Tiêu đề gốc: Gió của tài sản tiền điện tử đã thổi vào ngành bất động sản Mỹ
Vào thứ Tư theo giờ địa phương, Giám đốc Cơ quan Tài chính Nhà ở Liên bang Mỹ (FHFA) Pulte đã đăng trên mạng xã hội: “Sau khi nghiên cứu sâu sắc và theo đuổi tầm nhìn của Tổng thống Trump về việc biến Mỹ thành 'thủ đô tiền điện tử', hôm nay tôi đã ra lệnh cho Fannie Mae và Freddie Mac chuẩn bị đưa tiền điện tử vào danh sách tài sản đủ điều kiện cho đơn xin vay thế chấp.” Chỉ thị này đánh dấu một sự chuyển mình quan trọng có thể xảy ra trong việc chính phủ Mỹ hỗ trợ các doanh nghiệp trong việc đánh giá tiêu chuẩn tài sản cho đủ điều kiện vay thế chấp, đồng thời cũng phù hợp với mục tiêu đã được xác định của chính quyền Trump trong việc phổ biến tiền điện tử ở Mỹ.
Cuối cùng, gió của tài sản mã hóa đã thổi vào ngành bất động sản Mỹ.
I. Tại sao cần liệt kê tiền điện tử là tài sản xác định trong đơn xin vay thế chấp?
Nguyên nhân chính là thị trường bất động sản của Mỹ không phát triển. Trong suốt 50 năm qua, tỷ lệ sở hữu nhà ở Mỹ giữ ổn định tương đối, khoảng 62% dân số sở hữu nhà. Tuy nhiên, trong những năm gần đây, số lượng đơn xin nhà ở mới đã giảm mạnh. Kể từ đầu năm 2022, khi lãi suất thế chấp tăng từ mức thấp do đại dịch, thị trường bất động sản Mỹ tiếp tục trì trệ. Doanh số bán nhà năm ngoái giảm xuống mức thấp nhất trong gần 30 năm, đánh dấu năm thứ hai liên tiếp trong tình trạng suy giảm doanh số. Tính đến nay, năm nay vẫn bị áp lực từ lãi suất cao và giá nhà, khó có dấu hiệu phục hồi. Dữ liệu từ Redfin cho thấy tính đến tháng 4, số lượng người bán nhà trên toàn quốc cao hơn người mua gần 34%.
Ngoài ra, số lượng phát hành khoản vay thế chấp (tức là quá trình hợp tác giữa người cho vay và người vay để hình thành khoản vay thế chấp) đã giảm xuống gần mức thấp lịch sử vào giữa năm 2024 và gần như không có sự cải thiện nào trong quý đầu tiên của năm 2025. Sự giảm sút về số lượng phát hành, đặc biệt là số lượng tái tài trợ, được quy cho hai yếu tố chính: vấn đề cung cấp nhà ở và chi phí vay mượn.
Dự báo tình hình phát hành khoản vay thế chấp từ năm 2012 đến quý 3 năm 2026. Nguồn: Statista
Trước tiên, nguồn cung nhà ở tăng trưởng không đủ để đáp ứng nhu cầu. Việc xây dựng nhà ở bị chậm trễ, nhiều nhà ở được các nhà đầu tư mua hơn là các người mua tiềm năng, và các chủ sở hữu nhà cao tuổi vẫn chọn ở lại trong nhà của họ, thay vì chuyển đến viện dưỡng lão.
Chi phí vay mượn cũng ngày càng cao, nhiều người cho rằng sự giảm sút trong lượng cho vay là do Cục Dự trữ Liên bang tăng lãi suất để kiềm chế lạm phát. Nhưng do di chứng của cuộc khủng hoảng thế chấp phụ, mức độ nghiêm ngặt trong việc xem xét cho vay của các ngân hàng cũng không thể bị xem nhẹ. Ví dụ: tiền đặt cọc không được dưới 20%, điểm tín dụng trên 700, phải có chứng minh nguồn thu nhập ổn định, v.v. Nhiều giao dịch bất động sản đã bị hủy bỏ do người mua không thể nhận được khoản vay.
