У середу за місцевим часом директор Федерального агентства з питань житлового фінансування США (FHFA) Пулте опублікував у соціальних мережах: "Після поглибленого дослідження та відповідно до бачення президента Трампа зробити США "столицею криптовалют", сьогодні я доручив Fannie Mae та Freddie Mac розпочати підготовку до визнання криптовалюти як активу, що може бути використаний для подання заявок на іпотечне кредитування." Цей наказ свідчить про те, що уряд США, можливо, підтримує значні зміни в стандарті перевірки активів при оцінці кредитоспроможності на іпотеку, а також узгоджується з метою адміністрації Трампа щодо популяризації криптовалют у США.
Нарешті, вітер криптоактивів дунув у американську нерухомість.
Одне. Чому криптовалюти слід вважати визначальними активами для заявки на кредит під заставу?
Основна причина полягає в тому, що ринок нерухомості в США переживає спад. Протягом останніх 50 років рівень володіння житлом у США залишався відносно стабільним, близько 62% населення має житло. Однак в останні роки кількість нових заявок на житло різко знизилася. З початку 2022 року, коли процентні ставки за іпотекою почали зростати з пандемійного мінімуму, ринок житла в США продовжує залишатися в занепаді. Минулого року продажі житла впали до майже 30-річного мінімуму, і це вже другий рік поспіль, коли спостерігається спад продажів. Цього року до теперішнього часу ринок все ще під тиском високих ставок та цін на житло, що ускладнює покращення ситуації. Дані Redfin показують, що станом на квітень кількість продавців на ринку житла в США перевищує кількість покупців майже на 34%.
Крім того, кількість виданих іпотек (тобто процес формування іпотеки між кредитором та позичальником) у середині 2024 року знизиться до рівня, близького до історичного мінімуму, і в першому кварталі 2025 року майже не покращиться. Зниження кількості виданих іпотек, особливо зниження кількості рефінансування, пояснюється двома основними факторами: проблемами з житловою пропозицією та вартістю кредитування.
Прогноз ситуації з видачею іпотечних кредитів з 2012 року до третього кварталу 2026 року. Джерело: Statista
По-перше, зростання пропозиції житла недостатнє для задоволення попиту. Будівництво житла відстає, більше житла купують інвестори, а не потенційні покупці, і літні власники житла все ще обирають залишатися вдома, а не переїжджати до будинку для людей похилого віку.
Вартість кредитування також зростає, і багато людей пов'язують зниження обсягу видачі кредитів з підвищенням відсоткових ставок Федеральною резервною системою для стримування інфляції. Але не можна ігнорувати й суворість перевірки кредитів з боку банків, яка є наслідком іпотечної кризи. Наприклад: перший внесок не може бути менше 20%, кредитний бал повинен бути вище 700, потрібно надати докази стабільного джерела доходу тощо. Багато угод з нерухомістю скасовуються, оскільки покупці не можуть отримати кредит.
Стикаючись з цими несприятливими факторами, уряд США шукає способи полегшити власникам будинків отримання кредитів і зрештою покладає надії на криптовалюту.
Два, Федеральна житлова фінансова агенція США (FHFA) огляд змісту наказу
Директор Федерального управління житлового фінансування США (FHFA) Пулте підписав у середу за місцевим часом указ, який класифікує криптовалюти як визначальні активи для заявок на отримання іпотеки, що знаменує перше включення криптовалют до основної системи іпотечного кредитування США. Ось оригінал указу:
Федеральна служба житлового фінансування США (FHFA)
Щодо: Публікація директиви, що розглядає криптовалюти як актив у ризиковій оцінці (Fannie Mae та Freddie Mac)
Номер рішення: 2025-360
Опублікуйте інструкцію, вважати криптовалюту активом, що надається для іпотечного кредитування одноквартирних будинків Фанні Мей і Фредді Мек
Враховуючи, що Фонді Фані Мей і Фредді Мей (далі - "компанії") забезпечують стабільність та ліквідність на вторинному ринку житлових іпотек через обачні стандарти, щоб забезпечити стійке довгострокове володіння житлом, вони відіграють ключову роль у фінансовій системі житла США.
Оскільки криптовалюта є новою класом активів, вона може надати можливість накопичення багатства поза ринками акцій та облігацій.
