В среду, по местному времени, директор Федерального агентства по жилищному финансированию США (FHFA) Пулте опубликовал сообщение в социальных сетях: "После глубокого изучения и в соответствии с видением президента Трампа о превращении США в 'столицу криптовалют', сегодня я дал указание Fannie Mae и Freddie Mac начать подготовку к внесению криптовалют в список активов, признанных при подаче заявок на ипотечные кредиты." Этот указ знаменует собой возможные значительные изменения в стандартах проверки активов, используемых правительством США для оценки кредитоспособности, и соответствует установленной цели администрации Трампа по продвижению криптовалют в США.
Наконец, ветер криптоактивов добрался до американской недвижимости.
Один. Почему криптовалюты должны рассматриваться как определенные активы для заявки на залоговый кредит?
Основная причина заключается в том, что рынок недвижимости в США не в лучшем состоянии. За последние 50 лет уровень владения жильем в США оставался относительно стабильным, около 62% населения владеет жильем. Однако в последние годы количество новых заявок на жилье резко сократилось. С начала 2022 года, после того как процентные ставки по ипотечным кредитам начали расти с пандемического минимума, рынок жилья в США продолжает оставаться в упадке. Продажа жилья в прошлом году упала до почти 30-летнего минимума, что стало вторым годом подряд с падением продаж. В этом году по-прежнему наблюдается подавляющее влияние высоких процентных ставок и цен на жилье. Данные Redfin показывают, что по состоянию на апрель количество продавцов на рынке жилья в США превышает количество покупателей почти на 34%.
Кроме того, количество выданных ипотечных кредитов (то есть процесс формирования ипотеки между кредитором и заемщиком) снизилось до близкого к историческому минимуму в середине 2024 года, и в первом квартале 2025 года практически не произошло улучшения. Снижение выдачи, особенно снижение количества рефинансирования, обусловлено двумя основными факторами: проблемами с предложением жилья и стоимостью заимствований.
Прогноз выдачи ипотечных кредитов с 2012 года по третий квартал 2026 года. Источник: Statista
Во-первых, рост предложения жилья недостаточен для удовлетворения спроса. Строительство жилья отстает, больше жилья покупается инвесторами, а не потенциальными покупателями, и пожилые владельцы жилья по-прежнему предпочитают оставаться в своих домах, а не переезжать в дома престарелых.
Стоимость заимствований также продолжает расти, и многие связывают снижение объема выданных кредитов с повышением процентных ставок Федеральной резервной системой для сдерживания инфляции. Однако не следует игнорировать и жесткость проверки кредитов со стороны банков, вызванную последствиями ипотечного кризиса. Например: первоначальный взнос не может быть менее 20%, кредитный рейтинг выше 700, необходимо предоставить доказательства стабильного источника дохода и т.д. Многие сделки с недвижимостью отменяются, поскольку покупатели не могут получить кредит.
С учетом этих неблагоприятных факторов, правительство США ищет способы облегчить кредитование владельцев жилья и в конечном итоге возлагает надежды на криптовалюту.
II. Федеральное жилищное финансовое управление США (FHFA) Обзор содержания инструкции
Директор Федерального агентства по жилищному финансированию США (FHFA) Пулте в среду по местному времени подписал указ, который включает криптовалюту в список активов, признаваемых при подаче заявок на ипотечные кредиты, что знаменует собой первое включение криптовалюты в основную систему жилищного кредитования США. Ниже приведен текст указа:
Федеральное управление жилищного финансирования США (FHFA)
О: Выпуск инструкции, рассматривающей криптовалюту как актив в оценке рисков (Fannie Mae и Freddie Mac)
Номер решения: 2025-360
Опубликовать указание, рассматривать криптовалюту как актив по ипотечным кредитам на односемейные дома, предоставляемым Fannie Mae и Freddie Mac
Учитывая, что Фанни Мэй и Фредди Мэк (вместе именуемые «предприятие») обеспечивают стабильность и ликвидность на вторичном рынке ипотечных кредитов для жилых домов посредством строгих стандартов, чтобы гарантировать устойчивое долгосрочное владение жильем, они играют ключевую роль в финансовой системе住房 в США.
Учитывая, что криптовалюта является новым классом активов, она может предоставить возможность накопления богатства вне рынков акций и облигаций.
