Gayrimenkul Fiziksel Varlıkları: RWA Pazarındaki Yeni Fırsatlar ve Zorluklar

Gerçek varlık ( RWA ) kripto para piyasasında yeni bir kavram değil, 2018'de ortaya çıkmıştı. O zamanlar varlık tokenleştirme ve güvenlik tokeni ihraçları ( STO ) bugünkü RWA kavramıyla birçok benzerlik gösteriyordu. Ancak, düzenlemenin yetersiz olması ve belirgin bir getiri avantajının olmaması nedeniyle bu erken denemeler olgun bir piyasa ölçeği oluşturmayı başaramadı.

2022'de, ABD faiz oranlarının artmasıyla birlikte, ABD Hazine tahvili getirileri, kripto sektöründeki stablecoin kredi faiz oranlarını açıkça geçmiştir. Bu nedenle, ABD Hazine tahvillerinin RWA varlıkları olarak tokenleştirilmesi, kripto sektörü için giderek daha çekici hale gelmiştir. Bazı olgun DeFi projeleri ve geleneksel finansal kuruluşlar RWA'yı keşfetmeye başlamıştır.

Son iki yılda, piyasada az sayıda gayrimenkul RWA projesi ortaya çıktı. Bu projelerin amacı gayrimenkul yatırım piyasasını genişletmek, yatırım ürünlerini çeşitlendirmek ve engelleri azaltmaktır. Bu yazıda bu projelere örnek analizler yapılarak gayrimenkul RWA'nın tasarım avantaj ve dezavantajları ile potansiyel pazarı ele alınacaktır. Bu projeler esas olarak Kuzey Amerika gayrimenkulüne yönelik olduğundan, tartışma çoğunlukla Kuzey Amerika pazarının ilgili politikaları, düzenlemeleri ve koşulları üzerinde yoğunlaşacaktır.

Tokenleştirilmiş Gayrimenkul Pazarının Yöntemleri

Gayrimenkul pazarı büyük yatırım fırsatları barındırıyor. 2023 Mart ayında Statista'nın araştırması, Kuzey Amerika'daki halka açık gayrimenkul pazarının değerinin 1,3 trilyon dolar, küresel halka açık gayrimenkul pazarının ise 2,66 trilyon dolar olduğunu göstermektedir.

Tokenleştirilmiş gayrimenkul pazarının temel talebi, aşağıdaki bir veya daha fazla hedefin gerçekleştirilmesidir: daha çeşitli ve esnek gayrimenkul yatırım ürünleri oluşturmak, daha geniş bir yatırımcı kitlesini çekmek, gayrimenkul varlıklarının likiditesini ve değerini artırmak. Bu ürünlerin başlıca ifade biçimleri genellikle üç türde ortaya çıkar:

1. Parçalanmış gayrimenkul mülkiyet finansmanı.

2. belirli bölge emlak piyasası endeksi ürünü.

3. gayrimenkul tokenleriyle teminatlı kredi almak.

Ayrıca, gayrimenkulün tokenleştirilmesi, gayrimenkul varlıklarının şeffaflığını ve yönetişimdeki demokratik yapısını artırma potansiyeline sahiptir.

Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı ( REIT ), kârlı gayrimenkulü elinde bulunduran ve bunu yöneterek ya da finansman sağlamak amacıyla kullanan bir şirket türüdür. REIT, ortak yatırım fonlarına benzer yatırım fırsatları sunarak, sıradan yatırımcıların gayrimenkul yatırımlarından gelir elde etmelerini sağlar ve bölge gayrimenkul pazarının gelişimini teşvik eder. REIT ve gayrimenkul RWA, parçalı gayrimenkul yatırım fırsatları sunmada birçok benzerliğe sahiptir; her ikisi de yatırım engellerini etkili bir şekilde azaltır ve gayrimenkul varlıklarının likiditesini artırır. Ancak, geleneksel REIT'ler genellikle yatırımcılara yönetim fırsatları veya mülkiyet sağlamaz ve merkezi bir işletim modeli sürdürür. Yine de, sıkı bir düzenleyici çerçeve altında varlık incelemesi, işletim ve yatırım yapısı için sağladıkları çerçeve, gayrimenkul RWA projeleri için referans alınabilir.

Son iki yıl içinde gayrimenkul RWA projelerinin işletim gözlemleri sayesinde, güçlü ve zayıf yönleri hakkında bazı net anlayışlara sahip olduk.

