米国の住宅ローンが「通貨」を認めた！暗号資産があなたの家の購入を助けることができる

邓通、ゴールドファイナンス

原題：暗号資産の風がアメリカの不動産業に吹き込んだ

現地時間の水曜日、アメリカ連邦住宅金融局（FHFA）の局長Pulteはソーシャルメディアに投稿しました：「徹底的な研究を経て、トランプ大統領がアメリカを『暗号通貨の首都』にするというビジョンに従い、今日私はファニーメイとフレディマックに対し、暗号通貨を住宅ローン申請の認定資産として準備を進めるよう命じました。」この指令は、アメリカ政府が企業の住宅ローン資質評価の資産審査基準において重大な転換を迎える可能性を示しており、またトランプ政権がアメリカにおける暗号通貨の普及を推進するという既定の目標とも一致しています。

ついに、暗号資産の風がアメリカの不動産業界に吹き込んできました。

一、なぜ暗号通貨を担保ローン申請の認定資産として挙げる必要があるのか？

核心原因はアメリカの不動産市場が不景気であることです。過去50年間、アメリカの住宅所有率は比較的安定しており、約62%の人口が住宅を所有しています。しかし、近年、新たに住宅を申請する人の数が急激に減少しています。2022年初頭に住宅ローン金利がパンデミックの低水準から上昇して以来、アメリカの不動産市場は持続的に低迷しています。昨年、住宅販売はほぼ30年ぶりの底に達し、2年連続で販売が低迷しています。今年も高金利と住宅価格の抑制により、改善の兆しは見られません。Redfinのデータによれば、4月時点で全米の不動産市場では売り手の数が買い手より約34%多いです。

また、抵当貸付の発行数（すなわち、貸し手と借り手が協力して抵当貸付を形成するプロセス）は、2024年中頃に歴史的最低水準に近づき、2025年第1四半期にはほとんど改善が見られませんでした。発行数の減少、特に再融資数の減少は、2つの主要な要因に起因しています：住宅供給の問題と貸出コスト。

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2012年から2026年第3四半期までの住宅ローン組成予測。 ソース: Statista

まず、住宅供給の増加は需要を満たすには不十分です。住宅建設は遅れており、より多くの住宅が潜在的な購入者ではなく投資家によって購入されています。また、高齢の住宅所有者は依然として老人ホームに移るのではなく、自宅に住み続けることを選んでいます。

借り入れコストがますます高くなっており、多くの人々は、インフレを抑制するために連邦準備制度が金利を引き上げたため、ローンの発放量が減少していると非難しています。しかし、サブプライム危機の後遺症のため、銀行のローン審査の厳しさも無視できません。例えば、頭金は20％以上でなければならず、信用スコアは700以上で、安定した収入源の証明が必要です。多くの不動産取引は、買い手がローンを取得できないためにキャンセルされました。

これらの不利な要因に直面して、アメリカ政府は住宅所有者がより簡単に借りられる方法を模索し、最終的には暗号通貨に希望を託しました。

2. 米国連邦住宅金融局の(FHFA)指令の内容の簡単な概要

アメリカ連邦住宅金融局（FHFA）の長官Pulteは現地時間の水曜日に、暗号通貨を住宅ローン申請の認定資産として位置付ける指令に署名しました。これは暗号通貨がアメリカの住宅ローンの核心体系に初めて組み込まれたことを示しています。以下は指令の原文です：

米国連邦住宅金融局(FHFA)

について：指示を発表し、暗号通貨をリスク評価の資産として見なす（ファニーメイとフレディマック）

決定第2025-360号

指示を発表し、暗号通貨をファニーメイとフレディマックに提供される単一家住宅ローンの資産と見なす

フレディ・マックとファニーメイ（以下「企業」）は、住宅ローンのセカンダリーマーケットに安定性と流動性を提供するための慎重な基準を通じて、持続可能な長期的な住宅所有権を確保し、米国の住宅金融システムにおいて重要な役割を果たしています。

暗号通貨は新たな資産クラスであり、株式や債券市場の外で富を築く機会を提供する可能性があります。

したがって、貸付の決済前に暗号通貨が米ドルに交換されない場合、暗号通貨は通常、「企業」に提供される担保ローンの担保リスク評価プロセスで考慮されることはありません。

米国連邦住宅金融局 (FHFA) は、企業レベルの単一家屋住宅ローンのリスク評価において追加の借り手資産を考慮することが、企業レベルの機関が準備金として利用可能なすべての資産情報を評価できるようにし、信用のある借り手が持続可能な住宅所有権を実現するのを促進する可能性があると判断しました。したがって、米国連邦住宅金融局は受託者として、各企業レベルの機関に対し、暗号通貨を各自の単一家屋住宅ローンのリスク評価における準備資産として考慮する提案を準備するよう指示します。ただし、暗号通貨をドルに換金する必要はありません。各企業レベルの機関は、米国の規制された中央集権的取引所で証明および保管でき、すべての適用法令に準拠する暗号通貨資産のみを考慮すべきです。また、各企業レベルの機関は、自らの評価に基づいて追加のリスク緩和策を考慮し、市場の変動に応じて調整し、暗号通貨が準備金に占める割合について十分なリスク調整を確保する必要があります。いかなる変更を実施する前に、各企業は取締役会の承認を得てから、米国連邦住宅金融局 (FHFA) に提出し、審査を受ける必要があります。

