Tài sản vật lý bất động sản: Cơ hội và thách thức mới trên thị trường RWA
Tài sản thực ( RWA ) không phải là một khái niệm mới trong thị trường tiền điện tử, nó đã xuất hiện từ năm 2018. Khi đó, việc mã hóa tài sản và phát hành token chứng khoán ( STO ) có nhiều điểm tương đồng với khái niệm RWA ngày nay. Tuy nhiên, do sự thiếu sót trong quản lý và thiếu lợi thế thu nhập đáng kể, những nỗ lực ban đầu này đã không thể hình thành quy mô thị trường trưởng thành.
Năm 2022, với việc lãi suất Mỹ được điều chỉnh tăng, lợi suất trái phiếu chính phủ Mỹ đã vượt rõ rệt so với lãi suất cho vay stablecoin trong ngành công nghiệp tiền điện tử. Do đó, việc token hóa trái phiếu chính phủ Mỹ như một tài sản RWA trở nên ngày càng hấp dẫn đối với ngành công nghiệp tiền điện tử. Một số dự án DeFi trưởng thành và các tổ chức tài chính truyền thống đã bắt đầu khám phá RWA.
Trong hai năm qua, một số dự án RWA bất động sản đã xuất hiện trên thị trường. Chúng nhằm mở rộng thị trường đầu tư bất động sản, làm phong phú thêm sản phẩm đầu tư và giảm bớt rào cản. Bài viết này sẽ thực hiện phân tích trường hợp về các dự án này, khám phá những ưu nhược điểm trong thiết kế RWA bất động sản và thị trường tiềm năng. Do những dự án này chủ yếu nhắm vào bất động sản Bắc Mỹ, cuộc thảo luận sẽ chủ yếu liên quan đến các chính sách, quy định và điều kiện liên quan đến thị trường Bắc Mỹ.
Phương pháp thị trường bất động sản được mã hóa
Thị trường bất động sản chứa đựng những cơ hội đầu tư lớn. Nghiên cứu của Statista vào tháng 3 năm 2023 cho thấy, giá trị thị trường bất động sản niêm yết tại Bắc Mỹ đạt 1,3 nghìn tỷ USD, trong khi thị trường bất động sản niêm yết toàn cầu là 2,66 nghìn tỷ USD.
Mục tiêu cốt lõi của thị trường bất động sản được token hóa là đạt được một hoặc nhiều mục tiêu sau: tạo ra các sản phẩm đầu tư bất động sản đa dạng và linh hoạt hơn, thu hút một nhóm nhà đầu tư rộng rãi hơn, nâng cao tính thanh khoản và giá trị của tài sản bất động sản. Các sản phẩm này thường có ba hình thức thể hiện chủ yếu:
Tài chính cho quyền sở hữu bất động sản phân mảnh.
Sản phẩm chỉ số thị trường bất động sản khu vực cụ thể.
Đặt cọc và cho vay bằng token bất động sản.
Ngoài ra, việc token hóa bất động sản lên chuỗi cũng có tiềm năng tăng cường tính minh bạch của tài sản bất động sản và tính dân chủ trong quản trị.
Quỹ đầu tư bất động sản ( REIT ) là loại hình công ty sở hữu bất động sản có lãi và quản lý hoặc tài trợ cho việc này. REIT cung cấp cơ hội đầu tư tương tự như quỹ tương hỗ, giúp nhà đầu tư bình thường có thể thu được lợi nhuận từ đầu tư bất động sản và thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản trong khu vực. REIT và RWA bất động sản có nhiều điểm tương đồng trong việc cung cấp cơ hội đầu tư bất động sản phân mảnh, đều hiệu quả trong việc giảm bớt rào cản đầu tư và tăng cường tính thanh khoản của tài sản bất động sản. Tuy nhiên, REIT truyền thống thường không cung cấp cho nhà đầu tư cơ hội quản lý hoặc quyền sở hữu, duy trì mô hình vận hành tập trung. Mặc dù vậy, sự xem xét, vận hành và cấu trúc đầu tư tài sản của chúng dưới khung giám sát nghiêm ngặt đã cung cấp một khuôn khổ tham khảo cho các dự án RWA bất động sản.
Thông qua việc quan sát hoạt động của các dự án RWA bất động sản trong gần hai năm qua, chúng tôi đã có một cái nhìn rõ ràng hơn về những ưu và nhược điểm của nó.
Thông thường, các dự án RWA bất động sản có những ưu nhược điểm như đã nêu. Tuy nhiên, khi nghiên cứu sâu vào các trường hợp cụ thể, nhận thấy rằng do sự khác biệt trong quản lý và phương pháp sản phẩm, mỗi dự án gặp phải các tình huống thực tế khác nhau trong quá trình vận hành.
