Vào thứ Tư theo giờ địa phương, Giám đốc Cục Tài chính Nhà ở Liên bang Mỹ (FHFA) Pulte đã đăng trên mạng xã hội: "Sau khi nghiên cứu sâu sắc và theo đuổi tầm nhìn của Tổng thống Trump trong việc biến Mỹ thành 'thủ đô tiền điện tử', hôm nay tôi đã ra lệnh cho Freddie Mac và Fannie Mae bắt đầu chuẩn bị để công nhận tiền điện tử là tài sản đủ điều kiện trong đơn xin vay thế chấp." Chỉ thị này đánh dấu sự hỗ trợ của chính phủ Mỹ đối với việc các doanh nghiệp có thể đối mặt với sự thay đổi lớn trong tiêu chuẩn kiểm tra tài sản khi đánh giá đủ điều kiện vay thế chấp, đồng thời cũng phù hợp với mục tiêu đã được đặt ra của chính quyền Trump trong việc thúc đẩy tiền điện tử tại Mỹ.
Cuối cùng, làn gió tài sản mã hóa đã thổi vào ngành bất động sản Mỹ.
I. Tại sao phải liệt kê tiền điện tử là tài sản xác định cho đơn xin vay thế chấp?
Nguyên nhân chính là thị trường bất động sản của Mỹ đang trong tình trạng suy thoái. Trong 50 năm qua, tỷ lệ sở hữu nhà ở Mỹ vẫn tương đối ổn định, khoảng 62% dân số sở hữu nhà. Tuy nhiên, trong những năm gần đây, số lượng đơn xin nhà ở mới đã giảm mạnh. Kể từ đầu năm 2022, khi lãi suất thế chấp tăng từ mức thấp do đại dịch, thị trường nhà ở Mỹ tiếp tục ảm đạm. Doanh số nhà năm ngoái giảm xuống mức thấp nhất trong gần 30 năm, đánh dấu năm thứ hai liên tiếp trong tình trạng bán hàng ảm đạm. Tính đến nay, năm nay vẫn bị ảnh hưởng bởi lãi suất cao và giá nhà, khó có dấu hiệu phục hồi. Dữ liệu từ Redfin cho thấy, tính đến tháng 4, số lượng người bán nhà trên toàn quốc cao hơn số người mua gần 34%.
Ngoài ra, số lượng phát hành khoản vay thế chấp (tức là quá trình hợp tác giữa người cho vay và người vay để hình thành khoản vay thế chấp) đã giảm xuống gần mức thấp nhất trong lịch sử vào giữa năm 2024, và hầu như không có sự cải thiện nào trong quý đầu tiên của năm 2025. Sự giảm sút của số lượng phát hành, đặc biệt là số lượng tái tài trợ, được cho là do hai yếu tố lớn: vấn đề cung cấp nhà ở và chi phí vay mượn.
Dự báo tình hình phát hành vay thế chấp từ năm 2012 đến quý 3 năm 2026. Nguồn: Statista
Trước hết, sự gia tăng nguồn cung nhà ở không đủ để đáp ứng nhu cầu. Việc xây dựng nhà ở chậm tiến độ, ngày càng nhiều nhà ở được các nhà đầu tư mua thay vì người mua tiềm năng, và các chủ nhà cao tuổi vẫn chọn sống tại nhà thay vì chuyển đến viện dưỡng lão.
Chi phí vay mượn cũng ngày càng cao, nhiều người đổ lỗi cho việc giảm lượng cho vay vào việc Cục Dự trữ Liên bang tăng lãi suất nhằm kiềm chế lạm phát. Nhưng do di chứng của cuộc khủng hoảng thế chấp phụ, mức độ nghiêm ngặt trong việc thẩm định cho vay của các ngân hàng cũng không thể bị xem nhẹ. Ví dụ: tiền đặt cọc không được thấp hơn 20%, điểm tín dụng trên 700, phải có chứng minh nguồn thu nhập ổn định, v.v. Nhiều giao dịch bất động sản đã bị hủy bỏ do người mua không thể nhận được khoản vay.
