不動産分野におけるリアルアセットのトークン化探索

はじめに

リアルアセット(RWA)のトークン化は、暗号通貨市場の新興概念ではありません。2018年には、資産のトークン化と証券型トークンの発行(STO)がすでに登場しており、今日のRWAの概念と類似点があります。しかし、規制の枠組みが未成熟であり、潜在的なリターンに顕著な利点が欠けていたため、これらの初期の試みは成熟した市場分野に発展することができませんでした。

2022年、アメリカの利上げが続く中、アメリカ国債の利回りが暗号市場のステーブルコイン貸出利率を大幅に上回りました。したがって、アメリカ国債をトークン化することは暗号業界にとってますます魅力的になっています。このような状況を踏まえ、MakerDAO、Compound、Aaveなどの有名なDeFiプロジェクトやゴールドマン・サックス、JPモルガン、シーメンスなどの伝統的な金融機関、さらにはいくつかの政府もRWA分野の探索を始めています。

ここ2年間で、いくつかの不動産RWAプロジェクトが市場で頭角を現しています。これらは不動産投資市場を多方面に拡大し、不動産投資商品の多様化を図り、不動産投資者の参入障壁を低くすることを目的としています。本研究はこのようなプロジェクトのケーススタディを行い、不動産RWAの設計の利点と欠点およびその潜在市場を分析します。これらのプロジェクトは主に北米の不動産資産と投資者を対象としているため、関連する政策、規制、市場状況の議論は主に北米の不動産市場に焦点を当てます。

! レンガとブロック:RWA市場における不動産の研究

不動産トークン化市場へのアプローチ

不動産市場は投資機会に満ちた巨大な分野です。Statistaの2023年3月の調査データによると、北米の上場不動産市場の価値は1.3兆ドルに達し、世界の上場不動産市場の規模は2.66兆ドルに達しています。

不動産市場のトークン化の核心的な目標は、以下の1つまたは複数の目標を達成することです: より多様で柔軟な不動産投資商品を創出し、より広範な投資者層を引き付け、不動産資産の流動性と価値を向上させることです。これらの製品は主に3つの形態で提供されます:

1. 不動産の所有権の断片化ファイナンス。

2. 地域固有の不動産市場指数商品。

3. トークン化された不動産を担保として使用する。

さらに、トークン化とブロックチェーンの統合は、不動産資産の透明性と民主的なガバナンスを強化しました。

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不動産投資信託(REIT)は、所有、運営、または収益を生む不動産に資金を提供する会社です。REITは一般投資家に共同ファンドに似た投資機会を提供し、配当ベースの収入と総リターンを得られるようにし、地域の不動産市場の発展にも寄与します。REITと不動産RWAは、断片化された不動産投資機会を提供する点で類似点があり、投資のハードルを効果的に下げ、不動産資産の流動性を高めます。しかし、従来のREITは通常、投資家に管理機会や所有権を提供せず、集中型の運営モデルを維持しています。それにもかかわらず、厳格な規制の枠組み内での資産の厳密な審査と投資構造の設計は、不動産RWAプロジェクトに対する確固たる青写真を提供します。

過去2年間の不動産RWAプロジェクトの運営において、私たちはその利点と欠点についてより明確な認識を持ちました。

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通常、不動産RWAプロジェクトは上記の特徴を持っています。具体的なケースを深く研究した結果、管理および製品アプローチの違いにより、各プロジェクトが実際の運営で直面する状況は異なることがわかりました。

ケーススタディ

本章では、私は3つの不動産RWAプロジェクトを分析することにしました。各プロジェクトは不動産市場をトークン化するための異なるアプローチを採用しており、それぞれの分野で最も人気があります。注目すべきは、これらのプロジェクトがまだ初期段階にあり、その製品が長期間かつ広範な市場検証やテストを受けていないことです。

RealT

RealTは2019年に発売され、市場で最も早い不動産RWAプロジェクトの1つであり、主にGnosis上で(、EthereumとGnosisブロックチェーンを通じて)アメリカの住宅不動産を投資可能にすることに焦点を当てています。