Phân tích trường hợp
Chương này chọn ba dự án RWA bất động sản để phân tích. Mỗi dự án áp dụng phương pháp khác nhau để token hóa thị trường bất động sản, có tính đại diện trong lĩnh vực của mình. Cần lưu ý rằng, những dự án này vẫn ở giai đoạn đầu, sản phẩm của chúng chưa trải qua xác thực và kiểm tra thị trường lâu dài và rộng rãi.
RealT
RealT được ra mắt vào năm 2019, là một trong những dự án RWA bất động sản sớm nhất, chuyên tập trung vào việc token hóa bất động sản nhà ở Mỹ cho các nhà đầu tư nhỏ lẻ thông qua Ethereum và blockchain Gnosis ( chủ yếu trên Gnosis ).
RealT mua bất động sản nhà ở và theo quy định của Mỹ, thực hiện việc token hóa bất động sản mà họ sở hữu. Trách nhiệm quản lý, bảo trì và thu tiền thuê được ủy thác cho các cơ quan quản lý bên thứ ba. Sau khi trừ đi các chi phí, tiền thuê phát sinh từ bất động sản sẽ được phân chia cho các chủ sở hữu token. Mặc dù RealT chịu trách nhiệm về quy trình token hóa, nhưng về mặt pháp lý, họ tách biệt với công ty sở hữu tài sản bất động sản. Như trang web của họ đã nêu, nếu công ty đó vi phạm hợp đồng, các chủ sở hữu token có quyền chỉ định một công ty khác quản lý bất động sản mà họ đang nắm giữ. Tuy nhiên, thỏa thuận này không bắt buộc RealT tham gia vào việc đầu tư vào các token bất động sản mà họ đã đưa ra thị trường. Người dùng nắm giữ token bất động sản sẽ được phân chia tiền thuê nhà hàng tháng, số tiền phân chia sẽ phải trừ đi khoảng 2,5% quỹ dự trữ bảo trì và thường là khoảng 10% phí quản lý.
Lấy một bất động sản ở Montgomery làm ví dụ, tổng giá trị của bất động sản được mã hóa là 323.020 đô la Mỹ, giá mỗi mã thông báo là 52,10 đô la Mỹ, tổng cộng phát hành 6.200 mã thông báo. Bất động sản này tạo ra doanh thu cho thuê hàng tháng là 2.600 đô la Mỹ. Sau khi trừ đi tổng chi phí hoạt động và quản lý là 622 đô la Mỹ, lợi nhuận ròng hàng tháng là 1.978 đô la Mỹ, tổng năm là 23.736 đô la Mỹ. Do đó, mỗi mã thông báo nhận được 3,83 đô la Mỹ phân chia, dẫn đến tỷ suất lợi nhuận hàng năm là 7,35%.
Đối với bất động sản này, RealT cung cấp 100% token ra thị trường, điều này có nghĩa là RealT không cần phải đầu tư cùng với khách hàng, duy trì mô hình vận hành gần như không có rủi ro. Cơ quan quản lý thu 8% từ tiền thuê, thu phần còn lại từ phí bảo trì, nền tảng đầu tư chỉ thu phí 2% cho việc token hóa bất động sản, chọn cơ quan quản lý và giám sát quản lý. Qua phương pháp này, đội ngũ RealT có thể tiết kiệm được nhiều thời gian quản lý, tập trung vào việc tìm kiếm bất động sản đủ tiêu chuẩn và token hóa chúng ra thị trường.
Tuy nhiên, mặc dù việc phân tán quyền sở hữu giúp chia sẻ rủi ro giữa các nhà đầu tư, nó cũng mang lại những thách thức. Khi tỷ lệ đầu tư của nhà đầu tư quá nhỏ, chi phí quản lý công ty sẽ trở nên quá cao và không bền vững. Một báo cáo đã giải thích về xung đột lợi ích giữa các chủ sở hữu token bất động sản và RealT. RealT chọn một cơ quan quản lý để quản lý bất động sản mà họ sở hữu; nếu RealT có quyền sở hữu lớn đối với bất động sản, họ sẽ cố gắng giảm chi phí quản lý; vì việc quản lý kém sẽ ảnh hưởng tiêu cực lớn đến họ. Tuy nhiên, nếu tỷ lệ sở hữu của RealT quá lớn, điều này sẽ làm giảm tính thanh khoản của token, và các cổ đông nhỏ của bất động sản sẽ không thực hiện trách nhiệm giám sát. Tất cả các chủ sở hữu token đều mong đợi cổ đông lớn có thể giám sát liệu cơ quan quản lý được thuê có hiệu quả và tận tâm hay không. Mặt khác, nếu RealT có tỷ lệ sở hữu cực nhỏ, RealT có thể thiếu động lực đủ để chọn lựa cơ quan quản lý một cách tận tâm và tham gia vào việc giám sát tích cực, điều này sẽ dẫn đến việc giám sát hiệu quả các cơ quan quản lý trở nên rất khó khăn đối với nhiều nhà đầu tư nhỏ lẻ.