Đối mặt với những yếu tố bất lợi này, chính phủ Mỹ đang tìm kiếm cách để giúp các chủ nhà dễ dàng vay tiền hơn, và cuối cùng đã đặt hy vọng vào tiền điện tử.
Hai, Cục Tài chính Nhà ở Liên bang Hoa Kỳ (FHFA) Tóm tắt nội dung chỉ thị
Giám đốc Cơ quan Tài chính Nhà ở Liên bang Mỹ (FHFA) Pulte đã ký một chỉ thị vào thứ Tư theo giờ địa phương, xác định tiền điện tử là tài sản đủ điều kiện để xin vay thế chấp, đánh dấu lần đầu tiên tiền điện tử được đưa vào hệ thống cho vay nhà ở cốt lõi của Mỹ. Dưới đây là nguyên văn chỉ thị:
Cục Tài chính Nhà ở Liên bang Mỹ (FHFA)
Về việc: Phát hành chỉ thị, coi tiền điện tử là một tài sản trong đánh giá rủi ro (Fannie Mae và Freddie Mac)
Quyết định số: 2025-360
Đưa ra chỉ thị coi tiền điện tử là một tài sản trong khoản vay nhà ở đơn lẻ cung cấp cho Fannie Mae và Freddie Mac
Xét rằng Fannie Mae và Freddie Mac (gọi tắt là "doanh nghiệp") cung cấp sự ổn định và thanh khoản cho thị trường thứ cấp của các khoản vay thế chấp nhà ở thông qua các tiêu chuẩn thận trọng, nhằm đảm bảo quyền sở hữu nhà bền vững lâu dài, từ đó đóng vai trò quan trọng trong hệ thống tài chính nhà ở của Hoa Kỳ.
Xét rằng tiền điện tử là một loại tài sản mới nổi, có thể cung cấp cơ hội tích lũy tài sản ngoài thị trường chứng khoán và trái phiếu.
Xét thấy, trong trường hợp chưa chuyển đổi tiền điện tử thành đô la Mỹ trước khi thanh toán khoản vay, tiền điện tử thường không được xem xét trong quá trình đánh giá rủi ro khoản vay thế chấp được cung cấp cho "doanh nghiệp".
Xét thấy Cục Tài chính Nhà ở Liên bang Mỹ (FHFA) đã xác định rằng việc xem xét tài sản bổ sung của người vay trong việc đánh giá rủi ro cho vay thế chấp nhà ở đơn lẻ cấp doanh nghiệp có thể cho phép các tổ chức cấp doanh nghiệp đánh giá thông tin tài sản đầy đủ có sẵn để dự trữ, và thúc đẩy người vay có uy tín đạt được quyền sở hữu nhà bền vững. Do đó, Cục Tài chính Nhà ở Liên bang Mỹ với tư cách là người ủy thác, khuyến khích các tổ chức cấp doanh nghiệp chuẩn bị một đề xuất, xem xét việc coi tiền điện tử là tài sản dự trữ trong đánh giá rủi ro cho vay thế chấp nhà ở đơn lẻ của họ, mà không cần phải chuyển đổi tiền điện tử thành đô la. Các tổ chức cấp doanh nghiệp chỉ nên xem xét những tài sản tiền điện tử có thể chứng minh và lưu trữ trên các sàn giao dịch tập trung được quản lý tại Mỹ và tuân thủ tất cả các luật áp dụng. Thêm vào đó, các tổ chức cấp doanh nghiệp cũng nên xem xét các biện pháp giảm thiểu rủi ro bổ sung dựa trên đánh giá của riêng họ, bao gồm điều chỉnh theo sự biến động của thị trường, và đảm bảo rằng tỷ lệ tiền điện tử trong dự trữ được điều chỉnh rủi ro đầy đủ. Trước khi thực hiện bất kỳ thay đổi nào, các doanh nghiệp phải nộp và nhận được sự chấp thuận của hội đồng quản trị của họ, sau đó gửi cho Cục Tài chính Nhà ở Liên bang Mỹ (FHFA) để xem xét.