Đối mặt với những yếu tố bất lợi, chính phủ Mỹ đang tìm kiếm cách để giúp các chủ nhà dễ dàng vay mượn hơn và cuối cùng đã đặt hy vọng vào tiền điện tử.
Hai, Cục Tài chính Nhà ở Liên bang Hoa Kỳ (FHFA) Tóm tắt nội dung chỉ đạo
Giám đốc Cơ quan Tài chính Nhà ở Liên bang Mỹ (FHFA) Pulte đã ký chỉ thị vào thứ Tư theo giờ địa phương, trong đó đưa tiền điện tử vào danh sách tài sản xác định cho các đơn xin vay thế chấp, đánh dấu lần đầu tiên tiền điện tử được đưa vào hệ thống cho vay nhà ở cốt lõi của Mỹ. Dưới đây là nguyên văn chỉ thị:
Cục Tài chính Nhà ở Liên bang Hoa Kỳ (FHFA)
Về: Phát hành chỉ thị, coi tiền điện tử là một tài sản trong đánh giá rủi ro (Fannie Mae và Freddie Mac)
Quyết định số: 2025-360
Đưa ra chỉ thị, coi tiền điện tử là một tài sản liên quan đến khoản vay nhà ở một gia đình mà Fannie Mae và Freddie Mac cung cấp
Xét rằng Fannie Mae và Freddie Mac (gọi tắt là "doanh nghiệp") cung cấp sự ổn định và thanh khoản cho thị trường thứ cấp trái phiếu thế chấp nhà ở thông qua các tiêu chuẩn thận trọng, nhằm đảm bảo quyền sở hữu nhà bền vững lâu dài, từ đó đóng vai trò quan trọng trong hệ thống tài chính nhà ở của Hoa Kỳ.
Xét rằng tiền điện tử là một loại tài sản mới nổi, có thể cung cấp cơ hội tích lũy tài sản bên ngoài thị trường chứng khoán và trái phiếu.
Xét rằng, trong trường hợp không chuyển đổi tiền điện tử thành đô la Mỹ trước khi thanh toán khoản vay, tiền điện tử thường không được xem xét trong quá trình đánh giá rủi ro thế chấp của khoản vay được cung cấp cho "doanh nghiệp".
Xét rằng Cơ quan Tài chính Nhà ở Liên bang Hoa Kỳ (FHFA) đã xác định rằng việc xem xét tài sản bổ sung của người vay trong đánh giá rủi ro thế chấp nhà ở đơn lẻ cấp doanh nghiệp có thể cho phép các tổ chức cấp doanh nghiệp đánh giá thông tin về toàn bộ tài sản có thể được sử dụng làm dự trữ, và thúc đẩy những người vay có uy tín đạt được quyền sở hữu nhà bền vững. Do đó, Cơ quan Tài chính Nhà ở Liên bang Hoa Kỳ với tư cách là người ủy thác, chỉ đạo các tổ chức cấp doanh nghiệp chuẩn bị một đề xuất, xem xét việc đưa tiền điện tử vào tài sản dự trữ trong đánh giá rủi ro thế chấp nhà ở đơn lẻ của họ mà không cần chuyển đổi tiền điện tử sang đô la Mỹ. Các tổ chức cấp doanh nghiệp chỉ nên xem xét những tài sản tiền điện tử có thể được chứng minh và lưu trữ tại các sàn giao dịch tập trung có sự quản lý tại Hoa Kỳ và tuân thủ tất cả các luật áp dụng. Hơn nữa, các tổ chức cấp doanh nghiệp cũng nên xem xét các biện pháp giảm thiểu rủi ro bổ sung dựa trên đánh giá của riêng họ, bao gồm việc điều chỉnh theo biến động thị trường, và đảm bảo thực hiện điều chỉnh rủi ro đầy đủ cho tỷ lệ tiền điện tử trong dự trữ. Trước khi thực hiện bất kỳ thay đổi nào, các doanh nghiệp phải nộp và nhận được sự chấp thuận của hội đồng quản trị của họ, sau đó nộp cho Cơ quan Tài chính Nhà ở Liên bang Hoa Kỳ (FHFA) để xem xét.