Xem mười token bất động sản đã bán hết gần nhất trên thị trường RealT và sử dụng trình duyệt blockchain liên quan để tìm ra số lượng người nắm giữ mỗi bất động sản. Như biểu đồ đã chỉ ra, RealT phân chia bất động sản thành các token với số lượng khác nhau để đảm bảo rằng giá mỗi token vào khoảng 50 đô la. Hầu hết các bất động sản nằm ở Detroit và có khoảng 500 người nắm giữ token, trong đó có hai bất động sản có hơn 1.000 người sở hữu. Bây giờ, kết hợp số lượng token của mỗi người nắm giữ để tính toán phạm vi đầu tư của các nhà đầu tư RealT.
Khoảng 90% nhà đầu tư RealT đầu tư dưới 500 đô la, khoảng 9% nhà đầu tư đầu tư từ 500 đến 2.000 đô la, 1% nhà đầu tư đầu tư vượt quá số tiền này. Điều này cho thấy RealT đã thành công ở một mức độ nào đó trong việc tạo ra thị trường đầu tư bất động sản cho các nhà đầu tư nhỏ lẻ và tăng tính thanh khoản của thị trường nhà ở.
Theo dữ liệu giao dịch được truy vấn từ địa chỉ ví của RealT trên mạng lưới hoạt động chính Gnosis, RealT đã phân phối tổng cộng khoảng 6 triệu đô la tiền thuê. Phí nền tảng dao động từ 2,5% đến 3% tiền thuê, tùy thuộc vào chi phí bảo trì, bảo hiểm và thuế, tương đương với doanh thu nền tảng khoảng 150K đến 180K đô la trong hai năm qua. Tuy nhiên, do RealT không bắt buộc tham gia vào đầu tư bất động sản, và nếu chọn tham gia, mức độ tham gia của họ không có giới hạn hoặc chỉ dẫn cụ thể, do đó lợi nhuận mà RealT nhận được từ doanh thu tiền thuê là không thể biết được.
Từ góc độ cấu trúc công ty, RealT đã thành lập Real Token Inc. ở bang Delaware như là thực thể cốt lõi của công ty. Thực thể này không sở hữu bất kỳ tài sản bất động sản nào; nó chỉ đóng vai trò là thực thể điều hành của dự án RealT. Ngoài ra, RealT cũng đã thành lập Real Token LLC ở bang Delaware như là công ty mẹ của một loạt các công ty bất động sản. Giống như Real Token Inc., Real Token LLC không sở hữu bất kỳ tài sản bất động sản nào; mục đích chính của nó là đơn giản hóa quy trình pháp lý, cho phép người dùng đầu tư vào tất cả các tài sản chỉ bằng cách ký hợp đồng với một công ty. Cuối cùng, RealT đã thành lập các LLC theo từng tài sản đầu tư. Là công ty con của Real Token LLC, mỗi LLC theo từng tài sản sở hữu tài sản cụ thể và token tương ứng. Cấu trúc này nhằm đảm bảo rằng các vấn đề tài chính hoặc pháp lý của một tài sản sẽ không ảnh hưởng đến các tài sản khác dưới RealT hoặc hoạt động của công ty mẹ.
Parcl
Parcl là một nền tảng đầu tư DeFi, cho phép người dùng giao dịch sự biến động giá của thị trường bất động sản toàn cầu. Parcl được sử dụng để đưa các tài sản tổng hợp liên quan đến bất động sản ra thị trường thông qua cấu trúc AMM. Parcl đã ra mắt Parcl Labs Price Feed, nhằm tạo ra chỉ số bất động sản cho các khu vực cụ thể dựa trên lịch sử bán hàng của nó. Thời gian lịch sử có thể thay đổi tùy theo tần suất giao dịch của bất động sản. Sau khi chỉ số được tạo ra, nhà đầu tư có cơ hội đặt cược vào xu hướng giá bất động sản, thiết lập vị thế tăng hoặc giảm cho giá bất động sản trong khu vực.