Lệnh này có hiệu lực ngay lập tức và nên được thực hiện càng sớm càng tốt trong điều kiện hợp lý và khả thi.
William J. Pálte Giám đốc Cục Tài chính Nhà ở Liên bang Hoa Kỳ
Ba, việc coi tiền điện tử là tài sản đảm bảo trong hồ sơ vay có ý nghĩa gì?
1. Cải thiện tình hình thị trường bất động sản
Như đã đề cập trước đó, thị trường bất động sản Mỹ đang trong tình trạng suy thoái, chính sách này có thể kích thích nhu cầu trên thị trường bất động sản. Việc nhiều người nắm giữ tài sản tiền điện tử gia nhập hàng ngũ người mua có thể gia tăng nhu cầu trên thị trường, làm giảm bớt tình trạng suy thoái của thị trường bất động sản, từ đó đóng vai trò tích cực trong việc ổn định và thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản.
2.Các khoản vay tiền điện tử có lợi
Cơ quan Tài chính Nhà ở Liên bang (FHFA) chính thức công nhận tiền điện tử, có thể mở ra các dự án cho vay liên bang quy mô lớn cho nhiều người vay hơn. Năm 2024, chỉ riêng Cơ quan Quản lý Nhà ở Liên bang đã phát hành hơn 760.000 khoản vay thế chấp nhà ở đơn lẻ, với tổng số tiền lên tới 230 tỷ đô la.
Theo quy định của Ủy ban Chứng khoán và Giao dịch Hoa Kỳ (SEC) trong Thông báo Kế toán Nhân viên số 121 (Staff Accounting Bulletin No. 121), hầu hết các ngân hàng sẽ không thể cung cấp khoản vay hoặc thế chấp hỗ trợ tiền điện tử trước ngày 23 tháng 1 năm 2025. Quy định này yêu cầu các tổ chức tài chính ghi nhận tiền điện tử là nợ phải trả thay vì tài sản trên bảng cân đối kế toán.
Tuy nhiên, các khoản vay được cấp thông qua các chương trình liên bang như Cục Quản lý Nhà ở Liên bang (FHA), Bộ Cựu chiến binh (VA) và Bộ Nông nghiệp Hoa Kỳ (USDA) hiện không cho phép người vay sử dụng tiền điện tử của họ làm tài sản thế chấp. Thực tế, một số khoản vay liên bang thậm chí có thể không cho phép sử dụng số tiền đô la thu được từ việc bán tiền điện tử cho khoản tiền đặt cọc.
Người sáng lập công ty cho vay thế chấp và trái phiếu Bitcoin "Dự trữ của nhân dân" (People's Reserve) CJ Konstantinos cho biết, Bitcoin có thể giúp giảm rủi ro trên thị trường chứng khoán hỗ trợ thế chấp do Cục Tài chính Nhà ở Liên bang (FHFA) quản lý thông qua việc điều chỉnh Fannie Mae và Freddie Mac.
3. Thúc đẩy sự kết hợp giữa tài sản mã hóa và hệ thống tài chính truyền thống
Chỉ thị của FHFA là một bước đột phá lớn của tiền điện tử trong lĩnh vực tài chính truyền thống, có nghĩa là tài sản kỹ thuật số được đưa vào hệ thống tín dụng nhà ở cốt lõi của Mỹ, tiền điện tử và tiền pháp định đều đóng vai trò quan trọng trong đời sống của người dân. Điều này cũng sẽ thúc đẩy người dân tăng cường hiểu biết về tài sản tiền điện tử và tăng tốc độ phổ biến trong cuộc sống hàng ngày.
Bốn, các chuyên gia trong ngành nghĩ gì?
Những người ủng hộ Bitcoin ca ngợi thái độ cởi mở của Pulte, một số người cho rằng, trong tài sản kỹ thuật số đã tích hợp các chức năng mà các chủ nợ thích, chẳng hạn như hồ sơ giấy tờ minh bạch.