Учитывая, что криптовалюта обычно не учитывается в процессе оценки рисков залога кредита, предоставляемого "предприятиям", если она не была обменена на доллары США до расчета кредита.
С учетом того, что Федеральное управление жилищного финансирования США (FHFA) уже установило, что учитывание дополнительных активов заемщиков в оценке риска ипотечных кредитов на уровне корпораций может позволить корпоративным учреждениям оценить всю информацию о доступных резервных активах и содействовать надежным заемщикам в достижении устойчивого жилищного владения. Таким образом, Федеральное управление жилищного финансирования США в качестве доверительного управляющего настоящим указывает всем корпоративным учреждениям подготовить предложение, рассматривающее возможность использования криптовалюты в качестве резервного актива в оценке риска ипотечных кредитов на уровне корпораций, не требуя обмена криптовалюты на доллары США. Все корпоративные учреждения должны рассматривать только те активы криптовалюты, которые могут быть подтверждены и хранились на централизованных биржах, регулируемых в США, и соответствуют всем применимым законам. Кроме того, корпоративные учреждения также должны рассмотреть дополнительные меры по снижению рисков в соответствии со своей оценкой, включая корректировки в зависимости от рыночной волатильности и обеспечение адекватной корректировки рисков в отношении доли криптовалюты в резервах. Прежде чем вносить какие-либо изменения, корпорации должны представить и получить одобрение своего совета директоров, а затем представить это на рассмотрение Федеральному управлению жилищного финансирования США (FHFA).
Данная команда вступает в силу немедленно и должна быть выполнена как можно скорее в разумных пределах.
Уильям Дж. Пальте, директор Федерального жилищного финансирования США
Три. Каково значение признания криптовалюты в качестве залогового актива для заявки на кредит?
1. Улучшение состояния рынка недвижимости
Как упоминалось ранее, американский рынок недвижимости находится в упадке, и эта политика может стимулировать спрос на рынке недвижимости. Большее количество людей, обладающих криптоактивами, может стать покупателями, что увеличит спрос на рынке и смягчит упадок на рынке недвижимости, положительно влияя на стабилизацию и развитие рынка недвижимости.
2. Положительные новости для криптовалютных кредитных организаций
Федеральное управление жилищного финансирования (FHFA) официально признает криптовалюту, что может открыть доступ к масштабным федеральным кредитным программам для большего числа заемщиков. В 2024 году только Федеральное управление жилищного строительства выдало более 760 000 ипотек на однофамильные дома на общую сумму 230 миллиардов долларов.
Согласно правилам банков, установленным Комиссией по ценным бумагам и биржам США (SEC) в Руководстве по бухгалтерскому учету для сотрудников № 121 (Staff Accounting Bulletin No. 121), большинство банков не смогут предоставлять кредиты или ипотечные займы, поддерживаемые криптовалютой, до 23 января 2025 года. Это правило требует, чтобы финансовые учреждения классифицировали криптовалюту как обязательство, а не как актив в своем балансе.
Тем не менее, кредиты, полученные через федеральные программы, такие как Федеральная жилищная администрация (FHA), Департамент по делам ветеранов (VA) и Министерство сельского хозяйства США (USDA), в настоящее время не позволяют заемщикам использовать свои криптовалюты в качестве залога. На самом деле, некоторые федеральные кредиты могут даже не позволять использовать средства от продажи криптовалюты в долларах для первоначального взноса.
Основатель компании по ипотечным кредитам и облигациям "Резерв народа" (People's Reserve) CJ Konstantinos заявил, что биткойн может помочь снизить риски на рынке ипотечных ценных бумаг, регулируемом Федеральным агентством по жилищному финансированию (FHFA), через регулирование Фанни Мэй и Фредди Мак.
3. Содействие интеграции криптоактивов и традиционной финансовой системы
Указания FHFA являются значительным прорывом для криптовалют в традиционной финансовой сфере, что означает, что цифровые активы интегрированы в основную систему жилищного кредитования США, и криптовалюты играют такую же важную роль в жизни людей, как и фиатные деньги. Это также будет способствовать углублению понимания криптоактивов среди населения и ускорит их распространение в повседневной жизни.
Четыре, что думают профессионалы?
Сторонники Биткойна высоко оценили открытость Пулте, некоторые отметили, что в цифровых активах уже встроены функции, которые нравятся кредиторам, такие как прозрачные бумажные записи.