Phương pháp này vì không tồn tại giao dịch bất động sản thực sự, đã giúp Parcl tránh được những vấn đề pháp lý liên quan đến hoạt động bất động sản thực tế. Bạn cũng có thể nghi ngờ liệu nó có thực sự được xem là dự án RWA bất động sản hay không, vì nó không đáp ứng tiêu chí đã đề cập ở trên. Tuy nhiên, đây là một dự án RWA tương đối phổ biến, nhận được sự đầu tư từ nhiều công ty nổi tiếng, và do tính độc đáo của nó, việc đưa nó vào danh sách khi thảo luận về sự đa dạng hóa sản phẩm RWA bất động sản là hợp lý.
Mạng thử nghiệm của Parcl đã được khởi động trên Solana vào tháng 5 năm 2022, hiện tại TVL của nó là 16 triệu USD. Tuy nhiên, sau hơn một năm hoạt động, Parcl dường như không thu hút được nhiều sự chú ý, khối lượng giao dịch hàng ngày chưa đến 10,000 USD, số người dùng hoạt động hàng ngày chưa đến 50.
Sản phẩm của Parcl dễ sử dụng và nâng cấp nhanh chóng, nhà cung cấp giá Parcl Labs và thiết kế thị trường chỉ số tương đối trưởng thành. Về mặt vận hành, đội ngũ Parcl đang tích cực triển khai Parcl Point, Real Estate Royale và các chương trình thu hút người dùng khác. Mặc dù có những lợi thế này và sự hỗ trợ từ nhiều tổ chức đầu tư nổi tiếng, Parcl vẫn duy trì mức độ quan tâm và thị phần tương đối thấp trên thị trường, cơ sở người dùng nhỏ và khối lượng giao dịch hạn chế. Có lẽ điều này phần nào chứng minh rằng thị trường tiền mã hóa vẫn chưa sẵn sàng để tiếp nhận các sản phẩm chỉ số bất động sản.
Reinno
Một số công ty tiền điện tử lớn cũng đang khám phá các sản phẩm theo hướng RWA trong bất động sản. Có công ty thông báo rằng, đội ngũ tiền tệ kỹ thuật số của họ đang cố gắng hỗ trợ người dùng token hóa bất động sản và dựa vào đó để thực hiện các khoản vay thế chấp. Một công ty khác cũng hợp tác với các đối tác để hỗ trợ cho vay thế chấp bất động sản. RealT cũng cung cấp tùy chọn sử dụng bất động sản token hóa làm tài sản thế chấp cho khoản vay, nhưng dịch vụ này chỉ giới hạn cho các token bất động sản mà họ phát hành. Về bản chất, dịch vụ này giống như sản phẩm cho vay token hơn, và không thực sự tăng cường tính thanh khoản vốn của các chủ sở hữu bất động sản cá nhân.
Reinno là một dự án bị bỏ hoang được ra mắt vào năm 2020 và ngừng hoạt động vào năm 2022, mặc dù không để lại nhiều dấu ấn trên thị trường, nhưng nó đã giới thiệu hai sản phẩm liên quan đến tài sản bất động sản RWA đáng chú ý.
Sản phẩm đầu tiên là dịch vụ cho vay dựa trên bất động sản được mã hóa. Khi chủ sở hữu bất động sản cần tài chính, họ có thể nộp tài liệu bất động sản cho Reinno. Sau khi được phê duyệt, Reinno sẽ tạo một công ty mục đích đặc biệt cho họ tại Delaware. Sau đó, Reinno sẽ tạo một hợp đồng thông minh cho bất động sản mã hóa, chủ sở hữu có thể gửi và cho vay mã thông báo như tài sản thế chấp, hạn mức cho vay sẽ dựa trên giá trị mã thông báo.
Sản phẩm thứ hai là tài trợ vay mua nhà, sau khi người dùng mua bất động sản bằng khoản vay ngân hàng, họ có thể mã hóa quyền sở hữu bất động sản để huy động vốn. Số tiền thu được được sử dụng để trả nợ khoản vay ngân hàng, sau đó khách hàng sẽ hoàn trả khoản vay này cho hợp đồng theo lãi suất cố định.
Trang này có thể chứa nội dung của bên thứ ba, được cung cấp chỉ nhằm mục đích thông tin (không phải là tuyên bố/bảo đảm) và không được coi là sự chứng thực cho quan điểm của Gate hoặc là lời khuyên về tài chính hoặc chuyên môn. Xem Tuyên bố từ chối trách nhiệm để biết chi tiết.
8 thích
Phần thưởng
8
5
Đăng lại
Chia sẻ
Bình luận
0/400
PessimisticOracle
· 6giờ trước
Quy định là quyết định, ai dám mạo hiểm
Xem bản gốcTrả lời0
FlippedSignal
· 11giờ trước
Câu chuyện cũ, không có gì mới.