Nhà kinh tế trưởng của Redfin, Darryl Fairweather: "Đây là một chiến thắng lớn cho những người ủng hộ tiền điện tử, nó giúp tài sản kỹ thuật số được đối xử bình đẳng với các tài sản khác." Hiện tại, đầu tư vào cổ phiếu đã được liệt kê là tài sản dự trữ đủ điều kiện, nhưng các tổ chức cho vay thường đánh giá chiết khấu đối với các cổ phiếu có độ biến động cao hoặc tiền điện tử. "Chỉ cần điều chỉnh hợp lý định giá theo độ biến động, việc đưa tài sản tiền điện tử vào dự trữ hoàn toàn khả thi."
Nhà kinh tế trưởng của Realtor.com, Danielle Hale: "Nếu hai gã khổng lồ chấp nhận tiền điện tử làm tài sản thế chấp, điều này sẽ thúc đẩy mạnh mẽ các ngân hàng thay đổi các quy tắc hiện hành. Những người trước đây phải bán tài sản tiền điện tử để đạt tiêu chuẩn - có lẽ đây chính là lý do chính họ từ bỏ việc mua nhà - giờ đây có thể trực tiếp đủ điều kiện vay tiền, điều này thực chất mở rộng hồ sơ người mua đủ điều kiện."
Nhà phân tích Mitchell Askew của Blockware cho dịch vụ khai thác Bitcoin cho biết: Tính thanh khoản và việc quản lý minh bạch (tức là chuỗi khối công khai của nó) khiến tài sản này trở thành "thế chấp hoàn hảo" cho các khoản vay mua nhà.
Cũng có một số chuyên gia trong ngành bày tỏ lo ngại về điều này.
Công ty cho vay tiền điện tử Bitcoin Strike cho biết, hiện tại hình thức cho vay tiền điện tử có một số rủi ro. Biến động là một yếu tố chính. Nếu giá BTC giảm mạnh, tỷ lệ giá trị khoản vay sẽ tăng lên, "điều này có thể dẫn đến việc yêu cầu bổ sung ký quỹ hoặc thanh lý - bị buộc phải bán vào thời điểm không thích hợp."
Một bình luận viên cho rằng các tổ chức cho vay cũng phải đối mặt với rủi ro: “Mô hình rủi ro trong lĩnh vực này thật điên rồ. Các khoản vay thế chấp truyền thống giả định rằng thu nhập và tài sản của người vay tương đối ổn định. Bây giờ, bạn đang đối mặt với người vay có tài sản ròng có thể dao động 50% chỉ trong một tuần. Khi tài sản thế chấp của bạn bao gồm đủ loại tài sản từ Bitcoin đến các token DeFi ngẫu nhiên, bạn sẽ kiểm tra áp lực cho danh mục đầu tư của mình như thế nào?”
Nội dung chỉ mang tính chất tham khảo, không phải là lời chào mời hay đề nghị. Không cung cấp tư vấn về đầu tư, thuế hoặc pháp lý. Xem Tuyên bố miễn trừ trách nhiệm để biết thêm thông tin về rủi ro.
Thế chấp nhà Mỹ đã "nhận coin"! Tài sản tiền điện tử có thể giúp bạn mua nhà.
Đặng Thông, Tài chính Vàng
Tiêu đề gốc: Gió của tài sản tiền điện tử đã thổi vào ngành bất động sản Mỹ
Vào thứ Tư theo giờ địa phương, Giám đốc Cơ quan Tài chính Nhà ở Liên bang Mỹ (FHFA) Pulte đã đăng trên mạng xã hội: “Sau khi nghiên cứu sâu sắc và theo đuổi tầm nhìn của Tổng thống Trump về việc biến Mỹ thành 'thủ đô tiền điện tử', hôm nay tôi đã ra lệnh cho Fannie Mae và Freddie Mac chuẩn bị đưa tiền điện tử vào danh sách tài sản đủ điều kiện cho đơn xin vay thế chấp.” Chỉ thị này đánh dấu một sự chuyển mình quan trọng có thể xảy ra trong việc chính phủ Mỹ hỗ trợ các doanh nghiệp trong việc đánh giá tiêu chuẩn tài sản cho đủ điều kiện vay thế chấp, đồng thời cũng phù hợp với mục tiêu đã được xác định của chính quyền Trump trong việc phổ biến tiền điện tử ở Mỹ.