Genellikle, gayrimenkul RWA projeleri yukarıda belirtilen avantajlara ve dezavantajlara sahiptir. Ancak belirli vakaları derinlemesine incelerken, yönetim ve ürün yöntemlerindeki farklılıklar nedeniyle her projenin operasyon sırasında karşılaştığı gerçek durumların farklılık gösterdiği görülmektedir.

Vaka Analizi

Bu bölüm, üç gayrimenkul RWA projesinin analizini yapmaktadır. Her proje, gayrimenkul pazarını tokenleştirmek için farklı yöntemler kullanmakta ve kendi alanlarında temsil yeteneğine sahiptir. Dikkat edilmesi gereken nokta, bu projelerin hala erken aşamada olduğu ve ürünlerinin uzun süreli geniş bir pazar doğrulaması ve testinden geçmediğidir.

RealT

RealT, 2019 yılında piyasaya sürüldü ve en erken gayrimenkul RWA projelerinden biridir. Ethereum ve Gnosis blok zinciri üzerinden, ( esas olarak Gnosis'te ), ABD konut gayrimenkulünü perakende yatırımcılar için tokenleştirmeye odaklanmaktadır.

RealT, konut mülkü satın alır ve ABD yasalarına göre sahip olduğu mülkü tokenleştirir. Bu mülklerin yönetimi, bakımı ve kira toplama sorumluluğu üçüncü taraf yönetim kuruluşlarına devredilmiştir. Masraflar düşüldükten sonra, mülkten elde edilen kira, token sahiplerine dağıtılır. RealT tokenleştirme sürecinden sorumlu olsa da, gayrimenkul varlıklarına sahip olan şirketle hukuken ayrıdır. Web sitelerinde belirtildiği gibi, eğer bu şirket temerrüde düşerse, token sahipleri mülkü yönetecek başka bir şirket tayin etme hakkına sahiptir. Ancak, bu anlaşma RealT'nin pazara sunduğu mülk tokenlerine yatırım yapmasını zorunlu kılmaz. Kullanıcılar, mülk tokeni sahibi olarak her ay o evin kirasından pay alabilirler; pay miktarından yaklaşık %2.5'lik bir bakım rezervi ve genellikle %10 civarında bir yönetim ücreti düşülmelidir.

Montgomery'deki bir mülkü örnek alırsak, gayrimenkul token'ının toplam değeri 323.020 dolar, her bir token'ın fiyatı 52,10 dolar, toplamda 6.200 token ihraç edilmiştir. Bu mülk her ay 2.600 dolar kira geliri elde etmektedir. Toplam 622 dolar işletme ve yönetim masrafları düşüldüğünde, her ay net kar 1.978 dolar, yıllık toplam 23.736 dolardır. Bu nedenle, her bir token 3,83 dolar dağıtım almakta ve bu da yıllık kar oranını %7,35'e çıkarmaktadır.

Bu gayrimenkul için RealT, %100 token sunmaktadır, bu da RealT'nin müşterilerle ortak yatırım yapmasına gerek olmadığı anlamına gelir ve neredeyse risksiz bir modelle işletme sağlamaktadır. Yönetim kurulu, kira gelirinin %8'ini, bakım ücretlerinin geri kalan kısmını alır, yatırım platformu sadece gayrimenkullerin tokenleştirilmesi, yönetim kurumunun seçimi ve yönetim denetimi için %2 ücret alır. Bu yöntemle, RealT ekibi büyük miktarda yönetim zamanından tasarruf ederek, nitelikli gayrimenkuller bulmaya ve bunları piyasaya tokenleştirmeye odaklanabilir.

Ancak, tüm mülkiyetin dağıtılması yatırımcılar arasında riski yaymaya yardımcı olsa da, zorluklar da getirmektedir. Yatırımcıların payları o kadar küçük olursa ki, şirketin yönetim maliyetleri çok yüksek hale gelir ve sürdürülemez hale gelir. Bir rapor, gayrimenkul token sahipleri ile RealT arasındaki çıkar çatışmalarını açıklamaktadır. RealT, sahip olduğu gayrimenkulleri yönetmek için bir yönetim kurumu seçer; eğer RealT, gayrimenkulde büyük bir paya sahipse, yönetim maliyetlerini düşürmek için çaba göstereceklerdir; çünkü kötü yönetim, onlara büyük olumsuz etkilerde bulunacaktır. Ancak, eğer RealT'nin hisse oranı çok büyük olursa, bu önce token likiditesini azaltacak, sonra da gayrimenkulün küçük ortakları denetim sorumluluğunu yerine getirmeyeceklerdir. Tüm token sahipleri, büyük ortakların istihdam edilen yönetim kurumunun verimli ve özenli olup olmadığını denetlemesini beklemektedir. Öte yandan, eğer RealT'nin hisse oranı çok küçükse, RealT, yönetim kurumunu dikkatlice seçmek ve aktif olarak denetim yapma konusunda yeterli motiveye sahip olmayabilir; bu durumda, birçok küçük yatırımcı için etkili bir yönetim denetimi sağlamak oldukça zor hale gelecektir.