Xem bản gốcTrả lời0
failed_dev_successful_ape
· 11giờ trước
Dự án cũ lại thay đổi hình thức.
Xem bản gốcTrả lời0
BearMarketMonk
· 11giờ trước
bull gấu luân hồi Đáy chỉ là ảo giác của cơ hội mà thôi
Xem bản gốcTrả lời0
OnChainDetective
· 11giờ trước
meh... cùng một câu chuyện cũ. theo dõi những "dự án rwa" này - 90% đã chết sau 6 tháng. dữ liệu không nói dối đâu mọi người.
Khám phá dự án RWA bất động sản: Thị trường mới nổi đầy cơ hội và thách thức
Tài sản vật lý bất động sản: Cơ hội và thách thức mới trên thị trường RWA
Tài sản thực ( RWA ) không phải là một khái niệm mới trong thị trường tiền điện tử, nó đã xuất hiện từ năm 2018. Khi đó, việc mã hóa tài sản và phát hành token chứng khoán ( STO ) có nhiều điểm tương đồng với khái niệm RWA ngày nay. Tuy nhiên, do sự thiếu sót trong quản lý và thiếu lợi thế thu nhập đáng kể, những nỗ lực ban đầu này đã không thể hình thành quy mô thị trường trưởng thành.
Năm 2022, với việc lãi suất Mỹ được điều chỉnh tăng, lợi suất trái phiếu chính phủ Mỹ đã vượt rõ rệt so với lãi suất cho vay stablecoin trong ngành công nghiệp tiền điện tử. Do đó, việc token hóa trái phiếu chính phủ Mỹ như một tài sản RWA trở nên ngày càng hấp dẫn đối với ngành công nghiệp tiền điện tử. Một số dự án DeFi trưởng thành và các tổ chức tài chính truyền thống đã bắt đầu khám phá RWA.
Trong hai năm qua, một số dự án RWA bất động sản đã xuất hiện trên thị trường. Chúng nhằm mở rộng thị trường đầu tư bất động sản, làm phong phú thêm sản phẩm đầu tư và giảm bớt rào cản. Bài viết này sẽ thực hiện phân tích trường hợp về các dự án này, khám phá những ưu nhược điểm trong thiết kế RWA bất động sản và thị trường tiềm năng. Do những dự án này chủ yếu nhắm vào bất động sản Bắc Mỹ, cuộc thảo luận sẽ chủ yếu liên quan đến các chính sách, quy định và điều kiện liên quan đến thị trường Bắc Mỹ.
Phương pháp thị trường bất động sản được mã hóa
Thị trường bất động sản chứa đựng những cơ hội đầu tư lớn. Nghiên cứu của Statista vào tháng 3 năm 2023 cho thấy, giá trị thị trường bất động sản niêm yết tại Bắc Mỹ đạt 1,3 nghìn tỷ USD, trong khi thị trường bất động sản niêm yết toàn cầu là 2,66 nghìn tỷ USD.
Mục tiêu cốt lõi của thị trường bất động sản được token hóa là đạt được một hoặc nhiều mục tiêu sau: tạo ra các sản phẩm đầu tư bất động sản đa dạng và linh hoạt hơn, thu hút một nhóm nhà đầu tư rộng rãi hơn, nâng cao tính thanh khoản và giá trị của tài sản bất động sản. Các sản phẩm này thường có ba hình thức thể hiện chủ yếu:
Tài chính cho quyền sở hữu bất động sản phân mảnh.
Sản phẩm chỉ số thị trường bất động sản khu vực cụ thể.
Đặt cọc và cho vay bằng token bất động sản.
Ngoài ra, việc token hóa bất động sản lên chuỗi cũng có tiềm năng tăng cường tính minh bạch của tài sản bất động sản và tính dân chủ trong quản trị.
Quỹ đầu tư bất động sản ( REIT ) là loại hình công ty sở hữu bất động sản có lãi và quản lý hoặc tài trợ cho việc này. REIT cung cấp cơ hội đầu tư tương tự như quỹ tương hỗ, giúp nhà đầu tư bình thường có thể thu được lợi nhuận từ đầu tư bất động sản và thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản trong khu vực. REIT và RWA bất động sản có nhiều điểm tương đồng trong việc cung cấp cơ hội đầu tư bất động sản phân mảnh, đều hiệu quả trong việc giảm bớt rào cản đầu tư và tăng cường tính thanh khoản của tài sản bất động sản. Tuy nhiên, REIT truyền thống thường không cung cấp cho nhà đầu tư cơ hội quản lý hoặc quyền sở hữu, duy trì mô hình vận hành tập trung. Mặc dù vậy, sự xem xét, vận hành và cấu trúc đầu tư tài sản của chúng dưới khung giám sát nghiêm ngặt đã cung cấp một khuôn khổ tham khảo cho các dự án RWA bất động sản.