Lệnh này có hiệu lực ngay lập tức và nên được thực hiện càng sớm càng tốt trong điều kiện hợp lý và khả thi.
William J. Pálte Giám đốc Cơ quan Tài chính Nhà ở Liên bang Hoa Kỳ
Ba, ý nghĩa của việc coi tiền điện tử là tài sản đảm bảo trong đơn xin vay?
1. Cải thiện tình hình thị trường bất động sản
Như đã đề cập ở trên, thị trường bất động sản Mỹ đang trong tình trạng ảm đạm, chính sách này có thể thúc đẩy nhu cầu thị trường bất động sản. Việc nhiều người nắm giữ tài sản tiền điện tử gia nhập hàng ngũ người mua có thể tăng nhu cầu thị trường, làm dịu tình hình ảm đạm của thị trường bất động sản, đóng vai trò tích cực trong việc ổn định và thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản.
2. Tin tốt cho các tổ chức cho vay tiền điện tử
Cơ quan Tài chính Nhà ở Liên bang (FHFA) chính thức công nhận tiền điện tử, có thể mở ra cho nhiều người vay hơn các chương trình cho vay liên bang quy mô lớn. Năm 2024, chỉ riêng Cơ quan Quản lý Nhà ở Liên bang đã phát hành hơn 760.000 khoản vay thế chấp cho nhà ở đơn lẻ, tổng cộng lên đến 230 tỷ đô la.
Theo quy định của Ủy ban Chứng khoán và Giao dịch Hoa Kỳ (SEC) về Thông báo Kế toán Nhân viên số 121 (Staff Accounting Bulletin No. 121), hầu hết các ngân hàng sẽ không thể cung cấp các khoản vay hoặc thế chấp hỗ trợ tiền điện tử trước ngày 23 tháng 1 năm 2025. Quy định này yêu cầu các tổ chức tài chính ghi nhận tiền điện tử là nợ phải trả thay vì tài sản trên bảng cân đối kế toán.
Tuy nhiên, các khoản vay được cấp thông qua Cục Quản lý Nhà ở Liên bang (FHA), Bộ Cựu chiến binh (VA) và Bộ Nông nghiệp Hoa Kỳ (USDA) hiện không cho phép người vay sử dụng tiền điện tử của họ làm tài sản thế chấp. Thực tế, một số khoản vay liên bang thậm chí có thể không cho phép sử dụng tiền đô la thu được từ việc bán tiền điện tử để thanh toán tiền đặt cọc.
Người sáng lập công ty cho vay thế chấp và trái phiếu Bitcoin "Dự trữ Nhân dân" (People's Reserve) CJ Konstantinos cho biết Bitcoin có thể giúp giảm rủi ro trong thị trường chứng khoán bảo đảm thế chấp do Cơ quan Tài chính Nhà ở Liên bang (FHFA) quản lý thông qua việc quy định Fannie Mae và Freddie Mac.
3. Thúc đẩy sự kết hợp giữa tài sản tiền điện tử và hệ thống tài chính truyền thống
Chỉ thị của FHFA là một bước đột phá lớn trong lĩnh vực tài chính truyền thống với tiền điện tử, có nghĩa là tài sản kỹ thuật số được đưa vào hệ thống tín dụng nhà ở cốt lõi của Mỹ, tiền điện tử và tiền pháp định đều đóng vai trò quan trọng trong đời sống của người dân. Điều này cũng sẽ thúc đẩy người dân tăng cường hiểu biết về tài sản tiền điện tử và tăng tốc độ phổ biến của chúng trong cuộc sống hàng ngày.
Bốn, các chuyên gia trong ngành nghĩ gì?
