Міські іпотеки «визнали монету»! Криптоактиви можуть допомогти вам купити будинок

Ден Тун, Золота економіка

Оригінальна назва: Вітри криптоактивів дмуть у нерухомість США

У середу, за місцевим часом, директор Федерального агентства з житлового фінансування США (FHFA) Пулте опублікував у соціальних мережах: "Після глибокого вивчення та відповідно до бачення президента Трампа щодо перетворення США на 'столицю криптовалют', сьогодні я віддав наказ Фані Мею та Фредді Мею розпочати підготовку до визнання криптовалюти як активу для оцінки заявок на іпотечне кредитування." Ця вказівка маркує можливу значну зміну в стандартах перевірки активів для оцінки кредитоспроможності іпотечних кредитів, що підтримує цілі адміністрації Трампа щодо популяризації криптовалют у США.

Нарешті, вітер криптоактивів дунув у американську нерухомість.

Один. Чому криптовалюти слід вважати активами для визначення заявки на кредит під заставу?

Основна причина полягає в тому, що ринок нерухомості в США не процвітає. Протягом останніх 50 років частка власників житла в США залишалася відносно стабільною, близько 62% населення володіє житлом. Однак останніми роками кількість нових заявок на житло різко знизилася. Від початку 2022 року, коли процентні ставки по іпотеці піднялися з пандемійного мінімуму, ринок житла в США залишається в стані стагнації. Минулого року кількість продажів житла впала до найнижчого рівня за майже 30 років, і вже другий рік поспіль ринок залишається в стані продажів. У цьому році досі під впливом високих процентних ставок і цін на житло не спостерігається покращення. Згідно з даними Redfin, станом на квітень кількість продавців на ринку житла в США перевищує кількість покупців майже на 34%.

Крім того, кількість виданих іпотек (тобто процес формування іпотеки між кредитором і позичальником) у середині 2024 року знизиться до рівня, близького до історичного мінімуму, і в першому кварталі 2025 року майже не покращиться. Зниження кількості виданих іпотек, особливо кількість рефінансування, зумовлено двома основними факторами: проблемами з постачанням житла та вартістю кредитування.

! U3lLRNnyP0sE0uRnLhFDqIBhYCMJmJgOi5GPbMkW.jpeg

Прогноз щодо видачі іпотечних кредитів з 2012 року до третього кварталу 2026 року. Джерело: Statista

По-перше, зростання пропозиції житла недостатнє для задоволення попиту. Будівництво житла відстає, більше житла купується інвесторами, а не потенційними покупцями, і літні власники житла все ще вибирають залишатися вдома, а не переїжджати в будинки для людей похилого віку.

Вартість кредитування також зростає, і багато людей звинувачують зменшення обсягу наданих кредитів у підвищенні процентних ставок Федеральною резервною системою для стримування інфляції. Але через наслідки іпотечної кризи, суворість перевірки банками кредитів також не можна ігнорувати. Наприклад: перший внесок не може бути менше 20%, кредитний бал повинен бути вище 700, необхідно надати докази стабільного джерела доходу тощо. Багато угод з продажу нерухомості скасовані через те, що покупці не можуть отримати кредит.

Зважаючи на ці несприятливі фактори, уряд США шукає способи полегшити позики для власників житла і зрештою покладає надії на криптовалюту.

Два, Федеральна житлова фінансова агенція США (FHFA) огляд змісту інструкцій

Директор Федерального агентства з житлового фінансування США (FHFA) Пулте підписав у середу за місцевим часом указ, який класифікує криптовалюту як актив, що підлягає оцінці при подачі заявок на іпотеку, що знаменує перший випадок включення криптовалюти до основної системи житлового кредитування США. Ось оригінальний текст указу:

Федеральна квартира США (FHFA)

Щодо: Випуск наказу, що розглядає криптовалюту як актив у ризиковій оцінці (Fannie Mae та Freddie Mac)

Номер рішення: 2025-360

Опублікуйте інструкцію, розглядаючи криптовалюту як актив, що надається для одноосібних житлових кредитів Фані Ме та Фредді Ме.

Враховуючи, що Фанни Мей і Фредді Мак (далі - "підприємства") забезпечують стабільність та ліквідність на вторинному ринку житлових іпотечних кредитів через обережні стандарти, щоб забезпечити стійке довгострокове володіння житлом, вони відіграють ключову роль у фінансовій системі житла США.

Враховуючи, що криптовалюти є новою класом активів, вони можуть надати можливість накопичувати багатство поза ринком акцій та облігацій.

З огляду на те, що криптовалюта зазвичай не враховується в процесі оцінки ризиків забезпечення позик, наданих "підприємствам", якщо вона не була конвертована в долари США до моменту погашення позики.

З огляду на те, що Федеральне житлове фінансове управління США (FHFA) тепер визначило, що врахування додаткових активів позичальників у ризиковій оцінці іпотечних кредитів на рівні підприємств може дозволити підприємствам оцінити всю інформацію про активи, доступні для резервів, і сприяти надійним позичальникам у досягненні стійкої власності на житло. Таким чином, Федеральне житлове фінансове управління США, як трастовий керуючий, надає вказівку всім підприємствам підготувати пропозицію, що розглядає можливість використання криптовалют як резервних активів у їхній оцінці ризиків іпотечних кредитів на рівні підприємств, без необхідності обміну криптовалюти на долари США. Усі підприємства повинні враховувати лише ті криптовалютні активи, які можуть бути підтверджені та зберігатися на централізованих біржах, зарегульованих у США, і які відповідають усім застосовним законам. Крім того, усі підприємства повинні враховувати додаткові заходи щодо пом'якшення ризиків на основі власної оцінки, включаючи коригування відповідно до ринкових коливань, та забезпечити належну оцінку ризиків щодо частки криптовалюти в резервах. Перед впровадженням будь-яких змін підприємства повинні подати та отримати схвалення своїх правлінь, а потім подати на розгляд Федеральному житловому фінансовому управлінню США (FHFA).