Thông qua việc quan sát hoạt động của các dự án RWA bất động sản trong gần hai năm qua, chúng tôi đã có một cái nhìn rõ ràng hơn về những ưu và nhược điểm của nó.
Thông thường, các dự án RWA bất động sản có những ưu nhược điểm như đã nêu. Tuy nhiên, khi nghiên cứu sâu vào các trường hợp cụ thể, nhận thấy rằng do sự khác biệt trong quản lý và phương pháp sản phẩm, mỗi dự án gặp phải các tình huống thực tế khác nhau trong quá trình vận hành.
Phân tích trường hợp
Chương này chọn ba dự án RWA bất động sản để phân tích. Mỗi dự án áp dụng phương pháp khác nhau để token hóa thị trường bất động sản, có tính đại diện trong lĩnh vực của mình. Cần lưu ý rằng, những dự án này vẫn ở giai đoạn đầu, sản phẩm của chúng chưa trải qua xác thực và kiểm tra thị trường lâu dài và rộng rãi.
RealT
RealT được ra mắt vào năm 2019, là một trong những dự án RWA bất động sản sớm nhất, chuyên tập trung vào việc token hóa bất động sản nhà ở Mỹ cho các nhà đầu tư nhỏ lẻ thông qua Ethereum và blockchain Gnosis ( chủ yếu trên Gnosis ).
RealT mua bất động sản nhà ở và theo quy định của Mỹ, thực hiện việc token hóa bất động sản mà họ sở hữu. Trách nhiệm quản lý, bảo trì và thu tiền thuê được ủy thác cho các cơ quan quản lý bên thứ ba. Sau khi trừ đi các chi phí, tiền thuê phát sinh từ bất động sản sẽ được phân chia cho các chủ sở hữu token. Mặc dù RealT chịu trách nhiệm về quy trình token hóa, nhưng về mặt pháp lý, họ tách biệt với công ty sở hữu tài sản bất động sản. Như trang web của họ đã nêu, nếu công ty đó vi phạm hợp đồng, các chủ sở hữu token có quyền chỉ định một công ty khác quản lý bất động sản mà họ đang nắm giữ. Tuy nhiên, thỏa thuận này không bắt buộc RealT tham gia vào việc đầu tư vào các token bất động sản mà họ đã đưa ra thị trường. Người dùng nắm giữ token bất động sản sẽ được phân chia tiền thuê nhà hàng tháng, số tiền phân chia sẽ phải trừ đi khoảng 2,5% quỹ dự trữ bảo trì và thường là khoảng 10% phí quản lý.
Lấy một bất động sản ở Montgomery làm ví dụ, tổng giá trị của bất động sản được mã hóa là 323.020 đô la Mỹ, giá mỗi mã thông báo là 52,10 đô la Mỹ, tổng cộng phát hành 6.200 mã thông báo. Bất động sản này tạo ra doanh thu cho thuê hàng tháng là 2.600 đô la Mỹ. Sau khi trừ đi tổng chi phí hoạt động và quản lý là 622 đô la Mỹ, lợi nhuận ròng hàng tháng là 1.978 đô la Mỹ, tổng năm là 23.736 đô la Mỹ. Do đó, mỗi mã thông báo nhận được 3,83 đô la Mỹ phân chia, dẫn đến tỷ suất lợi nhuận hàng năm là 7,35%.
Đối với bất động sản này, RealT cung cấp 100% token ra thị trường, điều này có nghĩa là RealT không cần phải đầu tư cùng với khách hàng, duy trì mô hình vận hành gần như không có rủi ro. Cơ quan quản lý thu 8% từ tiền thuê, thu phần còn lại từ phí bảo trì, nền tảng đầu tư chỉ thu phí 2% cho việc token hóa bất động sản, chọn cơ quan quản lý và giám sát quản lý. Qua phương pháp này, đội ngũ RealT có thể tiết kiệm được nhiều thời gian quản lý, tập trung vào việc tìm kiếm bất động sản đủ tiêu chuẩn và token hóa chúng ra thị trường.