У зв'язку з тим, що криптовалюта зазвичай не враховується в процесі оцінки ризиків кредитування, що надається «підприємствам», якщо вона не була обміняна на долари перед розрахунком кредиту.
Враховуючи, що Федеральна служба житлового фінансування США (FHFA) вже визначила, що врахування додаткових активів позичальників у оцінці ризиків іпотечних кредитів на рівні підприємств може дозволити підприємствам оцінювати всю інформацію про активи, що може бути використано в резерві, та сприяти надійним позичальникам у досягненні стійкої власності на житло. Тому, Федеральна служба житлового фінансування США, як довіритель, наказує всім підприємствам підготувати пропозицію, яка розгляне можливість використання криптовалют як резервних активів у їхніх оцінках ризиків іпотечних кредитів на рівні підприємств, без необхідності обміну криптовалюти на долари США. Всі підприємства повинні розглядати лише ті криптовалютні активи, які можуть бути підтверджені та зберігатися на централізованих біржах під регулюванням США та відповідають усім застосовним законам. Крім того, підприємства повинні врахувати додаткові заходи з пом'якшення ризиків на основі власної оцінки, включаючи коригування відповідно до коливань ринку, та забезпечити належну корекцію ризиків щодо пропорції криптовалюти в резерві. Перед впровадженням будь-яких змін підприємства повинні подати та отримати затвердження своєї ради директорів, а потім подати на розгляд Федеральній службі житлового фінансування США (FHFA).
Ця команда набирає чинності негайно і повинна бути реалізована якомога швидше, за умови, що це розумно і можливо.
Вільям Дж. Палтє, директор Федеральної служби житлового фінансування США
Три, яке значення має визнання криптовалюти як активу для заявки на заставний кредит?
1. Покращення стану ринку нерухомості
Як зазначалось раніше, ринок нерухомості в США переживає спади, і ця політика може стимулювати попит на нерухомість. Більше власників криптоактивів можуть приєднатися до рядів покупців, що збільшить попит на ринку і полегшить спади на ринку нерухомості, сприяючи стабілізації та розвитку ринку нерухомості.
2. Позитив для криптовалютних кредитних установ
Федеральна служба житлового фінансування (FHFA) офіційно визнає криптовалюту, що може відкрити більше федеральних кредитних програм для значної кількості позичальників. У 2024 році лише Федеральна служба житлового фінансування видала понад 760 000 іпотечних кредитів на одноосібні житлові будинки на загальну суму 230 мільярдів доларів.
Згідно з правилами банків, встановленими Комісією з цінних паперів і бірж США (SEC) у «Повідомленні про облікову політику працівників № 121» (Staff Accounting Bulletin No. 121), більшість банків не зможуть надавати кредити або іпотеки, підтримувані криптовалютою, до 23 січня 2025 року. Це правило вимагає від фінансових установ класифікувати криптовалюту як зобов'язання, а не актив, у балансі.
Однак позики, отримані через федеральні програми, такі як Федеральна адміністрація житлового будівництва (FHA), Міністерство у справах ветеранів (VA) та Міністерство сільського господарства США (USDA), наразі не дозволяють позичальникам використовувати свої криптовалюти як заставу. Насправді деякі федеральні позики навіть можуть не дозволяти використовувати кошти, отримані від продажу криптовалюти, для внесення первинного внеску.
Засновник компанії «Народний резерв» (People's Reserve) CJ Konstantinos заявив, що біткоїн може допомогти знизити ризики на ринку іпотечних облігацій, що регулюється Федеральним агентством з фінансування житла (FHFA), шляхом регулювання Фанні Мей та Фредді Мак.
3. Сприяння інтеграції криптоактивів з традиційною фінансовою системою
Указ FHFA є значним проривом для криптовалюти в традиційній фінансовій сфері, що означає, що цифрові активи були включені в основну систему житлового кредитування США, а криптовалюта та фіатні гроші відіграють важливу роль у житті людей. Це також сприятиме підвищенню обізнаності населення про криптоактиви та пришвидшить їх поширення в повсякденному житті.
Чотири, що думають експерти галузі?
Прихильники біткойна висловлюють похвалу відкритому ставленню Пулте, деякі зазначають, що в цифрових активах вже вбудовані функції, які подобаються кредиторам, такі як прозорі паперові записи.