RealT pazarındaki en son satılan on mülk token'ini görüntüleyin ve her mülkün kaç sahibi olduğunu bulmak için ilgili blockchain tarayıcısını kullanın. Grafiklerde gösterildiği gibi, RealT mülkleri farklı sayılarda token'a bölerek her token fiyatının yaklaşık 50 dolar civarında olmasını sağlıyor. Çoğu mülk Detroit'te bulunuyor ve yaklaşık 500 token sahibi var, bunlardan iki mülk sahibinin 1.000'den fazla sahibi var. Şimdi, her sahibin token sayısını birleştirerek RealT yatırımcılarının yatırım aralığını hesaplayın.

Yaklaşık %90'ı RealT yatırımcılarının 500 dolardan az yatırım yaptığı, yaklaşık %9'unun 500 ile 2.000 dolar arasında yatırım yaptığı, %1'inin ise bu miktardan fazla yatırım yaptığı belirtiliyor. Bu, RealT'nin bir dereceye kadar perakende yatırımcılar için gayrimenkul yatırım piyasası yaratmada başarılı olduğunu ve konut piyasasında likiditeyi artırdığını gösteriyor.

RealT'nin ana işletim ağı Gnosis üzerindeki cüzdan adresinde işlem verilerini sorguladığında, RealT toplamda yaklaşık 6 milyon dolar kira dağıttı. Platform ücretleri bakım maliyetleri, sigorta ve vergi dalgalanmalarına göre değişiklik gösteriyor ve kira gelirinin yaklaşık %2.5-%3'ü civarında, bu da son iki yılda platform gelirinin yaklaşık 150K ile 180K dolar arasında olduğu anlamına geliyor. Ancak, RealT'nin gayrimenkul yatırımına katılması zorunlu olmadığından ve katılmayı seçerse katılım düzeyinin belirli bir sınırlaması veya açıklaması olmadığından, RealT'nin kira gelirinden elde ettiği kar bilinmemektedir.

Şirket yapısı açısından, RealT, Delaware'de Real Token Inc.'i şirketin ana varlığı olarak kurmuştur. Bu varlık, herhangi bir gayrimenkul varlığına sahip değildir; yalnızca RealT projesinin işletme varlığı olarak görev yapar. Ayrıca, RealT, Delaware'de bir dizi gayrimenkul şirketinin ana şirketi olarak Real Token LLC'yi de kurmuştur. Real Token Inc. gibi, Real Token LLC de herhangi bir gayrimenkul varlığına sahip değildir; ana amacı, kullanıcıların yalnızca bir şirketle sözleşme imzalayarak tüm mülklerine yatırım yapmasını sağlamak için yasal süreçleri basitleştirmektir. Son olarak, RealT, her yatırım yapılan gayrimenkul için ilgili bir dizi LLC kurmuştur. Real Token LLC'nin bir yan kuruluşu olarak, her bir seri LLC belirli bir gayrimenkule ve ilgili tokenlara sahiptir. Bu yapı, bir gayrimenkulün mali veya yasal sorunlarının RealT altındaki diğer gayrimenkulleri veya ana şirketin faaliyetlerini etkilemeyeceğini sağlamak için tasarlanmıştır.

Parcl

Parcl, kullanıcıların küresel gayrimenkul piyasasının fiyat dalgalanmalarını ticaretine olanak tanıyan bir DeFi yatırım platformudur. Parcl, gayrimenkul ile ilgili sentetik varlıkların piyasaya sunulmasını sağlamak için AMM mimarisini kullanır. Parcl, satış geçmişine dayalı belirli bir bölge için gayrimenkul endeksi oluşturmak amacıyla Parcl Labs Price Feed'i başlattı. Tarihsel kayıtların uzunluğu, mülkün işlem sıklığına bağlı olarak değişebilir. Endeks oluşturulduktan sonra, yatırımcıların gayrimenkul fiyat hareketlerine spekülatif bahis yapma fırsatı vardır; bu bölgedeki gayrimenkul fiyatları yükseliş veya düşüş pozisyonları oluşturur.