Cuối cùng, gió của tài sản mã hóa đã thổi vào ngành bất động sản Mỹ.
I. Tại sao cần liệt kê tiền điện tử là tài sản xác định trong đơn xin vay thế chấp?
Nguyên nhân chính là thị trường bất động sản của Mỹ không phát triển. Trong suốt 50 năm qua, tỷ lệ sở hữu nhà ở Mỹ giữ ổn định tương đối, khoảng 62% dân số sở hữu nhà. Tuy nhiên, trong những năm gần đây, số lượng đơn xin nhà ở mới đã giảm mạnh. Kể từ đầu năm 2022, khi lãi suất thế chấp tăng từ mức thấp do đại dịch, thị trường bất động sản Mỹ tiếp tục trì trệ. Doanh số bán nhà năm ngoái giảm xuống mức thấp nhất trong gần 30 năm, đánh dấu năm thứ hai liên tiếp trong tình trạng suy giảm doanh số. Tính đến nay, năm nay vẫn bị áp lực từ lãi suất cao và giá nhà, khó có dấu hiệu phục hồi. Dữ liệu từ Redfin cho thấy tính đến tháng 4, số lượng người bán nhà trên toàn quốc cao hơn người mua gần 34%.
Ngoài ra, số lượng phát hành khoản vay thế chấp (tức là quá trình hợp tác giữa người cho vay và người vay để hình thành khoản vay thế chấp) đã giảm xuống gần mức thấp lịch sử vào giữa năm 2024 và gần như không có sự cải thiện nào trong quý đầu tiên của năm 2025. Sự giảm sút về số lượng phát hành, đặc biệt là số lượng tái tài trợ, được quy cho hai yếu tố chính: vấn đề cung cấp nhà ở và chi phí vay mượn.
Dự báo tình hình phát hành khoản vay thế chấp từ năm 2012 đến quý 3 năm 2026. Nguồn: Statista
Trước tiên, nguồn cung nhà ở tăng trưởng không đủ để đáp ứng nhu cầu. Việc xây dựng nhà ở bị chậm trễ, nhiều nhà ở được các nhà đầu tư mua hơn là các người mua tiềm năng, và các chủ sở hữu nhà cao tuổi vẫn chọn ở lại trong nhà của họ, thay vì chuyển đến viện dưỡng lão.
Chi phí vay mượn cũng ngày càng cao, nhiều người cho rằng sự giảm sút trong lượng cho vay là do Cục Dự trữ Liên bang tăng lãi suất để kiềm chế lạm phát. Nhưng do di chứng của cuộc khủng hoảng thế chấp phụ, mức độ nghiêm ngặt trong việc xem xét cho vay của các ngân hàng cũng không thể bị xem nhẹ. Ví dụ: tiền đặt cọc không được dưới 20%, điểm tín dụng trên 700, phải có chứng minh nguồn thu nhập ổn định, v.v. Nhiều giao dịch bất động sản đã bị hủy bỏ do người mua không thể nhận được khoản vay.
Đối mặt với những yếu tố bất lợi này, chính phủ Mỹ đang tìm kiếm cách để giúp các chủ nhà dễ dàng vay tiền hơn, và cuối cùng đã đặt hy vọng vào tiền điện tử.
