不動産実物資産:RWA市場における新たな機会と課題

実物資産(RWA)は暗号通貨市場では新しい概念ではなく、2018年にはすでに登場していました。当時の資産トークン化と証券トークン発行(STO)は今日のRWA概念と多くの類似点があります。しかし、規制の不備と顕著な収益優位性の欠如により、これらの初期の試みは成熟した市場規模を形成することができませんでした。

2022年、アメリカの金利が引き上げられるにつれて、アメリカ国債の利回りは暗号業界のステーブルコイン貸出利率を明らかに上回るようになりました。そのため、アメリカ国債をRWAの対象としてトークン化することは、暗号業界にとってますます魅力的になっています。いくつかの成熟したDeFiプロジェクトや伝統的な金融機関がRWAの探求を始めています。

ここ2年、マーケットには少数の不動産RWAプロジェクトが登場しました。これらは不動産投資市場を拡大し、投資商品を豊富にし、参入障壁を下げることを目的としています。本稿では、これらのプロジェクトについてケーススタディを行い、不動産RWAの設計の長所と短所、及び潜在市場を探ります。これらのプロジェクトは主に北米の不動産を対象としているため、議論は北米市場の関連政策、規制、条件に主に焦点を当てます。

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トークン化された不動産市場の方法

不動産市場には巨大な投資機会が潜んでいます。2023年3月のStatistaの研究によると、北米の上場不動産市場の価値は1.3兆ドル、世界の上場不動産市場は2.66兆ドルです。

トークン化された不動産市場の核心的な要求は、以下の1つまたは複数の目標を達成することです: より多様で柔軟な不動産投資商品を創出し、より広範な投資家層を引き付け、不動産資産の流動性と価値を高めることです。これらの商品の主な表現形態は通常3つあります:

1. フラクショナル不動産所有融資。

2. 地域固有の不動産市場指数商品。

3. 不動産トークンを担保にして貸し出しを行います。

さらに、不動産のトークン化をブロックチェーンに載せることで、不動産資産の透明性とガバナンスの民主性を高める可能性があります。

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不動産投資信託(REIT)は、利益を生む不動産を保有し、それを管理または融資するタイプの会社です。REITは、一般の投資家が不動産投資の収益を得ることができ、地域の不動産市場の発展を促進する共同基金に似た投資機会を提供します。REITと不動産RWAは、分割投資機会を提供する点で多くの類似点があり、投資のハードルを効果的に下げ、不動産資産の流動性を高めています。しかし、従来のREITは通常、投資家に管理機会や所有権を提供せず、中央集権型の運営モデルを維持しています。それにもかかわらず、厳格な規制の枠組み内での資産の監査、運営及び投資構造は、不動産RWAプロジェクトにとって参考となる枠組みを提供します。

ここ2年間の不動産RWAプロジェクトの運営観察を通じて、その長所と短所についていくつかの明確な認識を得ました。

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通常、不動産RWAプロジェクトには上記の長所と短所があります。しかし、具体的なケースを深く調査すると、管理や製品アプローチの違いにより、各プロジェクトが運営中に直面する実際の状況は異なることがわかります。

ケーススタディ

本章では、3つの不動産RWAプロジェクトを分析します。各プロジェクトは異なる方法で不動産市場をトークン化しており、それぞれの分野で代表的です。注意すべきは、これらのプロジェクトはまだ初期段階にあり、その製品は長期的な広範な市場検証とテストを経ていないということです。

RealT

RealTは2019年に開始され、最初の不動産RWAプロジェクトの一つであり、主にGnosis上で(、EthereumとGnosisブロックチェーンを通じて)、米国の住宅不動産をトークン化して個人投資家に提供することに焦点を当てています。

