房地产RWA项目研究:区块链上的砖块

真实世界资产（RWA）代币化在加密货币市场已有多年历史,早期尝试包括资产代币化和证券代币发行。然而,由于监管不完善和缺乏显著收益,这些尝试未能形成规模。

2022年,随着美国利率上调,国债收益率超过了加密领域的稳定币借贷利率,使得国债RWA代币化对加密行业更具吸引力。一些成熟的DeFi项目和传统金融机构开始探索RWA。

近两年出现了一些房地产RWA项目,旨在扩大房地产投资市场、丰富投资产品、降低门槛。本研究将分析这些项目的设计优劣及潜在市场,主要涉及北美房地产市场。

代币化房地产市场的方法

房地产市场投资机会巨大。2023年3月的数据显示,北美上市房地产市场价值1.3万亿美元,全球市场为2.66万亿美元。

代币化房地产市场主要有三种形式:

1. 碎片化房产所有权融资
2. 特定区域房地产指数产品
3. 房产代币抵押借贷

此外,上链还可提高房产资产的透明度和治理民主性。

房地产投资信托(REIT)和房地产RWA在提供碎片化投资机会方面相似,都降低了门槛并增强了流动性。但REIT通常不为投资者提供管理或所有权,保持中心化运营。尽管如此,REIT的监管框架和运营模式为房地产RWA项目提供了参考。

房地产RWA项目通常具有以下优缺点:

优点:

• 降低投资门槛
• 提高流动性
• 投资多样化
• 运营透明度高

缺点:

• 监管不明确
• 法律框架不完善
• 运营成本高
• 投资者保护机制不足

具体项目因管理和产品方法不同,实际运营情况各异。

案例分析

RealT

RealT于2019年推出,是较早的房地产RWA项目之一,专注于美国住宅房产代币化。

RealT购买住宅房产并根据美国法规进行代币化。房产管理、维护和租金收集由第三方负责。扣除费用后,租金分配给代币持有者。RealT负责代币化流程,但与持有房产的公司在法律上分离。

以一处房产为例,总价值323,020美元,发行6,200个代币,每个52.10美元。月租金2,600美元,扣除费用后净利润1,978美元,年度总额23,736美元。每个代币获得3.83美元分红,年利率7.35%。

RealT向市场提供100%代币,无需与客户共同投资,维持近乎无风险的模式。管理机构从租金中取得8%,从维护费用中取剩余部分,RealT仅收取2%代币化费用。

然而,分散所有权也带来挑战。当投资者持股比例过小时,公司管理成本可能过高。RealT的持股比例过大或过小都可能导致监督管理机构的动力不足。

数据显示,约90%的RealT投资者投资少于500美元,9%投资500-2000美元,1%投资更多。这表明RealT在一定程度上为散户创造了房地产投资市场,增加了流动性。

RealT在Gnosis网络上分发了约600万美元租金。平台费用约为租金的2.5%-3%,相当于近两年150K-180K美元收入。

RealT的公司结构包括核心运营实体Real Token Inc.、房产公司母公司Real Token LLC,以及每个投资房产对应的系列LLC。这种结构旨在隔离各房产的法律和财务风险。

Parcl

Parcl是一个DeFi投资平台,允许用户交易全球房地产市场价格变动。Parcl通过AMM架构推出房地产相关的合成资产。

Parcl LabsPrice Feed创建特定区域房地产指数,投资者可对房价走势进行投机。这种方法避免了实际房产买卖的法律问题。

Parcl测试网于2022年5月在Solana上启动,目前TVL为1600万美元。然而,其日交易量不到10,000美元,日活跃用户不到50人。

尽管Parcl产品设计成熟,团队积极推广,但关注度和市场份额仍然较低。这可能表明加密市场尚未准备好迎接房地产指数产品。

Reinno

Reinno于2020年推出,2022年停止运营,但引入了两个值得一提的房地产RWA相关产品。

第一个是基于代币化房产的贷款服务。房主可将房产文件提交给Reinno,获批后Reinno将创建SPV公司和智能合约,允许所有者将代币作为贷款抵押。

第二个是房贷融资。用户用银行贷款购房后,可将房产所有权代币化融资,用于偿还银行贷款,然后按固定利率向协议还款。

Reinno采用中心化线下模式,存在明显风险:

1. 借款人违约时,Reinno难以起诉
2. 房主可能在借款后出售房屋,导致"双花"

这些风险可能是项目停止运营的原因之一。未来房地产RWA需要更成熟的法律框架来解决这些问题。

结论

房地产RWA仍处于早期阶段,尚未形成明确的市场规模或龙头项目。现有项目规模和用户基础相对较小。该领域需要严格合规和成熟的法律框架。

一些项目采用风险隔离的公司结构或选择房产相关金融产品作为投资目标,以降低风险。然而,要充分发挥房地产RWA潜力,立法进步和合规运营不可或缺。

目前缺乏清晰一致的监管框架。美国各监管机构对代币分类存在分歧,国际上也缺乏参考标准。这种不确定性威胁着投资者信心和房产代币化的长期可行性。

尽管如此,许多知名金融和加密公司仍在尝试房地产RWA,部分项目已初步证明了可行性。随着相关法律框架的建立和完善,房地产RWA有望迎来快速发展。