RealTは住宅物件を取得し、米国の規制に基づいて物件契約を持つ法人をトークン化します。これらの物件の管理、維持、賃料の収集は第三者管理機関に委託されます。費用を差し引いた後、特定の物件から得られた賃料はそのトークン保有者に分配されます。RealTがトークン化プロセスを担当していますが、法律的には不動産資産を保有する会社とは別です。彼らのウェブサイトに記載されているように、会社がデフォルトした場合、トークン所有者は物件契約を保有する会社を管理する別の会社を任命する権利を留保します。注目すべきは、彼らは市場に導入する物件に共同投資することを求められないことです。物件のトークン保有者は、約2.5%の維持準備金と通常約10%の管理費を除いて、物件賃料収入の分配を毎月受け取ることができます。

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モンゴメリーのこの物件を例にとると、不動産トークンの総価値は323,020ドルで、各トークンの価格は52.10ドル、合計で6,200個のトークンが発行されました。この物件は毎月2,600ドルの賃料収入を生み出します。運営および管理費用622ドルを差し引いた後、毎月の純利益は1,978ドル、年間収益は23,736ドルです。したがって、各トークンは3.83ドルの配当を受け取り、年利回りは7.35%です。

この不動産について、RealTは100%のトークンを提供しています。これは、RealTが顧客と共同で投資する必要がなく、ほぼリスクのない運営モデルを維持できることを意味します。管理機関は8%の家賃と維持費の残りを受け取り、投資プラットフォームは不動産のトークン化、管理機関の選定、管理の監督に2%を請求します。この方法によって、RealTチームは大量の管理時間を節約し、有資格の不動産を見つけて市場にトークン化することに集中できます。

しかし、所有権の断片化が投資家間のリスク分担を促進する一方で、課題ももたらします。投資家の財務的利益が小さすぎて、会社の管理コストが実行不可能になると問題が発生します。ある報告書は、不動産トークンの保有者とRealTとの利益相反について説明しています。RealTは、自身が所有する不動産を管理するための管理機関を選定します; もしRealTが不動産に対して大きな所有権を持つ場合、代理コストを削減することができます; したがって、非効率的な管理は彼らに悪影響を及ぼします。しかし、もしRealTの持ち株が大きすぎる場合、これはトークンの流動性に悪影響を及ぼし、小株主もフリーライダーになる可能性があります。これらの所有者は、大株主が雇われた管理機関が財務的に実行可能であるかどうかを監視できることを期待するかもしれません。一方で、もしRealTの持ち株が微々たるものであれば、RealTは管理機関を適切に選定したり、監視プロセスに参加したりするための十分な動機を欠く可能性があり、多くの投資家が管理機関の監視責任を効果的に担うことが難しいのです。

###パークル

Parclプロトコルは、ユーザーが世界の不動産市場の価格動向を取引できるDeFi投資プラットフォームです。ParclはAMMアーキテクチャを使用して合成資産の永続的なエクスポージャーを得るために用いられます。ParclはParcl Labsの価格フィードバックを導入しており、特定の地域の不動産の販売履歴に基づいて指数を作成します。販売履歴の期間は、物件の取引頻度に応じて変化することがあります。指数を作成した後、投資家は不動産の価値に対して投機を行う機会を得ることができ、不動産価格をロングまたはショートすることができます。

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この方法により、Parclは法律問題を回避しました。なぜなら、プラットフォームの運営には実際の不動産が関与していないからです。誰かがそれが本当に不動産RWAプロジェクトであるかどうか疑問に思うかもしれませんが、これは前述の基準を満たしていません。しかし、これは相対的に人気のあるRWAプロジェクトであり、Coinbase、Solana Ventures、DragonFlyなどの業界の大物からの投資を受けています。不動産RWAの多様化の可能性についての議論を含めることは妥当です。