Головний економіст Redfin Даріл Ферфезер: "Це значна перемога для прихильників криптовалют, яка надає цифровим активам рівні умови з іншими активами." Наразі акції вважаються відповідними резервними активами, але кредитні установи зазвичай застосовують знижувальну оцінку для акцій з високою волатильністю або криптовалют. "Якщо оцінка буде належним чином скоригована відповідно до волатильності, включення криптоактивів у резерви абсолютно здійсненне."
Головний економіст Realtor.com Деніел Хейл: "Якщо два гіганти приймуть криптовалюту як заставу, це потужно спонукатиме банки змінити поточні правила. Ті, хто раніше повинен був продавати криптоактиви, щоб відповідати вимогам — можливо, це саме те, що стало ключовою причиною відмови від покупки житла — тепер можуть безпосередньо отримати право на кредит, що фактично розширює пул кваліфікованих покупців."
Аналітик Blockware з видобутку біткойнів як послуги Мітчел Аскью заявив: Ця активність з її ліквідністю та прозорим управлінням (тобто її публічною блокчейн-мережею) робить її "ідеальним забезпеченням" для іпотеки.
Дехто з експертів галузі також висловлює занепокоєння з цього приводу.
Компанія Strike, що надає позики під заставу біткойнів, заявила, що в даній формі криптовалютні позики мають певні ризики. Волатильність є основним фактором. Якщо ціна BTC різко впаде, то співвідношення вартості позики зросте, "це може призвести до вимоги поповнення застави або ліквідації - примусового продажу в невідповідний момент."
Один коментатор вважає, що кредитні установи також стикаються з ризиками: "Моделі ризику в цій сфері просто божевільні. Традиційні іпотечні кредити припускають, що доходи та активи позичальника відносно стабільні. Зараз ви маєте справу з позичальниками, чий чистий капітал може коливатися на 50% за тиждень. Як ви повинні проводити стрес-тестування портфоліо, коли ваші забезпечення включають різноманітні активи від біткоїнів до випадкових токенів DeFi?
Контент має виключно довідковий характер і не є запрошенням до участі або пропозицією. Інвестиційні, податкові чи юридичні консультації не надаються. Перегляньте Відмову від відповідальності , щоб дізнатися більше про ризики.
Шифрувальні активи подули у американську нерухомість
Ден Тун, Золотий фінансовий
У середу за місцевим часом директор Федерального агентства з питань житлового фінансування США (FHFA) Пулте опублікував у соціальних мережах: "Після поглибленого дослідження та відповідно до бачення президента Трампа зробити США "столицею криптовалют", сьогодні я доручив Fannie Mae та Freddie Mac розпочати підготовку до визнання криптовалюти як активу, що може бути використаний для подання заявок на іпотечне кредитування." Цей наказ свідчить про те, що уряд США, можливо, підтримує значні зміни в стандарті перевірки активів при оцінці кредитоспроможності на іпотеку, а також узгоджується з метою адміністрації Трампа щодо популяризації криптовалют у США.
Нарешті, вітер криптоактивів дунув у американську нерухомість.
Одне. Чому криптовалюти слід вважати визначальними активами для заявки на кредит під заставу?
Основна причина полягає в тому, що ринок нерухомості в США переживає спад. Протягом останніх 50 років рівень володіння житлом у США залишався відносно стабільним, близько 62% населення має житло. Однак в останні роки кількість нових заявок на житло різко знизилася. З початку 2022 року, коли процентні ставки за іпотекою почали зростати з пандемійного мінімуму, ринок житла в США продовжує залишатися в занепаді. Минулого року продажі житла впали до майже 30-річного мінімуму, і це вже другий рік поспіль, коли спостерігається спад продажів. Цього року до теперішнього часу ринок все ще під тиском високих ставок та цін на житло, що ускладнює покращення ситуації. Дані Redfin показують, що станом на квітень кількість продавців на ринку житла в США перевищує кількість покупців майже на 34%.
Крім того, кількість виданих іпотек (тобто процес формування іпотеки між кредитором та позичальником) у середині 2024 року знизиться до рівня, близького до історичного мінімуму, і в першому кварталі 2025 року майже не покращиться. Зниження кількості виданих іпотек, особливо зниження кількості рефінансування, пояснюється двома основними факторами: проблемами з житловою пропозицією та вартістю кредитування.