Các nhà支持者 Bitcoin đã khen ngợi thái độ cởi mở của Pulte, một số người cho rằng các tài sản số đã tích hợp sẵn những chức năng mà các chủ nợ yêu thích, chẳng hạn như hồ sơ giấy tờ minh bạch.
Kinh tế gia trưởng của Redfin, Darryl Fairweather: "Đây là một chiến thắng lớn cho những người ủng hộ tiền điện tử, nó giúp tài sản kỹ thuật số có được sự đối xử tương đương với các tài sản khác." Hiện tại, đầu tư vào cổ phiếu đã được liệt kê là tài sản dự trữ đủ điều kiện, nhưng các tổ chức cho vay thường đánh giá thấp các cổ phiếu có độ biến động cao hoặc tiền điện tử. "Chỉ cần điều chỉnh giá trị một cách hợp lý theo độ biến động, việc đưa tài sản tiền điện tử vào dự trữ là hoàn toàn khả thi."
Nhà kinh tế trưởng của Realtor.com, Danielle Hale: “Nếu hai ông lớn chấp nhận tiền điện tử làm tài sản thế chấp, điều này sẽ thúc đẩy mạnh mẽ các ngân hàng thay đổi các quy tắc hiện hành. Những người trước đây buộc phải bán tài sản tiền điện tử để đạt tiêu chuẩn—có thể đây chính là lý do họ từ bỏ việc mua nhà—bây giờ có thể trực tiếp đủ điều kiện vay vốn, điều này thực chất mở rộng hồ bơi người mua đủ điều kiện.”
Các nhà phân tích của Blockware, dịch vụ khai thác Bitcoin, Mitchell Askew cho biết: Tính thanh khoản và việc quản lý minh bạch của tài sản này (tức là chuỗi khối công cộng của nó) khiến nó trở thành "tài sản thế chấp hoàn hảo" cho các khoản vay mua nhà.
Cũng có một số chuyên gia trong ngành bày tỏ lo ngại về điều này.
Công ty cho vay tiền điện tử Bitcoin Strike cho biết, hiện tại hình thức cho vay tiền điện tử có một số rủi ro. Tính biến động là một yếu tố chính. Nếu giá BTC giảm mạnh, tỷ lệ giá trị khoản vay sẽ tăng lên, "điều này có thể dẫn đến việc yêu cầu thêm tài sản đảm bảo hoặc thanh lý - bị buộc phải bán vào thời điểm không hợp lý."
Một nhà bình luận cho rằng các tổ chức cho vay cũng phải đối mặt với rủi ro: "Mô hình rủi ro ở đây thật điên rồ. Các khoản vay thế chấp truyền thống giả định rằng thu nhập và tài sản của người vay tương đối ổn định. Giờ đây, bạn phải đối mặt với những người vay có tài sản ròng có thể dao động 50% trong một tuần. Khi tài sản thế chấp của bạn bao gồm mọi thứ từ Bitcoin đến các token DeFi ngẫu nhiên, bạn sẽ làm thế nào để kiểm tra sức ép của danh mục đầu tư?
Nội dung chỉ mang tính chất tham khảo, không phải là lời chào mời hay đề nghị. Không cung cấp tư vấn về đầu tư, thuế hoặc pháp lý. Xem Tuyên bố miễn trừ trách nhiệm để biết thêm thông tin về rủi ro.
mã hóa tài sản đã thổi vào ngành bất động sản Mỹ
Đằng Thông, Tài chính Vàng
Vào thứ Tư theo giờ địa phương, Giám đốc Cục Tài chính Nhà ở Liên bang Mỹ (FHFA) Pulte đã đăng trên mạng xã hội: "Sau khi nghiên cứu sâu sắc và theo đuổi tầm nhìn của Tổng thống Trump trong việc biến Mỹ thành 'thủ đô tiền điện tử', hôm nay tôi đã ra lệnh cho Freddie Mac và Fannie Mae bắt đầu chuẩn bị để công nhận tiền điện tử là tài sản đủ điều kiện trong đơn xin vay thế chấp." Chỉ thị này đánh dấu sự hỗ trợ của chính phủ Mỹ đối với việc các doanh nghiệp có thể đối mặt với sự thay đổi lớn trong tiêu chuẩn kiểm tra tài sản khi đánh giá đủ điều kiện vay thế chấp, đồng thời cũng phù hợp với mục tiêu đã được đặt ra của chính quyền Trump trong việc thúc đẩy tiền điện tử tại Mỹ.