Главный экономист Redfin Дэрил Фэрвезер: "Это значительная победа для сторонников криптовалюты, которая позволяет цифровым активам получить такое же обращение, как и другие активы." В настоящее время инвестиции в акции были классифицированы как квалифицированные резервные активы, но кредитные учреждения обычно применяют дисконтную оценку к высоковолатильным акциям или криптовалютам. "При условии разумной корректировки оценки в зависимости от волатильности, включение криптоактивов в резервы вполне осуществимо."
Главный экономист Realtor.com Дэниел Хейл: "Если два гиганта примут криптовалюту в качестве залога, это значительно подтолкнет банки к изменению существующих правил. Те, кто раньше должен был продавать криптоактивы, чтобы соответствовать требованиям — возможно, это и было ключевой причиной их отказа от покупки жилья — теперь могут напрямую получить право на кредит, что фактически расширяет пул квалифицированных покупателей."
Аналитик Blockware по майнингу биткойнов как услуги Митчел Askew заявил: «Ликвидность этого актива и прозрачное хранение (то есть его публичная блокчейн) делают его идеальным залогом для ипотечного кредита».
Некоторые эксперты в этой области также выразили обеспокоенность.
Компания по ипотечным займам на биткойн Strike заявила, что в текущей форме криптовалютные займы несут некоторые риски. Волатильность является основным фактором. Если цена BTC значительно упадет, то соотношение стоимости займа возрастет, "это может привести к требованию о дополнительном обеспечении или ликвидации — принудительной продаже в неподходящий момент."
Комментатор считает, что кредитные учреждения также сталкиваются с рисками: "Модель рисков в этой области просто безумна. В традиционных ипотечных кредитах предполагается, что доходы и активы заемщика относительно стабильны. Теперь вы имеете дело с заемщиками, чьи чистые активы могут колебаться на 50% за неделю. Как вы будете проводить стресс-тестирование портфеля, когда ваши залоги включают разнообразные активы, от биткойнов до случайных DeFi токенов?
Содержание носит исключительно справочный характер и не является предложением или офертой. Консультации по инвестициям, налогообложению или юридическим вопросам не предоставляются. Более подробную информацию о рисках см. в разделе «Дисклеймер».
Шифрование активов подуло в американскую недвижимость.
Дэн Тун, Золотая экономика
В среду, по местному времени, директор Федерального агентства по жилищному финансированию США (FHFA) Пулте опубликовал сообщение в социальных сетях: "После глубокого изучения и в соответствии с видением президента Трампа о превращении США в 'столицу криптовалют', сегодня я дал указание Fannie Mae и Freddie Mac начать подготовку к внесению криптовалют в список активов, признанных при подаче заявок на ипотечные кредиты." Этот указ знаменует собой возможные значительные изменения в стандартах проверки активов, используемых правительством США для оценки кредитоспособности, и соответствует установленной цели администрации Трампа по продвижению криптовалют в США.
Наконец, ветер криптоактивов добрался до американской недвижимости.
Один. Почему криптовалюты должны рассматриваться как определенные активы для заявки на залоговый кредит?
Основная причина заключается в том, что рынок недвижимости в США не в лучшем состоянии. За последние 50 лет уровень владения жильем в США оставался относительно стабильным, около 62% населения владеет жильем. Однако в последние годы количество новых заявок на жилье резко сократилось. С начала 2022 года, после того как процентные ставки по ипотечным кредитам начали расти с пандемического минимума, рынок жилья в США продолжает оставаться в упадке. Продажа жилья в прошлом году упала до почти 30-летнего минимума, что стало вторым годом подряд с падением продаж. В этом году по-прежнему наблюдается подавляющее влияние высоких процентных ставок и цен на жилье. Данные Redfin показывают, что по состоянию на апрель количество продавцов на рынке жилья в США превышает количество покупателей почти на 34%.
Кроме того, количество выданных ипотечных кредитов (то есть процесс формирования ипотеки между кредитором и заемщиком) снизилось до близкого к историческому минимуму в середине 2024 года, и в первом квартале 2025 года практически не произошло улучшения. Снижение выдачи, особенно снижение количества рефинансирования, обусловлено двумя основными факторами: проблемами с предложением жилья и стоимостью заимствований.