RealTは住宅不動産を購入し、アメリカの法律に基づいて保有する不動産をトークン化します。これらの不動産の管理、維持、賃料の徴収は、第三者の管理機関に委託されます。費用を差し引いた後、不動産から生じる賃料はトークン保有者に配分されます。RealTがトークン化プロセスを担当していますが、不動産資産を保有する会社との間には法的な隔離があります。彼らのウェブサイトに記載されているように、その会社がデフォルトした場合、トークン所有者は別の会社に不動産の管理を指定する権利があります。しかし、この契約はRealTが市場に提供する不動産トークンへの投資に参加することを強制するものではありません。ユーザーは不動産トークンを保有することで、毎月その住宅の賃料を分配されますが、分配額から約2.5％の維持準備金と通常約10％の管理手数料を差し引く必要があります。

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モンゴメリーの不動産を例にとると、不動産トークンの総価値は323,020ドルで、各トークンの価格は52.10ドル、合計で6,200トークンが発行されています。この不動産は毎月2,600ドルの家賃収入を生み出します。総計622ドルの運営および管理費を差し引いた後、毎月の純利益は1,978ドル、年間合計は23,736ドルです。したがって、各トークンは3.83ドルの分配を受け取り、年間利益率は7.35%になります。

この不動産に関して、RealTは市場に100%のトークンを提供します。これは、RealTが顧客と共同で投資する必要がなく、ほぼ無リスクのモデル運営を維持できることを意味します。管理機関は家賃から8%を取得し、維持費用から残りの部分を取得します。投資プラットフォームは、トークン化された不動産の選定、管理機関の選択、および管理監督に対して2%の手数料を徴収します。この方法により、RealTチームは大量の管理時間を節約し、適格な不動産を見つけて市場にトークン化することに集中できます。

しかし、所有権の分散は投資家間でリスクを分散するのに役立つ一方で、課題も引き起こします。投資家が投資比率が小さすぎると、会社の管理コストが高くなり、持続可能性が失われます。ある報告書では、不動産トークンの保有者とRealTの間の利益相反について説明しています。RealTは管理機関に自ら所有する不動産を管理させることを選択します; RealTが不動産に大量の所有権を持つ場合、彼らは管理コストを削減しようと努めます; なぜなら、管理が不十分であれば、彼らに対する悪影響が大きくなるからです。しかし、もしRealTの持株比率が大きすぎると、まずトークンの流動性が低下し、次に不動産の小株主は監督責任を果たさなくなります。すべてのトークン保有者は、大株主が雇用された管理機関が効率的に職務を果たしているかを監督することを期待しています。一方、もしRealTの持株が極めて少なければ、RealTは管理機関を適切に選定し、積極的に監督するための十分な動機を欠く可能性があり、多くの個人投資家にとって、効果的に管理機関を監督することは非常に困難になります。

RealT市場で最新の売り切れた10の不動産トークンを確認し、関連するブロックチェーンブラウザを使用して各不動産の保有者数を調べます。グラフに示されているように、RealTは不動産を異なる数のトークンに分散させ、各トークンの価格を約50ドルに保っています。ほとんどの不動産はデトロイトにあり、約500人のトークン保有者がいます。そのうち2つの不動産の保有者は1,000人を超えています。現在、各保有者のトークン数を組み合わせて、RealT投資家の投資範囲を算出します。

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約90%のRealT投資家が500ドル未満を投資し、約9%の投資家が500ドルから2,000ドルを投資し、1%の投資家がそれ以上を投資しています。これは、RealTが一定程度で個人投資家に不動産投資市場を創出し、住宅市場の流動性を高めることに成功したことを示しています。

RealTは、主要な運営ネットワークであるGnosisのウォレットアドレスで取引データを照会した結果、約600万ドルの家賃を分配したことが分かりました。プラットフォーム料金は、維持費、保険、税金の変動に基づき、家賃の約2.5%から3%の間であり、過去2年間のプラットフォーム収入は約150Kから180Kドルに相当します。しかし、RealTは不動産投資に参加することを強制されておらず、参加する場合でもその参加の程度に特定の制限や説明がないため、RealTが家賃収入から得る利益は不明です。

