2012 hingga kuartal ketiga 2026. Sumber data: Statista
Pertama, pertumbuhan pasokan perumahan tidak cukup untuk memenuhi permintaan. Pembangunan perumahan tertinggal, lebih banyak perumahan dibeli oleh investor daripada calon pembeli rumah, dan pemilik rumah yang lebih tua masih memilih untuk tinggal di rumah mereka, daripada pindah ke panti jompo.
Biaya pinjaman semakin tinggi, banyak orang menyalahkan penurunan volume pinjaman pada kenaikan suku bunga oleh Federal Reserve untuk menekan inflasi. Namun, akibat dari krisis subprime tidak dapat diabaikan, tingkat pemeriksaan bank terhadap pinjaman juga sangat ketat. Misalnya: uang muka tidak boleh kurang dari 20%, skor kredit di atas 700, harus memiliki bukti sumber pendapatan yang stabil, dan lain-lain. Banyak transaksi rumah dibatalkan karena pembeli tidak dapat memperoleh pinjaman.
Menghadapi faktor-faktor yang tidak menguntungkan ini, pemerintah Amerika Serikat mencari cara untuk memudahkan pemilik rumah dalam meminjam uang, dan akhirnya berharap pada cryptocurrency.
Dua, Otoritas Keuangan Perumahan Federal AS (FHFA) Ikhtisar Konten Instruksi
Direktur FHFA, Pulte, menandatangani instruksi yang mengklasifikasikan cryptocurrency sebagai aset yang dapat digunakan dalam aplikasi hipotek pada hari Rabu waktu setempat, menandai pertama kalinya cryptocurrency dimasukkan ke dalam inti sistem pinjaman perumahan di Amerika Serikat. Berikut adalah teks asli dari instruksi tersebut:
Tiga, apa arti dari menetapkan cryptocurrency sebagai aset yang diakui untuk pengajuan pinjaman jaminan?
1. Meningkatkan kondisi pasar real estat
Seperti yang disebutkan sebelumnya, pasar real estat AS sedang lesu, kebijakan ini mungkin akan merangsang permintaan pasar real estat. Semakin banyak pemilik aset kripto yang memasuki barisan pembeli dapat meningkatkan permintaan pasar, meredakan kondisi lesu di pasar real estat, dan berperan positif dalam menstabilkan dan mendorong perkembangan pasar real estat.
2. Berita baik untuk lembaga pinjaman cryptocurrency
Biro Keuangan Perumahan Federal (FHFA) secara resmi mengakui cryptocurrency, yang mungkin akan membuka proyek pinjaman federal yang signifikan untuk lebih banyak peminjam. Pada tahun 2024, hanya Biro Manajemen Perumahan Federal yang telah memberikan lebih dari 760.000 hipotek rumah satu keluarga, dengan total mencapai 230 miliar dolar.
Menurut aturan perbankan yang dikeluarkan oleh Komisi Sekuritas dan Bursa AS (SEC) dalam "Pengumuman Akuntansi Staf No. 121" (Staff Accounting Bulletin No. 121), sebagian besar bank tidak dapat memberikan pinjaman atau hipotek yang didukung oleh cryptocurrency sebelum 23 Januari 2025. Aturan ini mengharuskan lembaga keuangan untuk mencatat cryptocurrency sebagai kewajiban di neraca, bukan sebagai aset.
Namun, pinjaman yang diperoleh melalui program federal seperti Federal Housing Administration (FHA), Departemen Urusan Veteran (VA), dan Departemen Pertanian AS (USDA) saat ini tidak memperbolehkan peminjam menggunakan cryptocurrency mereka sebagai jaminan. Faktanya, beberapa pinjaman federal bahkan mungkin tidak memperbolehkan penggunaan hasil penjualan cryptocurrency dalam bentuk dolar yang diselesaikan untuk uang muka.
Pendiri perusahaan pinjaman dan obligasi Bitcoin "People's Reserve", CJ Konstantinos, menyatakan bahwa Bitcoin dapat lebih lanjut membantu mengurangi risiko pasar sekuritas hipotek yang didukung oleh hipotek di bawah pengawasan Federal Housing Finance Agency (FHFA) melalui pengaturan Fannie Mae dan Freddie Mac.
3. Mendorong integrasi aset kripto dengan sistem keuangan tradisional
Instruksi FHFA adalah terobosan besar cryptocurrency di bidang keuangan tradisional, yang berarti aset digital dimasukkan ke dalam sistem inti kredit perumahan AS, dan cryptocurrency serta fiat memainkan peran penting dalam kehidupan masyarakat. Ini juga akan mendorong masyarakat untuk meningkatkan pemahaman mereka tentang aset kripto dan mempercepat adopsinya dalam kehidupan sehari-hari.
Empat, bagaimana pandangan para profesional di industri?
Para pendukung Bitcoin memuji sikap terbuka Pulte, dengan beberapa orang menyatakan bahwa aset digital telah dilengkapi dengan fitur yang disukai pemberi pinjaman, seperti catatan kertas yang transparan.
Ada juga beberapa orang dalam industri yang mengungkapkan kekhawatiran tentang ini.