Tuy nhiên, mặc dù việc phân tán quyền sở hữu giúp chia sẻ rủi ro giữa các nhà đầu tư, nó cũng mang lại những thách thức. Khi tỷ lệ đầu tư của nhà đầu tư quá nhỏ, chi phí quản lý công ty sẽ trở nên quá cao và không bền vững. Một báo cáo đã giải thích về xung đột lợi ích giữa các chủ sở hữu token bất động sản và RealT. RealT chọn một cơ quan quản lý để quản lý bất động sản mà họ sở hữu; nếu RealT có quyền sở hữu lớn đối với bất động sản, họ sẽ cố gắng giảm chi phí quản lý; vì việc quản lý kém sẽ ảnh hưởng tiêu cực lớn đến họ. Tuy nhiên, nếu tỷ lệ sở hữu của RealT quá lớn, điều này sẽ làm giảm tính thanh khoản của token, và các cổ đông nhỏ của bất động sản sẽ không thực hiện trách nhiệm giám sát. Tất cả các chủ sở hữu token đều mong đợi cổ đông lớn có thể giám sát liệu cơ quan quản lý được thuê có hiệu quả và tận tâm hay không. Mặt khác, nếu RealT có tỷ lệ sở hữu cực nhỏ, RealT có thể thiếu động lực đủ để chọn lựa cơ quan quản lý một cách tận tâm và tham gia vào việc giám sát tích cực, điều này sẽ dẫn đến việc giám sát hiệu quả các cơ quan quản lý trở nên rất khó khăn đối với nhiều nhà đầu tư nhỏ lẻ.
Xem mười token bất động sản đã bán hết gần nhất trên thị trường RealT và sử dụng trình duyệt blockchain liên quan để tìm ra số lượng người nắm giữ mỗi bất động sản. Như biểu đồ đã chỉ ra, RealT phân chia bất động sản thành các token với số lượng khác nhau để đảm bảo rằng giá mỗi token vào khoảng 50 đô la. Hầu hết các bất động sản nằm ở Detroit và có khoảng 500 người nắm giữ token, trong đó có hai bất động sản có hơn 1.000 người sở hữu. Bây giờ, kết hợp số lượng token của mỗi người nắm giữ để tính toán phạm vi đầu tư của các nhà đầu tư RealT.
Khoảng 90% nhà đầu tư RealT đầu tư dưới 500 đô la, khoảng 9% nhà đầu tư đầu tư từ 500 đến 2.000 đô la, 1% nhà đầu tư đầu tư vượt quá số tiền này. Điều này cho thấy RealT đã thành công ở một mức độ nào đó trong việc tạo ra thị trường đầu tư bất động sản cho các nhà đầu tư nhỏ lẻ và tăng tính thanh khoản của thị trường nhà ở.
Theo dữ liệu giao dịch được truy vấn từ địa chỉ ví của RealT trên mạng lưới hoạt động chính Gnosis, RealT đã phân phối tổng cộng khoảng 6 triệu đô la tiền thuê. Phí nền tảng dao động từ 2,5% đến 3% tiền thuê, tùy thuộc vào chi phí bảo trì, bảo hiểm và thuế, tương đương với doanh thu nền tảng khoảng 150K đến 180K đô la trong hai năm qua. Tuy nhiên, do RealT không bắt buộc tham gia vào đầu tư bất động sản, và nếu chọn tham gia, mức độ tham gia của họ không có giới hạn hoặc chỉ dẫn cụ thể, do đó lợi nhuận mà RealT nhận được từ doanh thu tiền thuê là không thể biết được.
Từ góc độ cấu trúc công ty, RealT đã thành lập Real Token Inc. ở bang Delaware như là thực thể cốt lõi của công ty. Thực thể này không sở hữu bất kỳ tài sản bất động sản nào; nó chỉ đóng vai trò là thực thể điều hành của dự án RealT. Ngoài ra, RealT cũng đã thành lập Real Token LLC ở bang Delaware như là công ty mẹ của một loạt các công ty bất động sản. Giống như Real Token Inc., Real Token LLC không sở hữu bất kỳ tài sản bất động sản nào; mục đích chính của nó là đơn giản hóa quy trình pháp lý, cho phép người dùng đầu tư vào tất cả các tài sản chỉ bằng cách ký hợp đồng với một công ty. Cuối cùng, RealT đã thành lập các LLC theo từng tài sản đầu tư. Là công ty con của Real Token LLC, mỗi LLC theo từng tài sản sở hữu tài sản cụ thể và token tương ứng. Cấu trúc này nhằm đảm bảo rằng các vấn đề tài chính hoặc pháp lý của một tài sản sẽ không ảnh hưởng đến các tài sản khác dưới RealT hoặc hoạt động của công ty mẹ.