Parclのテストネットは2022年5月にSolana上で開始され、現在の総ロック価値は1600万ドルです。運営1年を超えた現在、Parclはあまり注目を集めていないようで、日々の取引量は1万ドル未満、日々のアクティブユーザーは50人未満です。

Parclの製品はシンプルで迅速に開発されます。Parcl Labsの価格フィードバックとインデックス市場は設計が良く、使いやすいです。

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運営面では、ParclチームはParcl Point、Real Estate Royaleなどのユーザー獲得プログラムを積極的に導入しています。これらの利点があるにもかかわらず、多くの著名な投資機関の支持を受けているParclは、市場で相対的に控えめな姿勢を保ち、ユーザーグループは小さく、取引量も限られています。おそらく、市場は不動産指数製品にまだ準備ができていないのかもしれません。

レイノ

RippleやMakerDAOのような大手暗号通貨企業も、ユーザーが不動産をトークン化してローンの担保として使用できる可能性を探求しています。Rippleは7月に、中央銀行デジタル通貨チームがこの方向に向かって努力していると発表しました。MakerDAOはRobinLandと統合し、不動産の抵当ローンをサポートしています。RealTはトークン化された不動産をローンの担保として使用するオプションを提供していますが、このサービスは彼らが発行したトークンに限られています。本質的に、このサービスはトークン貸出製品により類似しており、不動産所有者の資本流動性を実質的に増加させるものではありません。

Reinnoは2020年に開始され、2022年に運営を停止したプロジェクトです。市場にはあまり足跡を残していませんが、不動産RWAに関連する2つの注目すべき製品を導入しました。

最初の製品は、トークン化された不動産に基づくローンサービスです。物件の所有者が資金調達を必要とする際、彼らはReinnoに物件書類を提出できます。承認されると、Reinnoはデラウェア州に取引のための特別目的会社を設立します。その後、Reinnoは不動産のトークンに対してスマートコントラクトを作成し、所有者はトークンをローンの担保として預け入れることができます。ローン限度額はトークンの価値に基づいて決定されます。

第二の製品は抵当融資であり、ユーザーが抵当付きの不動産を購入した後、その不動産の所有権をトークン化して融資を得ることができます。得られた資金は銀行の抵当ローンの返済に使用でき、その後、顧客は固定金利でローンを返済します。

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Reinnoの運営は依然として集中化されており、オフラインモデルです。顧客はオフィスに訪れ、不動産文書を提出する必要があります。Reinnoのようなアプローチには明らかなリスクがいくつか存在します。まず、借り手がデフォルトを選択し、返済を停止した場合、Reinnoはトークン化サービスプロバイダーであり、貸し手ではないため、借り手を訴えるのが難しくなります。Reinnoは実際に担保物件を所有していません; 融資は実際にはReinnoで貸し出しを選択したユーザーによって提供されています。現在、貸し手と借り手の間に直接的な融資契約が欠如しているため、特に断片化された不動産ファイナンスの文脈において、これらの貸し手を保護するための包括的な法的枠組みが存在していません。Reinnoはこのデフォルトリスクを軽減するための詳細な措置を提供していません。次に、もし不動産所有者が借り入れ後に家を売却することを決定した場合、またはReinnoがモーゲージファイナンスを完了した後に銀行へのモーゲージ返済を停止した場合、Reinnoはそのような行為を阻止することができず、実際には借り手が不動産に対して「二重支出」を行う結果になります。これらの明らかなリスクはプロジェクトの放棄を引き起こす可能性があり、将来の不動産RWAにはこれらの問題を解決するための成熟した法的枠組みが必要です。

まとめ

不動産RWAは比較的新しい概念で、まだ確立された市場規模や主要プロジェクトは存在しません。現在この分野で運営されているプロジェクトは、市場規模とユーザー群の観点から比較的小さいです。この分野には厳格なコンプライアンス運営と成熟した法的監督フレームワークが必要です。一部のプロジェクトはリスクを採用しています。