Hai, Cục Tài chính Nhà ở Liên bang Hoa Kỳ (FHFA) Tóm tắt nội dung chỉ thị
Giám đốc Cơ quan Tài chính Nhà ở Liên bang Mỹ (FHFA) Pulte đã ký một chỉ thị vào thứ Tư theo giờ địa phương, xác định tiền điện tử là tài sản đủ điều kiện để xin vay thế chấp, đánh dấu lần đầu tiên tiền điện tử được đưa vào hệ thống cho vay nhà ở cốt lõi của Mỹ. Dưới đây là nguyên văn chỉ thị:
Ba, việc coi tiền điện tử là tài sản đảm bảo trong hồ sơ vay có ý nghĩa gì?
1. Cải thiện tình hình thị trường bất động sản
Như đã đề cập trước đó, thị trường bất động sản Mỹ đang trong tình trạng suy thoái, chính sách này có thể kích thích nhu cầu trên thị trường bất động sản. Việc nhiều người nắm giữ tài sản tiền điện tử gia nhập hàng ngũ người mua có thể gia tăng nhu cầu trên thị trường, làm giảm bớt tình trạng suy thoái của thị trường bất động sản, từ đó đóng vai trò tích cực trong việc ổn định và thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản.
2.Các khoản vay tiền điện tử có lợi
Cơ quan Tài chính Nhà ở Liên bang (FHFA) chính thức công nhận tiền điện tử, có thể mở ra các dự án cho vay liên bang quy mô lớn cho nhiều người vay hơn. Năm 2024, chỉ riêng Cơ quan Quản lý Nhà ở Liên bang đã phát hành hơn 760.000 khoản vay thế chấp nhà ở đơn lẻ, với tổng số tiền lên tới 230 tỷ đô la.
Theo quy định của Ủy ban Chứng khoán và Giao dịch Hoa Kỳ (SEC) trong Thông báo Kế toán Nhân viên số 121 (Staff Accounting Bulletin No. 121), hầu hết các ngân hàng sẽ không thể cung cấp khoản vay hoặc thế chấp hỗ trợ tiền điện tử trước ngày 23 tháng 1 năm 2025. Quy định này yêu cầu các tổ chức tài chính ghi nhận tiền điện tử là nợ phải trả thay vì tài sản trên bảng cân đối kế toán.
Tuy nhiên, các khoản vay được cấp thông qua các chương trình liên bang như Cục Quản lý Nhà ở Liên bang (FHA), Bộ Cựu chiến binh (VA) và Bộ Nông nghiệp Hoa Kỳ (USDA) hiện không cho phép người vay sử dụng tiền điện tử của họ làm tài sản thế chấp. Thực tế, một số khoản vay liên bang thậm chí có thể không cho phép sử dụng số tiền đô la thu được từ việc bán tiền điện tử cho khoản tiền đặt cọc.
Người sáng lập công ty cho vay thế chấp và trái phiếu Bitcoin "Dự trữ của nhân dân" (People's Reserve) CJ Konstantinos cho biết, Bitcoin có thể giúp giảm rủi ro trên thị trường chứng khoán hỗ trợ thế chấp do Cục Tài chính Nhà ở Liên bang (FHFA) quản lý thông qua việc điều chỉnh Fannie Mae và Freddie Mac.
3. Thúc đẩy sự kết hợp giữa tài sản mã hóa và hệ thống tài chính truyền thống
Chỉ thị của FHFA là một bước đột phá lớn của tiền điện tử trong lĩnh vực tài chính truyền thống, có nghĩa là tài sản kỹ thuật số được đưa vào hệ thống tín dụng nhà ở cốt lõi của Mỹ, tiền điện tử và tiền pháp định đều đóng vai trò quan trọng trong đời sống của người dân. Điều này cũng sẽ thúc đẩy người dân tăng cường hiểu biết về tài sản tiền điện tử và tăng tốc độ phổ biến trong cuộc sống hàng ngày.
Bốn, các chuyên gia trong ngành nghĩ gì?
Những người ủng hộ Bitcoin ca ngợi thái độ cởi mở của Pulte, một số người cho rằng, trong tài sản kỹ thuật số đã tích hợp các chức năng mà các chủ nợ thích, chẳng hạn như hồ sơ giấy tờ minh bạch.
Cũng có một số chuyên gia trong ngành bày tỏ lo ngại về điều này.