会社の構造の観点から見ると、RealTはデラウェア州にReal Token Inc.を設立し、これを会社のコアエンティティとしています。このエンティティは不動産資産を所有せず、RealTプロジェクトの運営エンティティとしてのみ機能します。さらに、RealTはデラウェア州にReal Token LLCを設立し、一連の不動産会社の親会社としています。Real Token Inc.と同様に、Real Token LLCも不動産資産を所有せず、その主な目的は法的手続きを簡素化し、ユーザーが1つの会社と契約することで全ての不動産に投資できるようにすることです。最後に、RealTは各投資不動産に対して対応するシリーズのLLCを設立しています。Real Token LLCの子会社として、各シリーズLLCは特定の不動産と関連するトークンを所有しています。この構造は、1つの不動産の財務的または法的問題がRealTの他の不動産や親会社の運営に影響を与えないように設計されています。

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) パークリ

Parclは、ユーザーが世界の不動産市場の価格変動を取引できるDeFi投資プラットフォームです。ParclはAMM構造を通じて不動産関連の合成資産を市場に提供します。Parclは、特定の地域の不動産指数を作成するために、販売履歴に基づいたParcl LabsPrice Feedを導入しました。履歴の長さは、不動産の取引頻度によって変わる可能性があります。指数が作成された後、投資家は不動産価格の動向に対して投機的なポジションを取る機会があり、その地域の不動産価格に対して強気または弱気のポジションを構築します。

この方法は実際の不動産売買が存在しないため、Parclは実際の不動産運営に関する法的問題に巻き込まれるのを回避しました。また、上記の基準に合わないため、これが本当に不動産RWAプロジェクトと呼べるか疑問に思うかもしれません。しかし、これは比較的人気のあるRWAプロジェクトであり、多くの著名企業からの投資を受けており、その独自性から不動産RWAの製品多様化に関する議論においてこれを含めるのは合理的です。

Parclのテストネットは2022年5月にSolana上で開始され、現在そのTVLは1600万ドルです。しかし、1年以上の運営を経ても、Parclはあまり注目を集めていないようで、日々の取引量は1万ドル未満、日々のアクティブユーザーは50人に満たない状況です。

Parclの製品は使いやすく、迅速にアップグレードされます。Parcl Labsの価格提供者と指数市場の設計は比較的成熟しています。運営面では、ParclチームはParcl Point、Real Estate Royale、その他のユーザー獲得プログラムを積極的に展開しています。これらの利点と多くの著名な投資機関の支持にもかかわらず、Parclは相対的に低い市場の注目度と市場シェアを維持しており、ユーザーベースは小さく、取引量も限られています。もしかすると、これは暗号通貨市場が不動産指数製品を迎え入れる準備ができていないことをある程度証明しているのかもしれません。

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) レイノ

いくつかの大手暗号通貨会社も、不動産RWAの方向性に関する製品を探求しています。ある会社は、中央銀行デジタル通貨チームがユーザーが不動産をトークン化し、それを担保にしてローンを受けることをサポートする試みを行っていると発表しました。別の会社もパートナーと協力して不動産担保ローンをサポートしています。RealTもトークン化された不動産を担保として使用するオプションを提供していますが、このサービスは彼らが発行した不動産トークンに限定されています。本質的に、このサービスはトークン貸出製品により類似しており、個人の不動産所有者の資本流動性を実質的に向上させるものではありません。

Reinnoは2020年に立ち上げられ、2022年に運営を停止した放棄されたプロジェクトです。市場にあまり足跡を残さなかったものの、不動産RWAに関連する2つの製品を導入しました。

最初の製品は、トークン化された不動産に基づくローンサービスです。不動産所有者が資金調達が必要な場合、彼らは不動産の書類をReinnoに提出できます。承認を得た後、Reinnoはデラウェア州に特別目的会社を設立します。その後、Reinnoは不動産トークンのためのスマートコントラクトを作成し、所有者はそのトークンを担保として預け入れ、借り入れを行うことができます。ローンの限度額はトークンの価値に基づきます。

第二の製品は住宅ローンファイナンスです。ユーザーが銀行の住宅ローンを使用して不動産を購入した後、彼らは不動産の所有権をトークン化してファイナンスを行うことができます。得られた資金は銀行の住宅ローンの返済に使用され、その後、顧客は固定金利で協定に対してそのローンを返済します。

Reinnoの運営はまだ中です