Parcl
Parcl là một nền tảng đầu tư DeFi, cho phép người dùng giao dịch sự biến động giá của thị trường bất động sản toàn cầu. Parcl được sử dụng để đưa các tài sản tổng hợp liên quan đến bất động sản ra thị trường thông qua cấu trúc AMM. Parcl đã ra mắt Parcl Labs Price Feed, nhằm tạo ra chỉ số bất động sản cho các khu vực cụ thể dựa trên lịch sử bán hàng của nó. Thời gian lịch sử có thể thay đổi tùy theo tần suất giao dịch của bất động sản. Sau khi chỉ số được tạo ra, nhà đầu tư có cơ hội đặt cược vào xu hướng giá bất động sản, thiết lập vị thế tăng hoặc giảm cho giá bất động sản trong khu vực.
Phương pháp này vì không tồn tại giao dịch bất động sản thực sự, đã giúp Parcl tránh được những vấn đề pháp lý liên quan đến hoạt động bất động sản thực tế. Bạn cũng có thể nghi ngờ liệu nó có thực sự được xem là dự án RWA bất động sản hay không, vì nó không đáp ứng tiêu chí đã đề cập ở trên. Tuy nhiên, đây là một dự án RWA tương đối phổ biến, nhận được sự đầu tư từ nhiều công ty nổi tiếng, và do tính độc đáo của nó, việc đưa nó vào danh sách khi thảo luận về sự đa dạng hóa sản phẩm RWA bất động sản là hợp lý.
Mạng thử nghiệm của Parcl đã được khởi động trên Solana vào tháng 5 năm 2022, hiện tại TVL của nó là 16 triệu USD. Tuy nhiên, sau hơn một năm hoạt động, Parcl dường như không thu hút được nhiều sự chú ý, khối lượng giao dịch hàng ngày chưa đến 10,000 USD, số người dùng hoạt động hàng ngày chưa đến 50.
Sản phẩm của Parcl dễ sử dụng và nâng cấp nhanh chóng, nhà cung cấp giá Parcl Labs và thiết kế thị trường chỉ số tương đối trưởng thành. Về mặt vận hành, đội ngũ Parcl đang tích cực triển khai Parcl Point, Real Estate Royale và các chương trình thu hút người dùng khác. Mặc dù có những lợi thế này và sự hỗ trợ từ nhiều tổ chức đầu tư nổi tiếng, Parcl vẫn duy trì mức độ quan tâm và thị phần tương đối thấp trên thị trường, cơ sở người dùng nhỏ và khối lượng giao dịch hạn chế. Có lẽ điều này phần nào chứng minh rằng thị trường tiền mã hóa vẫn chưa sẵn sàng để tiếp nhận các sản phẩm chỉ số bất động sản.
Reinno
Một số công ty tiền điện tử lớn cũng đang khám phá các sản phẩm theo hướng RWA trong bất động sản. Có công ty thông báo rằng, đội ngũ tiền tệ kỹ thuật số của họ đang cố gắng hỗ trợ người dùng token hóa bất động sản và dựa vào đó để thực hiện các khoản vay thế chấp. Một công ty khác cũng hợp tác với các đối tác để hỗ trợ cho vay thế chấp bất động sản. RealT cũng cung cấp tùy chọn sử dụng bất động sản token hóa làm tài sản thế chấp cho khoản vay, nhưng dịch vụ này chỉ giới hạn cho các token bất động sản mà họ phát hành. Về bản chất, dịch vụ này giống như sản phẩm cho vay token hơn, và không thực sự tăng cường tính thanh khoản vốn của các chủ sở hữu bất động sản cá nhân.
Reinno là một dự án bị bỏ hoang được ra mắt vào năm 2020 và ngừng hoạt động vào năm 2022, mặc dù không để lại nhiều dấu ấn trên thị trường, nhưng nó đã giới thiệu hai sản phẩm liên quan đến tài sản bất động sản RWA đáng chú ý.
Sản phẩm đầu tiên là dịch vụ cho vay dựa trên bất động sản được mã hóa. Khi chủ sở hữu bất động sản cần tài chính, họ có thể nộp tài liệu bất động sản cho Reinno. Sau khi được phê duyệt, Reinno sẽ tạo một công ty mục đích đặc biệt cho họ tại Delaware. Sau đó, Reinno sẽ tạo một hợp đồng thông minh cho bất động sản mã hóa, chủ sở hữu có thể gửi và cho vay mã thông báo như tài sản thế chấp, hạn mức cho vay sẽ dựa trên giá trị mã thông báo.
Sản phẩm thứ hai là tài trợ vay mua nhà, sau khi người dùng mua bất động sản bằng khoản vay ngân hàng, họ có thể mã hóa quyền sở hữu bất động sản để huy động vốn. Số tiền thu được được sử dụng để trả nợ khoản vay ngân hàng, sau đó khách hàng sẽ hoàn trả khoản vay này cho hợp đồng theo lãi suất cố định.
Hoạt động của Reinno vẫn là một trung