! U3lLRNnyP0sE0uRnLhFDqIBhYCMJmJgOi5GPbMkW.jpeg
Прогноз выдачи ипотечных кредитов с 2012 года по третий квартал 2026 года. Источник: Statista
Во-первых, рост предложения жилья недостаточен для удовлетворения спроса. Строительство жилья отстает, больше жилья покупается инвесторами, а не потенциальными покупателями, и пожилые владельцы жилья по-прежнему предпочитают оставаться в своих домах, а не переезжать в дома престарелых.
Стоимость заимствований также продолжает расти, и многие связывают снижение объема выданных кредитов с повышением процентных ставок Федеральной резервной системой для сдерживания инфляции. Однако не следует игнорировать и жесткость проверки кредитов со стороны банков, вызванную последствиями ипотечного кризиса. Например: первоначальный взнос не может быть менее 20%, кредитный рейтинг выше 700, необходимо предоставить доказательства стабильного источника дохода и т.д. Многие сделки с недвижимостью отменяются, поскольку покупатели не могут получить кредит.
С учетом этих неблагоприятных факторов, правительство США ищет способы облегчить кредитование владельцев жилья и в конечном итоге возлагает надежды на криптовалюту.
II. Федеральное жилищное финансовое управление США (FHFA) Обзор содержания инструкции
Директор Федерального агентства по жилищному финансированию США (FHFA) Пулте в среду по местному времени подписал указ, который включает криптовалюту в список активов, признаваемых при подаче заявок на ипотечные кредиты, что знаменует собой первое включение криптовалюты в основную систему жилищного кредитования США. Ниже приведен текст указа:
! EzXk8idx9gM0Bof8KkS1nUY8AOhl9gq2bLPZ0NE1.jpeg
Три. Каково значение признания криптовалюты в качестве залогового актива для заявки на кредит?
1. Улучшение состояния рынка недвижимости
Как упоминалось ранее, американский рынок недвижимости находится в упадке, и эта политика может стимулировать спрос на рынке недвижимости. Большее количество людей, обладающих криптоактивами, может стать покупателями, что увеличит спрос на рынке и смягчит упадок на рынке недвижимости, положительно влияя на стабилизацию и развитие рынка недвижимости.
2. Положительные новости для криптовалютных кредитных организаций
Федеральное управление жилищного финансирования (FHFA) официально признает криптовалюту, что может открыть доступ к масштабным федеральным кредитным программам для большего числа заемщиков. В 2024 году только Федеральное управление жилищного строительства выдало более 760 000 ипотек на однофамильные дома на общую сумму 230 миллиардов долларов.
Согласно правилам банков, установленным Комиссией по ценным бумагам и биржам США (SEC) в Руководстве по бухгалтерскому учету для сотрудников № 121 (Staff Accounting Bulletin No. 121), большинство банков не смогут предоставлять кредиты или ипотечные займы, поддерживаемые криптовалютой, до 23 января 2025 года. Это правило требует, чтобы финансовые учреждения классифицировали криптовалюту как обязательство, а не как актив в своем балансе.
Тем не менее, кредиты, полученные через федеральные программы, такие как Федеральная жилищная администрация (FHA), Департамент по делам ветеранов (VA) и Министерство сельского хозяйства США (USDA), в настоящее время не позволяют заемщикам использовать свои криптовалюты в качестве залога. На самом деле, некоторые федеральные кредиты могут даже не позволять использовать средства от продажи криптовалюты в долларах для первоначального взноса.
Основатель компании по ипотечным кредитам и облигациям "Резерв народа" (People's Reserve) CJ Konstantinos заявил, что биткойн может помочь снизить риски на рынке ипотечных ценных бумаг, регулируемом Федеральным агентством по жилищному финансированию (FHFA), через регулирование Фанни Мэй и Фредди Мак.
3. Содействие интеграции криптоактивов и традиционной финансовой системы
Указания FHFA являются значительным прорывом для криптовалют в традиционной финансовой сфере, что означает, что цифровые активы интегрированы в основную систему жилищного кредитования США, и криптовалюты играют такую же важную роль в жизни людей, как и фиатные деньги. Это также будет способствовать углублению понимания криптоактивов среди населения и ускорит их распространение в повседневной жизни.
Четыре, что думают профессионалы?
Сторонники Биткойна высоко оценили открытость Пулте, некоторые отметили, что в цифровых активах уже встроены функции, которые нравятся кредиторам, такие как прозрачные бумажные записи.
Некоторые эксперты в этой области также выразили обеспокоенность.