! U3lLRNnyP0sE0uRnLhFDqIBhYCMJmJgOi5GPbMkW.jpeg
Прогноз ситуації з видачею іпотечних кредитів з 2012 року до третього кварталу 2026 року. Джерело: Statista
По-перше, зростання пропозиції житла недостатнє для задоволення попиту. Будівництво житла відстає, більше житла купують інвестори, а не потенційні покупці, і літні власники житла все ще обирають залишатися вдома, а не переїжджати до будинку для людей похилого віку.
Вартість кредитування також зростає, і багато людей пов'язують зниження обсягу видачі кредитів з підвищенням відсоткових ставок Федеральною резервною системою для стримування інфляції. Але не можна ігнорувати й суворість перевірки кредитів з боку банків, яка є наслідком іпотечної кризи. Наприклад: перший внесок не може бути менше 20%, кредитний бал повинен бути вище 700, потрібно надати докази стабільного джерела доходу тощо. Багато угод з нерухомістю скасовуються, оскільки покупці не можуть отримати кредит.
Стикаючись з цими несприятливими факторами, уряд США шукає способи полегшити власникам будинків отримання кредитів і зрештою покладає надії на криптовалюту.
Два, Федеральна житлова фінансова агенція США (FHFA) огляд змісту наказу
Директор Федерального управління житлового фінансування США (FHFA) Пулте підписав у середу за місцевим часом указ, який класифікує криптовалюти як визначальні активи для заявок на отримання іпотеки, що знаменує перше включення криптовалют до основної системи іпотечного кредитування США. Ось оригінал указу:
! EzXk8idx9gM0Bof8KkS1nUY8AOhl9gq2bLPZ0NE1.jpeg
Три, яке значення має визнання криптовалюти як активу для заявки на заставний кредит?
1. Покращення стану ринку нерухомості
Як зазначалось раніше, ринок нерухомості в США переживає спади, і ця політика може стимулювати попит на нерухомість. Більше власників криптоактивів можуть приєднатися до рядів покупців, що збільшить попит на ринку і полегшить спади на ринку нерухомості, сприяючи стабілізації та розвитку ринку нерухомості.
2. Позитив для криптовалютних кредитних установ
Федеральна служба житлового фінансування (FHFA) офіційно визнає криптовалюту, що може відкрити більше федеральних кредитних програм для значної кількості позичальників. У 2024 році лише Федеральна служба житлового фінансування видала понад 760 000 іпотечних кредитів на одноосібні житлові будинки на загальну суму 230 мільярдів доларів.
Згідно з правилами банків, встановленими Комісією з цінних паперів і бірж США (SEC) у «Повідомленні про облікову політику працівників № 121» (Staff Accounting Bulletin No. 121), більшість банків не зможуть надавати кредити або іпотеки, підтримувані криптовалютою, до 23 січня 2025 року. Це правило вимагає від фінансових установ класифікувати криптовалюту як зобов'язання, а не актив, у балансі.
Однак позики, отримані через федеральні програми, такі як Федеральна адміністрація житлового будівництва (FHA), Міністерство у справах ветеранів (VA) та Міністерство сільського господарства США (USDA), наразі не дозволяють позичальникам використовувати свої криптовалюти як заставу. Насправді деякі федеральні позики навіть можуть не дозволяти використовувати кошти, отримані від продажу криптовалюти, для внесення первинного внеску.
Засновник компанії «Народний резерв» (People's Reserve) CJ Konstantinos заявив, що біткоїн може допомогти знизити ризики на ринку іпотечних облігацій, що регулюється Федеральним агентством з фінансування житла (FHFA), шляхом регулювання Фанні Мей та Фредді Мак.
3. Сприяння інтеграції криптоактивів з традиційною фінансовою системою
Указ FHFA є значним проривом для криптовалюти в традиційній фінансовій сфері, що означає, що цифрові активи були включені в основну систему житлового кредитування США, а криптовалюта та фіатні гроші відіграють важливу роль у житті людей. Це також сприятиме підвищенню обізнаності населення про криптоактиви та пришвидшить їх поширення в повсякденному житті.
Чотири, що думають експерти галузі?
Прихильники біткойна висловлюють похвалу відкритому ставленню Пулте, деякі зазначають, що в цифрових активах вже вбудовані функції, які подобаються кредиторам, такі як прозорі паперові записи.
Дехто з експертів галузі також висловлює занепокоєння з цього приводу.