Cuối cùng, làn gió tài sản mã hóa đã thổi vào ngành bất động sản Mỹ.
I. Tại sao phải liệt kê tiền điện tử là tài sản xác định cho đơn xin vay thế chấp?
Nguyên nhân chính là thị trường bất động sản của Mỹ đang trong tình trạng suy thoái. Trong 50 năm qua, tỷ lệ sở hữu nhà ở Mỹ vẫn tương đối ổn định, khoảng 62% dân số sở hữu nhà. Tuy nhiên, trong những năm gần đây, số lượng đơn xin nhà ở mới đã giảm mạnh. Kể từ đầu năm 2022, khi lãi suất thế chấp tăng từ mức thấp do đại dịch, thị trường nhà ở Mỹ tiếp tục ảm đạm. Doanh số nhà năm ngoái giảm xuống mức thấp nhất trong gần 30 năm, đánh dấu năm thứ hai liên tiếp trong tình trạng bán hàng ảm đạm. Tính đến nay, năm nay vẫn bị ảnh hưởng bởi lãi suất cao và giá nhà, khó có dấu hiệu phục hồi. Dữ liệu từ Redfin cho thấy, tính đến tháng 4, số lượng người bán nhà trên toàn quốc cao hơn số người mua gần 34%.
Ngoài ra, số lượng phát hành khoản vay thế chấp (tức là quá trình hợp tác giữa người cho vay và người vay để hình thành khoản vay thế chấp) đã giảm xuống gần mức thấp nhất trong lịch sử vào giữa năm 2024, và hầu như không có sự cải thiện nào trong quý đầu tiên của năm 2025. Sự giảm sút của số lượng phát hành, đặc biệt là số lượng tái tài trợ, được cho là do hai yếu tố lớn: vấn đề cung cấp nhà ở và chi phí vay mượn.
Dự báo tình hình phát hành vay thế chấp từ năm 2012 đến quý 3 năm 2026. Nguồn: Statista
Trước hết, sự gia tăng nguồn cung nhà ở không đủ để đáp ứng nhu cầu. Việc xây dựng nhà ở chậm tiến độ, ngày càng nhiều nhà ở được các nhà đầu tư mua thay vì người mua tiềm năng, và các chủ nhà cao tuổi vẫn chọn sống tại nhà thay vì chuyển đến viện dưỡng lão.
Chi phí vay mượn cũng ngày càng cao, nhiều người đổ lỗi cho việc giảm lượng cho vay vào việc Cục Dự trữ Liên bang tăng lãi suất nhằm kiềm chế lạm phát. Nhưng do di chứng của cuộc khủng hoảng thế chấp phụ, mức độ nghiêm ngặt trong việc thẩm định cho vay của các ngân hàng cũng không thể bị xem nhẹ. Ví dụ: tiền đặt cọc không được thấp hơn 20%, điểm tín dụng trên 700, phải có chứng minh nguồn thu nhập ổn định, v.v. Nhiều giao dịch bất động sản đã bị hủy bỏ do người mua không thể nhận được khoản vay.
Đối mặt với những yếu tố bất lợi, chính phủ Mỹ đang tìm kiếm cách để giúp các chủ nhà dễ dàng vay mượn hơn và cuối cùng đã đặt hy vọng vào tiền điện tử.