この命令は直ちに効力を発揮し、合理的に実行可能な場合はできるだけ早く実施されるべきです。

ウィリアム・J・パルテ アメリカ連邦住宅金融局長

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三、暗号通貨を担保貸付申請の認定資産として列挙することにはどのような意義があるのか？

1. 不動産市場の現状を改善する

前述のように、アメリカの不動産市場は低迷しています。この政策は不動産市場の需要を刺激する可能性があります。より多くの暗号資産を保有している人々が購入者の列に加わることで、市場の需要が増加し、不動産市場の低迷を緩和し、不動産市場の発展を安定させ、促進するために積極的な役割を果たすことができます。

2. 暗号の貸し手にとって良い

連邦住宅金融局 (FHFA) は、暗号通貨を正式に認め、より多くの借り手に対して大規模な連邦ローンプロジェクトを開放する可能性があります。2024年には、連邦住宅局だけで76万件以上の単一住宅ローンが発行され、総額は2300億ドルに達しました。

アメリカ証券取引委員会（SEC）が発表した「従業員会計公告第121号」（Staff Accounting Bulletin No. 121）に基づく銀行規則により、ほとんどの銀行は2025年1月23日まで暗号通貨を支援するローンや抵当ローンを提供できません。この規則は、金融機関がバランスシート上で暗号通貨を資産ではなく負債として計上することを要求しています。

しかし、連邦住宅管理局(FHA)、退役軍人省(VA)、アメリカ農務省(USDA)などの連邦プログラムを通じて得られたローンでは、借り手が暗号通貨を担保として使用することは現在許可されていません。実際、一部の連邦ローンでは、暗号通貨の売却による米ドルの清算金を頭金として使用することさえ許可されていない可能性があります。

ビットコイン担保ローンと債券会社「人民準備」（People's Reserve）の創設者CJコンスタンティノスは、ビットコインがFannie MaeとFreddie Macを規制することで、連邦住宅金融局（FHFA）が規制するモーゲージ担保証券市場のリスクをさらに低下させるのに役立つと述べています。

3.暗号資産と従来の金融システムの統合を進める

FHFAの指令は、暗号通貨が伝統的金融分野における重大な突破を示しており、デジタル資産がアメリカの住宅信用コアシステムに組み込まれることを意味します。暗号通貨と法定通貨は、一般市民の生活において同様に重要な役割を果たします。また、一般市民が暗号資産についての理解を深め、日常生活への普及が加速することを促進します。

四、業界の専門家はどう見るか？

ビットコイン支持者は、パルテのオープンな態度を称賛しており、一部の人々は、デジタル資産には貸し手が好む機能、例えば透明な紙の記録がすでに組み込まれていると述べています。

• レッドフィンのチーフエコノミスト、ダリル・フェルウェザー：「これは暗号通貨の支持者にとって重要な勝利であり、デジタル資産が他の資産と同等の扱いを受けることを可能にしました。」現在、株式投資は適格な準備資産としてリストされていますが、貸出機関は通常、ボラティリティの高い個別株や暗号通貨に対して割引評価を行います。「ボラティリティに基づいて評価を適切に調整すれば、暗号資産を準備に含めることは完全に可能です。」
• Realtor.comのチーフエコノミスト、ダニエル・ヘイル：「もし2つの巨人が暗号通貨を担保として受け入れるなら、銀行が現行のルールを変更する強力な推進力になるでしょう。元々暗号資産を売却しなければ基準を満たせなかった層—おそらくこれが彼らが住宅購入を諦めた主な理由でしょう—は、今や直接融資資格を得ることができ、実質的に適格な買い手のプールが拡大します。」
• ビットコインマイニングサービスのBlockwareのアナリストMitchell Askewは、資産の流動性と透明な保管（つまりそのパブリックブロックチェーン）が、住宅ローンの「完璧な担保」となると述べています。

業界の一部の専門家もこれに懸念を示しています。

• ビットコイン担保ローンの会社Strikeは、現在の形の暗号通貨ローンにはいくつかのリスクがあると述べています。ボラティリティは主要な要因です。もしBTCの価格が大幅に下落すると、ローンの価値比は上昇します。「これにより、追加のマージンを引き出す必要が生じたり、清算が発生する可能性があります——不適切なタイミングで強制的に売却されることになるかもしれません。」
• コメント者は、貸出機関もリスクに直面していると考えています。「この面でのリスクモデルはまったく狂っています。従来の抵当貸付は、借り手の収入と資産が比較的安定していると仮定しています。しかし今、あなたが直面しているのは、純資産が1週間で50％も変動する借り手です。あなたの担保がビットコインからランダムなDeFiトークンまでさまざまな資産を含む場合、ポートフォリオをどのようにストレステストしますか？」