Bu yöntem, gerçek gayrimenkul alım satımının olmaması nedeniyle Parcl'ın gerçek gayrimenkul işletmeciliğindeki hukuki sorunlara karışmasını önlüyor. Bunun gerçekten bir gayrimenkul RWA projesi olup olmadığını sorgulayabilirsiniz, çünkü yukarıda bahsedilen standartlara uymuyor. Ancak, bu, birçok tanınmış şirketin yatırım yaptığı ve benzersizliği nedeniyle gayrimenkul RWA ürün çeşitliliği tartışmalarında dahil edilmesinin mantıklı olduğu nispeten popüler bir RWA projesidir.

Parcl'ın test ağı Mayıs 2022'de Solana üzerinde başlatıldı ve şu anda TVL'si 16 milyon dolar. Ancak bir yılın üzerinde bir operasyonun ardından, Parcl pek fazla ilgi çekmemiş gibi görünüyor; günlük işlem hacmi 10,000 doların altında ve günlük aktif kullanıcı sayısı 50'nin altında.

Parcl ürünleri kullanımı kolay ve hızlı bir şekilde yükseliyor, Parcl Labs fiyat sağlayıcıları ve endeks piyasa tasarımı oldukça olgun. Operasyonel açıdan, Parcl ekibi Parcl Point, Real Estate Royale ve diğer kullanıcı kazanım programlarını aktif bir şekilde sunuyor. Tüm bu avantajlara ve birçok tanınmış yatırım kuruluşunun desteğine rağmen, Parcl hala nispeten düşük bir piyasa dikkati ve pazar payı sürdürüyor, kullanıcı tabanı küçük ve işlem hacmi sınırlı. Belki de bu, kripto para piyasasının emlak endeksi ürünlerini karşılamaya henüz hazır olmadığını bir ölçüde kanıtlıyor.

Reinno

Bazı büyük kripto para şirketleri, gayrimenkul RWA yönündeki ürünleri de keşfetmektedir. Bir şirket, merkez bankası dijital para birimi ekibinin kullanıcıların mülklerini tokenlaştırmalarını ve buna dayanarak ipotek almalarını desteklemeye çalıştığını duyurdu. Başka bir şirket de mülk ipoteği ile borç verme konusunda destek sağlamak için ortaklarıyla iş birliği yapmaktadır. RealT, tokenlaştırılmış gayrimenkulü kredi teminatı olarak kullanma seçeneği de sunmaktadır, ancak bu hizmet yalnızca kendi çıkardığı gayrimenkul tokenları için geçerlidir. Temelde, bu hizmet daha çok token borç verme ürününe benzemekte olup, bireysel gayrimenkul sahiplerinin sermaye likiditesini önemli ölçüde artırmamaktadır.

Reinno, 2020 yılında piyasaya sürülen ve 2022 yılında faaliyetlerini durduran bir terkedilmiş projedir. Piyasada çok fazla iz bırakmamış olsa da, gayrimenkul RWA ile ilgili anılması gereken iki ürün tanıttı.

İlk ürün, tokenleştirilmiş gayrimenkul üzerine kurulu bir kredi hizmetidir. Gayrimenkul sahipleri finansmana ihtiyaç duyduklarında, gayrimenkul belgelerini Reinno'ya sunabilirler. Onay alındıktan sonra, Reinno Delaware'de özel bir amaçlı şirket oluşturacaktır. Ardından, Reinno gayrimenkul tokenleri için bir akıllı sözleşme oluşturacak ve sahipler, tokenleri kredi teminatı olarak yatırıp borç alabileceklerdir; kredi limiti token değerine dayalı olacaktır.

İkinci ürün, konut kredisi finansmanıdır; kullanıcılar banka konut kredisi ile gayrimenkul satın aldıktan sonra, gayrimenkul mülkiyetini tokenleştirerek finansman sağlayabilirler. Elde edilen fonlar, banka konut kredisini ödemek için kullanılır ve ardından müşteri, bu krediyi sabit bir faiz oranıyla anlaşmaya geri öder.

Reinno'nun operasyonu hala bir orta