Hai, Cục Tài chính Nhà ở Liên bang Hoa Kỳ (FHFA) Tóm tắt nội dung chỉ đạo
Giám đốc Cơ quan Tài chính Nhà ở Liên bang Mỹ (FHFA) Pulte đã ký chỉ thị vào thứ Tư theo giờ địa phương, trong đó đưa tiền điện tử vào danh sách tài sản xác định cho các đơn xin vay thế chấp, đánh dấu lần đầu tiên tiền điện tử được đưa vào hệ thống cho vay nhà ở cốt lõi của Mỹ. Dưới đây là nguyên văn chỉ thị:
Ba, ý nghĩa của việc coi tiền điện tử là tài sản đảm bảo trong đơn xin vay?
1. Cải thiện tình hình thị trường bất động sản
Như đã đề cập ở trên, thị trường bất động sản Mỹ đang trong tình trạng ảm đạm, chính sách này có thể thúc đẩy nhu cầu thị trường bất động sản. Việc nhiều người nắm giữ tài sản tiền điện tử gia nhập hàng ngũ người mua có thể tăng nhu cầu thị trường, làm dịu tình hình ảm đạm của thị trường bất động sản, đóng vai trò tích cực trong việc ổn định và thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản.
2. Tin tốt cho các tổ chức cho vay tiền điện tử
Cơ quan Tài chính Nhà ở Liên bang (FHFA) chính thức công nhận tiền điện tử, có thể mở ra cho nhiều người vay hơn các chương trình cho vay liên bang quy mô lớn. Năm 2024, chỉ riêng Cơ quan Quản lý Nhà ở Liên bang đã phát hành hơn 760.000 khoản vay thế chấp cho nhà ở đơn lẻ, tổng cộng lên đến 230 tỷ đô la.
Theo quy định của Ủy ban Chứng khoán và Giao dịch Hoa Kỳ (SEC) về Thông báo Kế toán Nhân viên số 121 (Staff Accounting Bulletin No. 121), hầu hết các ngân hàng sẽ không thể cung cấp các khoản vay hoặc thế chấp hỗ trợ tiền điện tử trước ngày 23 tháng 1 năm 2025. Quy định này yêu cầu các tổ chức tài chính ghi nhận tiền điện tử là nợ phải trả thay vì tài sản trên bảng cân đối kế toán.
Tuy nhiên, các khoản vay được cấp thông qua Cục Quản lý Nhà ở Liên bang (FHA), Bộ Cựu chiến binh (VA) và Bộ Nông nghiệp Hoa Kỳ (USDA) hiện không cho phép người vay sử dụng tiền điện tử của họ làm tài sản thế chấp. Thực tế, một số khoản vay liên bang thậm chí có thể không cho phép sử dụng tiền đô la thu được từ việc bán tiền điện tử để thanh toán tiền đặt cọc.
Người sáng lập công ty cho vay thế chấp và trái phiếu Bitcoin "Dự trữ Nhân dân" (People's Reserve) CJ Konstantinos cho biết Bitcoin có thể giúp giảm rủi ro trong thị trường chứng khoán bảo đảm thế chấp do Cơ quan Tài chính Nhà ở Liên bang (FHFA) quản lý thông qua việc quy định Fannie Mae và Freddie Mac.
3. Thúc đẩy sự kết hợp giữa tài sản tiền điện tử và hệ thống tài chính truyền thống
Chỉ thị của FHFA là một bước đột phá lớn trong lĩnh vực tài chính truyền thống với tiền điện tử, có nghĩa là tài sản kỹ thuật số được đưa vào hệ thống tín dụng nhà ở cốt lõi của Mỹ, tiền điện tử và tiền pháp định đều đóng vai trò quan trọng trong đời sống của người dân. Điều này cũng sẽ thúc đẩy người dân tăng cường hiểu biết về tài sản tiền điện tử và tăng tốc độ phổ biến của chúng trong cuộc sống hàng ngày.
Bốn, các chuyên gia trong ngành nghĩ gì?
Các nhà支持者 Bitcoin đã khen ngợi thái độ cởi mở của Pulte, một số người cho rằng các tài sản số đã tích hợp sẵn những chức năng mà các chủ nợ yêu thích, chẳng hạn như hồ sơ giấy tờ minh bạch.
Cũng có một số chuyên gia trong ngành bày tỏ lo ngại về điều này.