Ця команда набирає чинності негайно і повинна бути реалізована якнайшвидше, якщо це можливо.

Вільям Дж. Пальте, директор Федеральної житлової фінансової агенції США

! EzXk8idx9gM0Bof8KkS1nUY8AOhl9gq2bLPZ0NE1.jpeg

Три. Яке значення має визнання криптовалюти як активу для заявки на іпотечний кредит?

1. Поліпшення стану ринку нерухомості

Як зазначалося раніше, американський ринок нерухомості переживає спад, ця політика може стимулювати попит на ринку нерухомості. Більше людей, які володіють криптоактивами, приєднаються до рядів покупців, що може збільшити попит на ринку, зменшити спад ринку нерухомості і позитивно вплинути на стабілізацію та розвиток ринку нерухомості.

2. Позитив для криптовалютних кредитних установ

Федеральна житлова фінансова агенція (FHFA) офіційно визнає криптовалюту, що може відкрити для більшої кількості позичальників значні федеральні кредитні програми. У 2024 році лише Федеральна адміністрація житла видала понад 760 тисяч кредитів на житло, загальна сума яких становить 230 мільярдів доларів.

Згідно з банківськими правилами, встановленими Комісією з цінних паперів і бірж США (SEC) у «Публікації бухгалтерського обліку для працівників № 121» (Staff Accounting Bulletin No. 121), більшість банків не зможуть надавати кредити або іпотеки, підтримувані криптовалютою, до 23 січня 2025 року. Це правило вимагає, щоб фінансові установи відображали криптовалюту в пасивах, а не в активах.

Однак, позики, отримані через федеральні програми, такі як Федеральна житлова адміністрація (FHA), Департамент ветеранів (VA) та Міністерство сільського господарства США (USDA), наразі не дозволяють позичальникам використовувати свої криптовалюти як заставу. Насправді, деякі федеральні позики навіть можуть не дозволити використовувати доларові кошти, отримані від продажу криптовалюти, для внесків.

Засновник компанії «Народний резерв» (People's Reserve) CJ Konstantinos заявив, що біткоїн може допомогти знизити ризики ринку іпотечних цінних паперів, що регулюється Федеральною агенцією з фінансування житла (FHFA), через регулювання Фані Меї та Фредді Меї.

3. Сприяти інтеграції криптоактивів у традиційну фінансову систему

Наказ FHFA є значним проривом криптовалюти в традиційній фінансовій сфері, що означає, що цифрові активи інтегруються в основну систему житлового кредитування США, а криптовалюта та фіатні гроші відіграють однаково важливу роль у житті людей. Це також стимулює людей посилити своє розуміння криптоактивів та пришвидшити їх впровадження в повсякденному житті.

Чотири, що думають експерти галузі?

Прихильники біткойна похвалили відкритість Пулте, деякі з них зазначили, що цифрові активи вже мають вбудовані функції, які подобаються кредиторам, такі як прозора паперова документація.

• Головний економіст Redfin Даріл Фейрвезер: "Це велика перемога для прихильників криптовалют, яка забезпечує цифровим активам рівнозначне ставлення з іншими активами." Наразі інвестиції в акції визнані кваліфікованими резервними активами, але кредитні установи зазвичай застосовують знижувальну оцінку до акцій з високою волатильністю або криптовалют. "Досить просто адекватно коригувати оцінку залежно від волатильності, щоб включити криптоактиви в резерви."
• Головний економіст Realtor.com Даніель Хейл: "Якщо два гіганти приймуть криптовалюту в якості застави, це сильно підштовхне банки до зміни існуючих правил. Люди, які раніше повинні були продавати криптоактиви, щоб відповідати вимогам — можливо, це саме та причина, чому вони відмовлялися від покупки житла — тепер можуть безпосередньо отримати право на кредит, що фактично розширює пул кваліфікованих покупців."
• Аналітик Blockware з видобутку біткоїнів як послуги Мітчелл Аскью заявив: ліквідність цього активу та прозоре управління (тобто його публічна блокчейн) роблять його «ідеальним забезпеченням» для іпотечного кредиту.

Деякі фахівці також висловлюють занепокоєння з цього приводу.

• Компанія Strike, що займається кредитуванням під заставу біткоїнів, повідомила, що існують деякі ризики, пов'язані з поточними формами криптовалютного кредитування. Волатильність є основним фактором. Якщо ціна BTC різко впаде, то співвідношення вартості кредиту зросте, "це може призвести до вимоги додаткових забезпечень або ліквідації — примусовий продаж у невідповідний час."
• Один коментатор вважає, що кредитні установи також стикаються з ризиками: "Ризикові моделі в цій сфері просто божевільні. Традиційні іпотечні кредити припускають, що доходи та активи позичальника відносно стабільні. Тепер ви маєте справу з позичальниками, чиї чисті активи можуть коливатися на 50% протягом тижня. Як ви повинні проводити стрес-тестування портфеля, якщо ваші застави включають різноманітні активи, від біткойнів до випадкових токенів DeFi?"